民营房企“钱紧”，国企撑起年底土地市场

进入年底，各地土地出让频频，但在开发商资金链整体趋紧的情况下，央企、地方国企成为拿地的主角。

最新的一个例子是在厦门。12月24日，厦门集中出让5幅地块，本次出让地块分别位于岛内湖里区2宗，岛外海沧区2宗，集美区1宗，起拍总价128.30亿元。最终，5宗地块吸金150.6亿！

这其中，岛内乌石浦2019P04地也由联发以22.47亿元摘得，成交楼面价4.28万元/平方米，溢价率22.32%。另一宗位于岛内的枋湖2019P05地块由厦门恒融晨地产以75.25亿摘得枋湖2019P05地块，成交楼面价4.31万元/平方米，溢价率23.2%。

此外，岛外三块地块中，国贸&中交以31.51亿竞得集美J2019P02，成交楼面价25248元/平方米，溢价率14.75%；海沧的2019HP02、2019HP03两宗地块则均由建发以底价摘得，其中以9.98亿元竞得海沧2019HP02，成交楼面价22007元/平方米；以11.41亿元竞得海沧2019HP03，成交楼面价22006元/平方米。

从拿地企业来看，主要是地方国企，尤其是来自厦门的建发（建发股份，600153.SH）及其子公司，收获颇丰。

在厦门之前，包括广州、深圳等地，国企也成为土地市场拿地的主角。例如，12月5日，广州100亿元出让3宗住宅用地，被保利以81.62亿元的价格独得其二。其中，广钢地块是当天土拍的重头戏，其竞价超1小时举牌45次，最终被保利以26.17亿元拿下，折合楼面价33840元/平方米，溢价率20.21%。与保利争夺激烈的正是中海地产。

12月19日，今年12月份南京第三场土地拍卖举行，此次集中出让的10幅地块竟有9幅底价成交。本次出让中，国企成为大赢家。比如江宁城建不仅拿下江宁横溪G93、G95地块，还竞得禄口G97和江宁大学城G99共4幅地块；此外，南京地铁、浦口国资、江宁交通建设集团也都有所斩获。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，从当前房企资金状况来看，央企、地方国企的资金相对会更加宽裕，而一些民企更主要还是在加快冲刺业绩，加大打折促销力度，所以重心不一样。

中原地产首席分析师张大伟认为，2019年对于房企拿地来说，明显分化，部分企业开始明显收缩，但依然有大量的企业在土地市场加快步伐。从拿地企业构成看，国企占比多，民企占比少，整体来看，资金成本成为企业拿地的主要决定因素。

张大伟对第一财经分析，当前房企的资金链分化严重，大部分民营房地产企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量高价地的企业，比如闽系和浙系的很多中型房企，当时冲刺得特别猛，这些企业现在正处于消化高价地的阶段。这些高地价项目，有不少入市困难，亏损严重。一些项目为了压缩成本，甚至出现了严重的质量问题。

张大伟说，大量的民营房地产企业，负债率很高，现在正处于还债的高峰期，也没什么钱再拿地了。而且这一轮调整可能才刚开始，未来整体土地市场情况要看调整的周期长短。

例如，市场消息显示，福晟集团、协信控股集团相继把自己的项目摆上货架寻求买家。以福晟为例，过去一年，这家总部福州的企业，曾在2016、2017年疯狂拿地，通过收并购形式介入大量旧改项目，称其货值超过8000亿。但近一年来，这家房企的日子可谓举步维艰。过去几月，福建福晟旗下公司股权累计被冻结次数超过30次。

相比之下，从2016年下半年开始，央企、国企拿高价地比较少，资金较为宽裕，到了2018年以后，土地溢价率开始走低，国企开始成为拿地的主角。

张大伟说，目前国企成为拿地主角，一方面是今年上半年国企拿地比较少，随着土地市场溢价率走低，下半年多拿地，也更好地完成任务。另一方面，对不少地方来说，年底密集推地，但土地市场下行，由国企尤其是地方国企密集拿地，也是一种市场托底的行为，在年底地方财政下行压力较大的情况下，也需要土地市场来改善和缓解。