累计债务超20万亿，房企年末高频融资急补现金流

临近岁末，如何保证账面拥有漂亮的现金流数据，成为上市房企至关重要的命题。

中原地产研究中心数据显示，仅仅11月，房企计划发布美元融资超过50亿美元，当月美元融资刷新年内单月纪录。

“11月是个重要时间节点，很多房企会抢在这个时间通过多渠道融资，因为需要确保公司在年末拥有较为充足的现金余额，交出一份让资本市场满意的报表，开源节流在年底会显得更为迫切。”一位业内人士透露。

具体到经营层面，绝大多数房企都会一方面加速销售回款，另一方面，则积极融资。同时减少资本性开支，甚至提前关账减少向供应商的付款。

海外债的翘尾行情

Wind数据显示，11月18日-22日期间，房企境内发债总额达到96.9亿元，环比大涨62%。而2019年截至日前，房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。

而之所以出现这样的局面，最直接原因是大量债务到期，房企不得不使用“借新还旧”的老办法。

数据显示，目前房地产行业累积的债务惊人：截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元（人民币，下同），2019年上半年上市房企的有息负债总计达到42159.7亿元，大部分债务将在2019年至2021年集中到期。

而随着银行和信托这两个最重要融资渠道被收紧，美元债已经成为房企最重要的融资手段之一。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。美元债是房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源，然而美元债的井喷依然对缓解部分企业资金链有很大好处。

从美元债融资成本看，房企间差别较大，主要在6-15%之间。对于经营稳健的企业来说，融资成本降低依然是趋势。但对于杠杆率比较高的企业来说，融资压力有所增加。

11月22日禹洲地产发行2025年到期5亿美元优先票据，利率8.3%；11月18日正商实业2.2亿美元优先票据获投资者同意发行，利率12.8%；11月13日，弘阳地产拟发行于2022年到期金额为1.5亿美元、利率为9.95%优先票据。今年，市场上甚至出现了票面利率超过15%的高息债，显示高杠杆房企的资金成本压力较大。

开源节流

美元债井喷是近期房企融资的一个缩影，在美元债之外，房企融资有了越来越多的渠道和花样，规模也在不断攀升。同策研究院的最新数据显示，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比大幅上涨283.49%，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。

同时，中指院研报显示，随着有息负债集中到期高峰的到来，房企积极探索多元化融资渠道，缓解债务压力。分渠道来看，信用债累积融资规模较上年保持平稳，今年1-11月，房企通过国内信用债融资4971.4亿元，剔除短期融资券规模影响，信用债融资规模与上年同期基本持平。其中公司债发行规模3107.9亿元，同比增长30.3%，中期票据发行规模明显萎缩，发行规模为718.2亿元，同比下降50.2%，定向工具发行规模为467.6亿元，同比增长7.7%；

信托渠道继续小幅收窄，据用益信托网统计，今年1-11月，投向房地产领域的信托金额为8744.3亿元，同比增长4.9%，自2019年7月起至今，信托融资规模逐月下降，11月降幅有所收窄，11月信托融资为556.6亿元，环比下降6.6%，同比下降22.8%。

除了积极融资，房企通常在年底还会采取“节流”的方式美化现金流，最常见的手段就是减少拿地投资。

中指院数据显示，2019年11月，全国300个城市共成交土地面积6964万平方米，环比减少17%，同比减少19%。其中，虽然四大一线城市在11月加大了推地力度，共成交土地78宗，完成土地出让金617亿元，环比10月增加48%，但这一数据相比去年同期仍然大幅减少33%；成交楼面均价为6497元/平方米，环比减少28%，同比减少45%。

二线城市11月共成交土地700宗，成交土地面积2536万平方米，环比减少23%；三四线城市数据则表现较为萎靡，共成交土地1130宗，成交土地面积4086万平方米，同环比均有所下滑。而土地出让金则完成了1278亿元，环比减少3%。