如何规避商品房预售制风险

业主遭遇烂尾楼如何维权？“相对于施工人、抵押权人的优先权，还有一个更优先的权利，那就是购房人的基本债权优先受偿权。”北京金诉律师事务所主任王玉臣提醒，这一优先受偿权的行使前提是：必须要起诉，要进入法律程序。“否则等银行、施工人等已经把钱划走了，再起诉，再有优先权也白搭。必要时可以申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。”

再过两周，云南省昆明市别样幸福城小区的50多户居民就要迎来新年了。按照承诺，这应是他们在自己花钱购买的烂尾楼里过的最后一个新年。

这片楼盘因开发商资金断裂在2015年停止施工，又在今年受到高度关注后，于8月被承诺复工，2021年10月底竣工交房。

这样的烂尾楼不是孤例。工程停工的原因各不相同，而受害业主总是在问同一个问题：如果当时买的是现房而不是预售的房子，是不是就不会有今天的遭遇？

最近，一些城市对预售制的政策进行了调整。收紧如成都，规定商品房预售款将全部存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款；放宽如唐山，不仅增加了提取重点监管资金的节点，也提高了可提金额。

我国预售制将走向何方，购房者又应如何规避付了钱却遭遇烂尾楼的风险？

三条红线当前 预售制还是房企的法宝吗

房地产市场冷热不均，我国不同城市对于预售条件的规定也不尽相同。

海通证券2018年10月发布的《详解预售制——政策分析及国际经验借鉴》对部分城市抽样调查发现，一线、二线和三线城市的预售条件（项目出地面层数占比）均值分别为81%、78%和56%，层级越低的城市，预售条件越宽松。

这项调查显示，当时，上海徐汇区的预售条件最为严格（89%），要求商品住房开发建设已达主体结构封顶；商业、办公等房屋类型多层达到主体结构封顶，高层达到主体结构的2/3，并已经确定施工进度和竣工交付日期。北上广深均值达到81%。

而唐山在这项调查中均值最低（8%）。在2018年《关于加快办理市中心区商品住房预售许可的意见》中规定，已投入资金达到总投资25%以上的商品住房，六层以上的，工程形象达到正负零；六层及以下的工程形象进度达到地上一层封顶，即可申请办理商品房预售许可证。

今年12月，唐山预售资金政策进一步松动。唐山市住房城乡建设局发布《唐山市商品房预售资金监管办法修订草案（征求意见稿）》，对2015年规定的5个提取重点监管资金的节点增加至至少8个节点，并提高了可提金额。2015年政策规定，类似工程施工比例为1/3时，只能提取30%的资金。此次这一数额提升到不超过监管总额的35%。

今年8月，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会上释放出重大信号：对重点房地产企业形成资金监测和融资管理规则。

这被视为此前房地产市场传出“三条红线”的靴子落地。尽管没有具体细节的公布，但市场普遍认为：房企将面临融资的三条红线——剔除应收账款后资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金短债比不得低于1。

在此传闻下，房企加速销售回款，并通过股权融资减轻资金压力。同策研究院监测的房企融资报告显示，11月，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%。

因此，有关预售制政策的风吹草动，在这一大背景下，更能够牵动房企的脆弱神经。

作为改革的先行者，广东省房地产协会曾于2018年9月21日下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

然而，在当年5月到10月广东省中山市合计推出16宗明确了现房销售的出让条件（即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房）的住宅用地中，有3宗土地流拍，1宗仅底价成交。

“政策鼓励现房交付，本质上还是希望压缩房地产市场的高周转率。预售条件下，开发商可以借用业主的资金作为无息资金去加快自己的资金周转。”某知名券商地产分析师陈元（化名）说，企业考虑得更多的是收益率，如果政府在现房交付中收土地出让金时能给予一定折扣，会有一些企业愿意尝试。尤其是在一些人地供需矛盾非常突出的城市，一定会有资金实力雄厚又希望在一线城市维持品牌影响力的企业去战略性操盘。但在多数二三线城市，房地产市场供需矛盾没有那么大，有选择的情况下，企业还是会优先选择期房交付。

陈元给中青报·中青网记者算了一笔账：从企业拿地到出售，最快也需要两年左右的时间。房地产企业借贷的资金成本有的在10%以上，哪怕不考虑增加的管理成本，仅考虑建设所需的资金使用成本，也要多承担21%左右的成本。

前述调查也引用广州实例项目对比了预售时间节点的变化对房企利润的影响。预售制度如果从主体三分之二变为结构封顶，则净利润下滑0.47个百分点，内部收益率下滑3.47个百分点，如果完全现售（拿地到销售两年）则分别下降2.44%和9.44%。

“预售下的‘高周转’策略，在某种程度让房地产开发异化为资本运作。”广东省住房政策研究中心首席研究员兼主任助理李宇嘉说。

预售制会取消吗

尽管预售制政策在设计之初旨在帮助开发商合理运用杠杆加快房地产开发项目进度，提高资金使用效率，减轻财务压力，并对项目按时交付有所保障，但在实际操作中，购房者“货不对版”甚至遭遇烂尾楼的情况还是时有发生。

昆明别样幸福城小区是购房时承诺2015年交房的“幸福城”。到了2020年仍旧水电燃气不通，甚至门窗都没有安装。一些住户花去了所有积蓄还要付按揭贷款，实在无力再购置其他房产或租房，只能在烂尾楼里生活。

李宇嘉认为，这些问题出现的根源不在预售制上，而在监管上。“本质上，‘预售+按揭’就是顺应商品房大宗消费、高门槛和高成本的特性，通过缩短住房供应周期、增加供应规模、降低财务成本、降低房价，开发商和购房者实现双赢。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也同意，此类烂尾楼，其实和过去各类投资力度大但是产品营销不好有关，所以实际上也是烂尾楼的一种新的情况，即企业对于资金把控不到位，导致项目存在各类问题。

在李宇嘉看来，我国对于预售制条件规定较为严格，高出不少发达国家。李宇嘉通过多个课题同开发商、地方政府、银行接触。他直言，银行对监管缺少足够的动力，也是源于它们认为有房子的热销、有预收款的保证和土地抵押，开发贷款是安全的。银行也很在乎开发商资金回笼后贡献的贷款和中间收入业务等。因此，实际上，银行放松了对预售资金的监管。

严跃进建议，银行要规避一种冲动，即有时候银行既监管此类企业，又和此类企业合作，所以容易架空。“监管本身是和预售挂钩的，如果是现房，本身监管的意义就不大了。”

新冠肺炎疫情期间，一些城市将预售资金提取的门槛降低了。李宇嘉指出，一些地方政府对房地产的依赖程度较高，被迫采取降低预售门槛等手段，但后续可能产生很多烂尾问题。

那么，预售制是否会逐步取消？

李宇嘉认为，从目前我国开发商融资模式单一、“招拍挂”下土地价格高企以及房价高企、供求矛盾大等现状来看，短期内取消预售的可能性比较小。

“但是，基于完善政府‘放管服’服务和行政审批改革，完善预售制度的可能性比较大。比如，提高预售门槛，一律封顶预售；比如上面提到的加强预售资金监管，截留部分资金确保房屋质量和公建；再如，热点城市区域启动现售试点，一二线重点城市或广东、浙江等热点省份，存量房屋规模大，新增供地实施现售不影响短期供求关系。”李宇嘉告诉中青报·中青网记者。

具体应如何监管流程？李宇嘉建议把握四个关键节点：一是低层、高层、中高层不同形象进度要求的预售审批是否严格；二是项目资本金是否实缴到位、是否属于自有资金；三是“先证后售”（即先审批规划许可，后审批预售）的程序是否严格遵守；四是预售资金（首付款及按揭贷款）是否严格按照工程进度拨付。

业主应该如何规避烂尾楼风险

北京金诉律师事务所主任王玉臣直言，要认清一个基本现实：业主往往是最后知后觉、最容易房钱两空的。

王玉臣说，这是因为，当开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会第一时间出手，第一时间起诉，第一时间查封能查封的所有财产。其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效，这些民间资本和银行会第一时间去申请法院执行，拍卖被查封的房产，尽可能划走开发商名下所有的钱。

在此之前，开发商往往会转移财产。“利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资已经成为不是秘密的秘密。”

王玉臣做过不少烂尾楼的案子，接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主。他说，“有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。”

“该出手的时候不出手，坐等开发商或者别的业主去折腾，梦想搭顺风车，等到最后房钱两空。往往错失挽回损失的良机。”他建议，一旦发现自己买的房子要烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段。

例如，天津静海某项目开发商资金断裂，并在断裂前通过施工单位转移预付的购房款，逃避资金监管。在维权过程中，相关部门进行部分垫资，将一部分工程进行收尾。该部分业主成功收房。一部分业主则通过民事诉讼的方式解除了商品房买卖合同和银行按揭合同。

王玉臣特别指出，不少人可能有种误区：楼盘早被封了，银行、债权人、施工人早查封了无数遍了，施工人有优先受偿权，银行、债权人又有抵押权，我们就算诉了也拿不回钱。

“相对于施工人、抵押权人的优先权，还有一个更优先的权利，那就是购房人的基本债权优先受偿权。”王玉臣提醒，这一优先受偿权的行使前提是：必须要起诉，要进入法律程序。“否则等银行、施工人等已经把钱划走了，再起诉，再有优先权也白搭。必要时可以申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。”

一个可能有效的警示是，尽量规避一些小型房企。陈元说，业界普遍共识是，未来一个阶段，小房企的日子可能比较难过。

“比较大的、排名前三十甚至是前十的房地产企业提升空间和战略格局相对较为稳定。而一些地区的龙头房企，尽管每年只有几十亿元的销售额，但现金流和负债率比较安全，我们认为问题也不太大。”陈元说，排名在300-500名的房企期待冲到前100名，相对风险较大。宏观环境并不十分利于这种企业加速扩张，而它们已经走上了扩张的道路，只能依靠新项目拿地做抵押回笼资金，才能维持企业的高速运转。

陈元强调，这类企业从公开市场融资能力有限，也没有公开发债的能力。在信托相对收紧的情况下，他们受益于流动性扩张的货币环境，受到的影响不大。但压力可能会持续加大。

“许多资金能力不是很强的开发商可能会在这场风暴中被打翻，淹没在历史的长河里。一般而言，如果可以选择，同等条件下，购房者往往优先选择更有实力和地位的房企。”王玉臣说。（记者 李晨赫）