集体经营性建设用地入市，将纳入土地增值税征收范围

《中华人民共和国土地管理法》修正案自2020年1月1日起施行。这次土地管理法最大的突破之一，是允许集体经营性建设用地可直接入市，此前集体建设用地只有在被征收为国有土地后才能入市。

随着集体建设用地可以直接入市交易，相应的税制也随之调整。近期正在立法的土地增值税首次将入市交易的集体建设用地纳入征税范围，这意味着未来集体建设用地入市需要缴纳增值税。

新《土地管理法》明确，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单经或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

自然资源部法规司司长魏莉华表示，这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》最大的亮点。

为了配合这一土地征管制度改革，相应的税制也进行调整。

7月份土地增值税正式启动立法，财政部 税务总局公布了《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（下称意见稿），向社会公开征求意见。与以前土地增值税暂行条例相比，此次意见稿最大的变动是将入市集体建设用地纳入征税范围。

意见稿在列举土地增值税征收范围时，首次纳入了出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股(以下简称集体房地产)。与此同时，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。

官方在意见稿说明中称，调整征税范围的主要考虑是使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接。这与土地管理法改革相呼应。

其实早在2015年，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。

与试点相配套，2016年财政部、国土资源部（现为自然资源部）发文明确对集体经营性建设用地征收土地增值收益调节金，调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。在契税暂无法覆盖农村集体经营性建设用地入市环节的过渡时期，另外还须再按成交价款的3%-5%征收与契税相当的调节金。

集体房地产未来改征土地增值税后，将适用30%、40%、50%、60%四级超率累进税率。官方意见稿说明称，立法前后集体房地产负担总体稳定。

契税也将启动从暂行条例上升法律，集体经营性建设用地入市征收契税也有望明确。