人民楼视|从“硬空间”走向“软基建”房企分拆物业板块抢滩万亿蓝海

今年以来，房企分拆物业板块上市动作频现。据不完全统计，截止目前，今年已有超14家上市房企完成分拆新增上市物业公司。仅在12月，恒大物业、华润万象生活和佳源服务等多家房企旗下物业企业登陆港交所。

伴随着新型城镇化进程的持续推进，市场化的物业运营在完善社区长效治理，补充、提升小区服务功能等方面价值日益凸显。

房企分拆上市物业板块背后的动因何在？多位行业从业者及专家向记者表示，近年来随着物管面积及服务价值的不断显现，行业前景被普遍看好。不过，火热背后，房企仍需关注市场波动带来的风险变化，在以人为本中持续提升运营、服务能力，护牢发展“护城河”。

物业服务价值凸显

疫情发生以来，作为连接社区和居民家庭之间的服务载体，物业行业在社区防控中承载了大量基础工作。通过生活物品代购、快递代收等便民服务，有效发挥市场参与社区治理的作用，对社区服务功能进行了有效补充，物业行业的服务价值由此得以凸显。

保利物业副总经理、保利商业物业董事长邹福顺表示，这次新冠疫情的突袭，给社会生产和生活带来巨大压力的同时，也让人们重新认识了物业行业。

今年的突发疫情是对各行各业对考验，物业板块体现出较好的稳定性与抗风险性。潘浩表示，优质物业企业在这场全民“抗疫”中，表现出超预期价值，加速整个物业行业服务升级和价值增长，同时吸引更多的资本流入。

此外，今年全国计划改造3.9万个城镇老旧小区的目标亦释放出对物业管理的巨大市场需求。引入市场化运营物业对完善老旧小区长效治理机制提供新的解决途径。

不少业内人士认为，物业服务作为城市运营中重要的服务行业，已成为许多房地产企业实现低杠杆、轻资产化发展的重要支撑。

“自身发展需求与市场环境的共同影响，是当下物管板块出现扎堆上市的主因。”潘浩表示，从地产板块母公司层面，除多元化发展需求外，近年房企资金流动性承压，分拆物管公司上市是实现企业资本化的必经之路。

中信证券此前发布报告指出，2019年之前，物业管理公司的分拆上市，意图主要是期待轻资产板块迅速发展。但今年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而伴随着更加严格的金融监管政策，更令部分房地产企业将分拆物业管理板块视为一种去杠杆、加权益的手段。

物业板块表现强劲

今年以来，物业板块表现较好。多家机构分析显示，在资本和市场需求的共同推动下，物业行业也正迎来超万亿规模的蓝海机遇。

数据显示，2020年1-11月，光大证券在A+H股监测的14家物业企业指数上涨23.51%，同期沪深300指数和恒生指数涨跌幅分别为21.08%、-6.56%。

据东方证券的测算显示，到2030年，仅基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元。兴业证券认为，物业行业未来3-5年仍然享受规模红利，包括房地产行业的集中度提升、物业拓展多元业态、收购并购，以及在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

一位房地产行业资深从业者告诉记者，近两年在新房密集交房和行业加速并购影响下，物业行业物管面积和行业集中度进一步提升，内生增长动力强劲。与此同时，伴随着物管面积增长而不断集聚的流量入口，从而形成的互联网商业模式也为行业后续流量变现、拓展增值服务市场等提供更多想象空间。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，近两年居民消费升级带动物管行业活跃，整体行业前景被普遍看好，资本市场也给予较高的预期。

机遇、挑战下的“变”与“不变”

值得注意的是，9月过后，物业股在经历一路高涨后走弱，港股物业股开始出现回调，整体呈现出先扬后抑的走势。

“如果说走向成功要走1万步的话，估计我们现在还差9千步。整个物业行业的发展都处于不断更新迭代、稳健前行的状态。”今年8月，碧桂园服务执行董事、总裁李长江在业绩发布会上如是表示。

“物管板块的加速扩张也暴露出诸多问题，包括企业的同质化、低利润化，以及对母公司关联业务的严重依赖等。”潘浩表示。

不难看出，在经过规模高速发展带来的资本扩张后，市场亦进入了冷静调整阶段。与此同时，城镇化红利褪去、房地产增量见顶、行业规模和品牌效应不断减弱，都将为这些奔跑中的物业企业带来不可忽视的风险和挑战。

“物业的本质，一定是对人的服务。物业行业从社区走向城市还需从‘硬空间’走向以公共服务、公共配套、公共资源、公共环境为代表的‘软基建’。”保利物业助理总经理朱芮嘉在接受记者采访时表示，从行业趋势来看，近年来许多物企通过战略合作、收并购等形式进行跨业态、跨领域的业务扩张，但都未形成成熟模式。物业板块作为现代服务业中的基础性生活服务业，还有很大发展空间。

李长江表示，新机遇之下迎接新挑战，首先要把握好“变”与“不变”。满足人对建筑空间的需求，这是物业服务的本质，不仅仅是对建筑空间的打理，更多的是满足人对空间需求的服务。在创新求变方面，通过新科技、新生态、新服务的不断加持，未来物业服务将在内容和边界得到进一步延展，通过持续提升客户生活品质、促进资产增值等创造出更多价值。

潘浩认为，运用科技工具实现服务“人性化”，将成为物业公司中后期发展重要推动力。物业服务作为与居民安居生活息息相关的重要行业，需要具备智能化、智慧化、健康态的高溢价服务能力。“未来在与租售业务、养老服务、医疗教育等多维度的结合方面仍有较大的想象空间。”

从想象到落地，还需经历实践检验。上市物业企业护牢发展“护城河”，仍需在回归服务本质基础上，不断向市场自证其未来成长空间。

“一个是规模增长，一个是流量变现，两者都需要在未来实践中得到不断的验证，在维持高速增长中获得市场和消费者的认可。” 上述房地产行业资深从业者表示。

朱芮嘉表示，数字化、智能化正在深入物业管理服务当中，带来企业效能和服务模式的改变，在提升客户服务体验的同时，有效延长了管理半径、降低人力成本、优化业主体验。随着智慧社区的雏形转变，未来有可能成为智慧城市的基本单元之一，将在基层治理中发挥重要作用。

“万物云”“智慧树”“彩之云”……越来越多极具科技感的物业名称，体现出社区智能化在行业发展中的重要趋势。未来，在科技赋能下的“新物业”时代，值得期待。