平安银行报告：“二手房”时代，房企何去何从？

“北京的二手房成交额已经占房屋全部成交额的70%。”在今日《平安地产金融白皮书2020》发布会上，国发院城市更新研究中心主任秦虹说，中国的房地产市场已全面步入存量阶段。

有关研究表明，国家人均GDP全面超过8000美元是房地产市场从增量到存量的分水岭，而我国2019年全年预计人均GDP将超过1万美元。

“可以看到，2017年一线城市二手房成交占比达到50%，到了2018年，全国50个重点城市中，有24个城市二手房交易量超过新房。”秦虹说。

那么，在“二手房”时代，房企将何去何从？

在旭辉控股董事局主席林中看来，“活下去、活得好、活得久”已经成为业内最近讨论得比频繁的话题。

事实上，对于很多企业来说，这也是摆在眼前的最重要的议题。“未来，房地产企业的竞争会越来越激烈，因为新增总量的空间几乎没有了，摆在房企面前有两条路，要么做大，要么做专。”秦虹说。

房地产进入平稳发展期

自1998年住房制度改革以来，我国的房地产业得到快速发展。1998年全国城镇人均住房面积只有18.7㎡，户均不到60㎡，而到了2018年，在常住人口增长了4.2亿人的情况下，人均住房面积达到了39㎡。

在2010年时，我国城镇已达户均一套房；到2015年进一步提升至人均1.07间，住在3间以上的家庭达到了全部家庭总数的56%，并且城镇住房的自有率达到79.2%。

可以说，中国的住房建设发展仅用了20年就走了发达国家上百年的历程。

然而，随着住房短缺时代宣告终结，房地产行业也结束了高速增长阶段，进入平稳发展时期。

今年下半年以来，从融资端到投资端，房地产相关政策持续收紧，房企也在加速出清中。

目前，我国登记在册的房地产开发企业超过9万家，房地产协会统计的有效房企数量达到3万多家，房企数量明显过多。

而且，房地产行业的集中度在加速提升，从2005年到2018年，房企前10强的销售额占比从4.6%提高到26.4%，“到今年11月末，百强房企占全国的销售份额已达73.9%，而十年前该指标仅为22%，近三年基本以每年10个百分点的速度在提升，行业集中之快可谓惊人。”平安银行行长胡跃飞说。

“今后几年，我们认为房地产行业的集中度仍会有较快提升，原因在于当前的行业经营环境跟过去大为不同，无论在土地获取还是在融资能力上，大量的中小房企要扩大和持续再生产已变得不容易，一些市场份额会逐渐让渡给主流房企。”胡跃飞说。

“大鱼吃大鱼”的时代

随着宏观调控政策、信贷政策的持续收紧，房地产销售量价增速趋于稳定，企业分化进一步显著。

“要么做大，要么做专。”秦虹说。

事实上，不同规模层级企业间融资成本、费用管控等分化显著。比如TOP10企业综合融资成本5.4%，而中小房地产企业通过信托融资的成本在12%至15%之间。2018年，在整体发展条件放缓的情况下，规模房企的净利润增长率不降反升，从2017年14.2%增长到14.4%。

“在做专方面，未来开发企业竞争的将不再是开发能力，因为，所有的房企都会开发，未来的竞争趋势恐怕是资产管理能力、运营能力、服务能力，所以专业化能力强的企业，未来的合作机会、被需求的机会是更大。”秦虹说。

行业分化也加速孕育更多并购整合的机会，项目并购是房企做大的重要途径，而公司并购是房企实现多元化的重要手段。当市场进入存量市场阶段后，以产业链延伸和多元化整合并购为重点的公司并购将上升。

并购服务为核心整合资源创造新价值。主要体现为从提供产品向提供产品和服务并重的转变，即更加注重以服务为核心，整合资源、开发产品、升级服务。部分房地产开发企业也转型为投资企业、运营企业。

不仅是“大鱼吃小鱼”，“在行业洗牌中，大房企也将经受不小的挑战和不确定性，大鱼吃大鱼的案例估计会增多。”胡跃飞说。