基础设施REITs启动，房地产影响几何？哪类公司受益？｜火线解读

4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（简称《通知》），明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。同时，证监会还就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（简称《指引》）向社会公开征求意见。

什么是REITs？

华泰证券表示，REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。

华泰证券认为，由于基础设施资金投入量大，回报周期长，对政府和企业而言，大量的存量资产无法及时变现，沉淀了大量资产。通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产。通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，提高资金的利用效率，从而形成一个良性循环，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高。

专家：意义重大，可比肩A股注册制

北京大学光华管理学院教授张峥认为，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。中国将率先在基础设施领域推进公募REITs试点，基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产。从全球REITs的发展经验来看，这两类资产的REITs市场均运行良好，发展成熟。

招商证券认为，目前房地产状况加大居民对第四类资产（REITs）的需求，急需引导不动产投资进入价值投资通道、提前建立对冲未来住宅市场需求下行带来资产贬损风险的机制。

首先，股票和债券市场具备一定的流动性吸附能力，但显然难满足居民资产配置多样化需求；其次，REITs持有的不动产更多是经营性物业，具备创造现金流能力，有利于引导不动产投资进入价值投资的通道，对房地产行业长期稳定发展具备重要意义；再者，推进REITs有利于倒逼开发商提升资产管理能力和往存量运营转型，降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后住宅市场需求回落带来的资产贬损风险。

不会对房地产构成影响

中信证券资产证券化业务条线执行总经理俞强认为，对于公募REITs和房价、房地产调控到底是什么关系，我们必须要理清楚。

首先，从底层资产来说，商业物业、基础设施、租赁住房与居民住宅毫无关系；其次，公募REITs专业的管理人一定是低买高卖的，能够做到平抑市场波动；第三，房地产体量非常大，早期的公募REITs体量相对有限，不会对房地产市场，特别是住宅市场构成实质的扰动；最后，即使没有公募REITs，一些有住宅开发业务的企业，也会拿商业物业销售到市场，公募REITs恰恰为市场提供了途径，为监管提供了量化、透明化、体系化管理的渠道，对于市场的规范和发展更有帮助。

哪类上市公司有望受益？

光大证券认为，ABS及REITs的加速推进将激发社会资本参与PPP模式的热情，PPP模式占基建投资比重有望加速提升。尤其是REITs将使社会资本资金来源更为多元化，解决PPP资金缺口的隐忧。未来优势建筑企业将不缺PPP项目，但只有管理优秀、理念先进、资金利用高效的企业才能借助PPP大潮实现跨越式发展。

华泰证券认为，基础设施类REITs满足银行、保险等长线稳定资金的投资诉求。对商业银行而言，其一，从投资经验看，商业银行是基建行业最重要的资金提供方，累积了该领域的知识与技能；其二，基础设施REITs的底层资产具有风险低、收益稳定的特点，更加贴近商业银行自身的需求；最后，从监管角度看，投资基础设施REITs可有效降低商业银行的风险资本占用。与此同时，基础设施REITs的推出或将为险资优化资产负债表期限和收益结构提供新的投资契机。