净负债率240%，冲击上市的新力控股介入百亿旧改项目

发迹于江西的地产商新力控股（01180.HK）在今年5月递交了港股招股说明书，还未上市，这家成立不到10年的地产商又一次参与了投资额高达196亿的巨量土地交易。

去年6月，广州荣和房地产有限公司曾拟投资196亿元于增城区新塘新墩南安村，打造占地面积约23.85万平方米的项目。而在近日，广州荣和房地产的法人股东发生变更，即最大出资人变为新力海石房地产开发（广州）有限公司（持股95%）。

根据天眼查穿透发现，实际大股东为新力地产集团有限公司，也就是即将登录资本市场的新力控股。目前看来，新力控股在该项目占据绝对控股地位，按照测算，新力控股目前将接盘该项目大部分股权。

此前，根据《广州荣和房地产建设项目环评报告公示》，新力控股参与的旧改地块位于增城新塘西北部，陈家林路西侧，南面150米处便是大盘翡翠绿洲。该项目占地面积约23.85万平，不计算容积率建筑总面积为34.35万平，绿地率30%。

根据规划，项目将由43栋33层和6栋34层的高层洋房组成，总户数6308户，居住人口超2万人；并将配建小学、幼儿园、社区卫生服务站、文化活动室、健身设施、肉菜市场、公交首末站以及泳池、老年之家等公共设施。

如此大规模的项目，一般而言均是较大规模的地产商可以操作。从目前情况看，虽然旧改会带来较大的利润，不过同样会占用较多的资金，同时影响整体周转节奏。

而还未上市的新力控股，介入如此大项目背后，却有背负较高负债的阴影。

根据新力控股招股说明书显示，截至2018年末，新力控股净负债率240%，几乎是行业内负债情况最高的公司之一。

国信证券研究显示，截至2019年上半年末，地产板块净负债率105%（含永续债）。而目前业内公认，低于80%的净负债率是较为安全的水平。

从新力控股的负债情况看，2018年新力控股未偿还借款为221.03亿元，平均利率为9.3%、9.1%及9.3%。

截止到2018年底，新力手持现金及现金等价物70.84亿元，而一年到期的有息负债为92.2亿元。这意味着，新力控股现金无法覆盖短期负债。

值得一提的是，截至2018年底，新力控股有28项由信托、资管公司及其他金融机构提供的未偿还融资安排；12笔借款将于今年内到期，它们均属于中短债，且利率较高，最高一笔高达13.62%。

较高的负债水平和较高的公开融资成本，让这家地产商利润表现同样不好。2016-2018年，新力净利润分别为1.3亿元、2.8亿元、5.5亿元，复合年增长率是105.9%，同期，新力年均毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%，净利率却只有5.9%、 5.3%及6.9%。

较高的毛利率对应较低的净利率，高额的财务费用费用成为吞噬利润的重要原因之一。

过去几年，新力控股几乎是黑马姿态进入地产圈，无论是将总部搬迁到上海，还是销售排名。根据第三方机构数据，新力控股2016-2018年，合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元。

不过，新力控股在招股书上并未披露合同销售数据，但是从营业收入看，新力控股规模却“缩水”严重。

新力控股披露的数据显示，2016年、2017年及2018年，分別实现收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元，复合年增长率为94.6%。其主要业务是房地产开发，2016年、2017年及2018年，来自房地产的收入占据总收入的99.3%、99.8%及99.7%。

而从新力控股的业务模式看，高周转在这家公司体现的淋漓尽致。公开资料显示，新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。以德安帝泊湾项目为例，2018年8月才开工，2018年10月就拿预售证；上饶帝泊湾2018年9月动工，11月便拿预售证／开始预售。

按照这个业务模式，新力控股2016年合同销售在2018年应该大量结转。不过，新力控股2018年营业收入仅84.2亿元。

强烈的规模诉求和风险管控的平衡，已成为当下中小型房企生存发展的主要矛盾。还未上市的新力控股，此次介入巨量旧改，未来的现金流如何安排，怎么在融资收紧背景下进一步扩张，将成为这家公司未来面临的巨大压力。