融资变难叠加偿债高峰房企资金链压力大增

“三道红线”融资管理新规正式实施日益临近。2020年8月，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。有消息称，除碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家房企率先进行控制债务规模试点外，其余企业将于2021年1月1日执行。

据悉，红线设置标准为，剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

贝壳研究院首席分析师潘浩表示，在12家重点房企中，中梁、融创、中海，2019年有息负债规模增速分别为49%、40%、15%，均已超过或等于15%的最高限度。另外，融创、绿地、阳光城近几年在业绩快速增长过程中，负债水平也在不断升高。数据显示，阳光城净负债率达127%，融创净负债率达176%，绿地净负债率达189%。

中国社科院国家金融与发展实验室特殊资产研究中心副主任刘伟表示，根据相关数据，房企踩线占比高达86%，2000亿元以上龙头房企红色档占比20%，橙色占40%；1500亿元到2000亿元规模房企，全部为红色档和橙色档，1000亿元到1500亿元红色和橙色档比例也高达75%。

刘伟表示，近年来，债务融资已成为房企主要的融资方式，融资新政出台将使房企难以通过借债扩大经营规模，并且部分债务偿还需要依靠销售回款，此举将直接影响房企外部现金流和经营决策。

“在‘去杠杆’的绝对压力下，融资变难叠加偿债高峰，房企资金链压力难解。”刘伟说，房企从2020年下半年开始进入还债高峰期，连续六个季度到期规模超过1200亿元，明年压力将更突出。华泰证券统计结果显示，2020年-2022年，房地产境内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。

潘浩表示，根据贝壳研究院统计，从试点来看，12家重点房企中7家房企在融资新规实施后，拿地销售比出现下滑，拿地意愿减弱。其中“踩两线”与“踩三线”的房企表现更为明显，5家房企全部收缩拿地投入。房企也一改此前借新还旧的特点，出现发债规模低于到期债务的情况。