北京朝阳：让城市在有机更新中焕发活力

一座城市，该如何在时光流转中保持活力？

要回答这个问题并不容易。这既关乎市民的幸福感、获得感，也是首都北京从“增量扩张”到“存量更新”的转型中，必须解答的时代之问。

不久前，党的十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中，首次提出要“实施城市更新行动”，为创新城市建设运营模式、推进新型城镇化建设指明了前进方向。

方向已定，路径却仍需大胆探索！

朝阳曾是京城五大工业基地的所在地。近年来，围绕设施完善、功能提升、景观风貌等方面，朝阳区选取了多个城市更新的试验点位，希望打造可复制、可推广的更新样本。在老小区、旧商圈，在无人问津的边角地，在高楼林立的河流边，开启了城市更新的序幕。

双井街道联合公益组织改造的广渠门外南大街26楼院焕然一新

引社会资本改造老旧小区

住有所居，是人民美好生活的基石。老旧小区改造，是城市有机更新中非常重要的部分。

朝阳的劲松北社区已经“火”了一年多。自去年底至今，数百批参观者纷至沓来，前往这个40岁的老小区“取经”。不少人都怀着同样的疑问：垂垂老去的劲松北，是怎样开展了如此高标准、可持续的改造？

高标准、可持续，正是老旧小区改造面临的普遍瓶颈。

早在十多年前，本市就已陆续启动老旧小区改造。投入大量财政资金，对老楼院开展外墙保温、抗震加固、楼体粉饰、停车管理等改造措施。这些做法在一定程度上改善了居民的生活条件。

与此同时，单纯依靠政府的资金投入并不是长久之计。据不完全统计，本市1990年以前建成的房屋就有6950万平方米，体量异常巨大。财政资金的投入无异于杯水车薪，很多小区在一次性升级基础设施后，改造成果并没有保持下来，没过几年就再次回到失管漏管的状态。

2018年7月，首个引入社会机构、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试在劲松北社区启动了。劲松街道与社会资本愿景集团合作，在规划、住建和房管等部门的指导下对小区开展综合改造和提升，共同探索社区长效发展的创新模式。

朝阳区委区政府专门成立了老旧小区更新提升工作专班，针对社会力量参与缺少政策路径、投资回报模式不清晰等问题开展研究。围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化4大类16小类30余项内容对社区进行改造。

老小区的变化让人惊叹。

如今的劲松北，院落干净，绿地齐整，空中没有凌乱的架空线，门口安装了人脸识别系统。漂亮时尚的小公园颇受欢迎，一条赭红色跑道环绕四周，乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌一应俱全，老少皆宜。社区不但整洁舒适，更深得人心的是生活便利。商业配套小而全，居家过日子所需的柴米油盐、针头线脑都能购齐。更让居民惊喜的是，加装电梯的计划正在紧锣密鼓推进，“腿儿着”上下楼的日子有望结束了。

社会机构真金白银投入了3000万元资金，又该如何获得回报呢？

原来，劲松北在建设之初就预留了一部分配套用房。它们零星分布在楼前屋后，面积大小不一，有的曾被当作自行车棚、小仓库，更多的则一直“铁将军把门”。

常年空置的房屋，如今成了破题的关键。朝阳区房管局、劲松街道对配套房屋开展测算，并授权愿景集团改造其中的1600平方米，作为可经营性资产用于出租，获取合理收益。据测算，投资方约在十年后可收回成本，达到微利、可持续运营。

2019年8月，劲松北社区正式选聘愿景集团的物业入驻并备案。采用先尝后买的方式，让居民先体验再付费，从今年一月收缴至今，虽有疫情影响，但物业费收取率达到75%。该模式将在劲松3-8区推广。

党建引领多方共建新商圈

说罢老小区，再看旧商圈。

商圈更新似乎难度更大。原因无他，就在于“复杂”二字——一个商圈中有大产权方，有小租户，有社会单位，也有居民区。改造如何推进？业态怎样选择？这么多人的意见如何统一？问题林林总总，不一而足。

今年8月，朝阳区的望京小街、丽都两个商圈同时焕新开街，以党建引领多方共建，探索城市更新的有效路径。

在望京核心区，一条全长380米小街——望京小街成了京城今年最知名的网红打卡地之一。这是一条国际风情商街，有着绚烂的天幕、漂亮的商亭，还有从德国漂洋过海而来的柏林熊和五月树，平均每天有万余人来这儿徜徉。

热闹华丽的望京小街，曾是一个落伍的旧商圈。它周边高楼林立，聚集了不少世界500强企业，可随着城市定位和周边业态的更新变化，这里的整体空间愈显老旧，商业层次与当前的实际需求产生了错位。同时，道路破损、停车混乱、交通拥堵、环境脏乱等问题也看似难以解决。

与传统的街区改造不同，这次，朝阳区在望京小街试点“政府投入+社会资本”的多方共建模式，希望在街区更新、特色商业和文化街建设、国际人才社区建设、城市精细化管理、智慧街区治理方面打造“五个典范”。

活水。单纯靠政府投入，资金使用范围有限，改造标准有待提高。朝阳区撬动万科集团等社会资本，共计3500万元投入小街改造，并在街区运营方面开展全周期合作。

共建。小街两侧涉及976个经营单位，统筹协调的难度非常大。望京小街党建协调委员会成立，与小街改造相关的大小党组织纷纷加入，汇聚区域党建合力。

精细。望京街道广泛征求居民、商户、企业等各方意见，提出打造步行街的设想，将破碎的商业空间连片缝合。从街区风格、步行空间到智慧管理系统、引入国际文化元素，望京小街的改造堪称脱胎换骨，每一环节都精细入微、精准到位。

距望京小街仅3公里，京城第一涉外商圈——丽都商街，也在今年夏天迎来了新生命。北京首个露天国际音乐电影周在这里亮相。

丽都片区方圆0.8平方公里，有效路网却只有700米。辖区的企业、公园之间以围墙分割，导致片区的交通内循环几乎完全缺失。

要打通小路网，就需要辖区单位合力共建。将台地区工委探索商圈共商共治新模式，搭平台邀辖区企业参与街区更新。“在方案设计阶段，我们就联合设计团队开展企业走访，尽量把企业的意见融入设计方案。”将台地区工委负责人说。寸土寸金的商街上还建起了一处800平方米的“丽都会客厅”，这里敞开大门为市民提供歇脚的地方，同时也是政企互动、企企互动、共商共治的平台。

为街区让渡空间，成为越来越多企业的共识。如今，丽都片区提升一期工程已基本完工，丽都花园北路和丽都花园路崭新亮相，采用无边界设计和弹性设计理念。下一步，该区域还将陆续打通8条小路网，破解商圈的交通顽疾。

公益基金改造废弃边角地

党的十九届五中全会将“民生福祉达到新水平”作为“十四五”时期经济社会发展主要目标之一，并在《建议》中辟专章论述“改善人民生活品质，提高社会建设水平”。

在不少旧街老院，生活设施和公共空间存在短板，居民生活的便利性不足，品质有待提高。要弥补短板，不可能搞粗放型的大拆大建，而要转向绣花式的精细化“微改造”，把原先的低效边角地改造成一个个“小而美”的开放空间。

今年，朝阳创新利用公益基金，由责任规划师带头，探索一条“社会力量出资、责任规划师出智、各级政府部门出力、人民群众满意”的城市更新改造模式，在双井、常营、太阳宫、小关、南磨房五个街乡，启动了“微空间·向阳而生”项目，推动公共空间的有机更新。

微空间，顾名思义，一来改造空间较为细碎，二来改造资金也并不大。以双井街道的“井点1号”来说，其项目经费仅为24万元。然而就是这样小体量的资金，却改造出了艳惊四座的效果。

“井点1号”是一个规模不大的街角公园，占地仅300平方米，却趣味盎然。新潮的不锈钢装置，适合年轻人玩自拍，通过镜面反射“打卡”国贸天际线；小巧的秋千、蹦床和陀螺玩具，是孩子们放学后“撒欢儿”的优选；还有花箱座椅与可移动桌椅，是老年人休憩放松的落脚地。如今，这里的人流量比改造前提升了50%以上。

成本低、收益大。像“井点1号”一样，“微空间·向阳而生”项目的资金来源并非传统的单单由政府投入，而是联合了中社社区培育基金，每个项目10万元，用于孵化创新型的实践探索。项目实际改造中，5个点都由属地追加了资金投入。

从废弃边角地，到人气十足的社区乐园，除了责任规划师的专业设计之外，也少不了居民的参与。

公开征集、公众参与，让每位居民都有机会参与家门口的微空间改造。在每个责任街区，规划师团队都要发起多场公众议事会，邀请大家表达需求，为设计方案“挑挑刺儿”。

以空间改造撬动社区营造，推动基层自治“内循环”。在望京街道，一处破旧的居民议事厅完成改造，成了花西社区的客厅。

这个老旧小区的“客厅”时尚漂亮。多彩的透明亚克力围挡、棕色的防腐木地板、木色、白色相间的座椅桌子，废旧轮胎改造而成的绿植更添生机。“有了这个‘宝地’，居民的关系更近了。”花家地西里社区负责人说，花家地西里社区成立居民议事厅已有多年，解决了楼管道堵塞、青少年缺少活动场地、停车秩序混乱等问题。但近几年，议事厅空间局促的短板就暴露了出来。今年，结合社区提升，花家地西里社区将原先议事厅外面的空地改造成了小院儿。

新的社区议事空间，从很大程度上催升了居民自治热情，迄今为止，社区已组织开展议事协商活动56次，化解问题纠纷36个，充分发挥了社区自治能动性，提高了社区治理和服务能力。

政企联手打造国际水岸

夜幕降临，亮马河国际风情水岸绚烂璀璨。它的总面积达80万平方米，起点为香河园路，经三里屯、左家庄、麦子店街道及朝阳公园，终点至东四环北路。

要打造这样一条河流景观廊，仅凭政府部门一家“单打独斗”势必困难重重。“我们在建设之初便认识到，河道环境与沿线社会单位密切相关，因此这次景观再造和提升中，我们尝试引入社会力量参与。”朝阳区水务局相关负责人表示，针对亮马河特殊的区位特点和沿线业态分布，朝阳区政府将以往“政府一家治河，单打独斗”的旧局面转变为“政府主导，社会共建”的新模式。

亮马河沿线分布有燕莎购物中心、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、启皓大厦、奥克伍德酒店、蓝色港湾、朝阳公园等大型商业项目和城市公共空间。朝阳区创新“共商、共治、共建、共管、共享、共赢”的六共模式，积极调动河道周边的企业、居民等社会力量，形成多方参与机制。区水务局与属地紧密配合，先后与沿线20余家企业对接，充分考虑企业需求，共同研究、统一设计、不断完善。

“六共”理念得到了沿线企业的认可与支持，各方积极配合实施沿线空间腾退，将企业面向亮马河一侧的空间视线打开，让商业环境与生态环境融为一体，形成了区域综合体。

在保证停车需求的前提下，蓝色港湾清退了河边的一处大型停车场，改建成绿地、亲水平台和儿童乐园。如今，游客能从蓝港一路步行到河边。光明酒店门前的垃圾站，改建成了干净整洁的地埋式垃圾桶站，还开辟出一处笼式足球场，市民可免费使用。

今年，亮马河国际风情水岸亮相了，水岸全长5.57公里，面积为80万平方米，划分为生活休闲、国际交往、商业活力、自然生态四个不同的主题。沿线共谐趣园、浪潮广场、命运共同体广场等多个景观节点。

美景借着互联网带来充足流量，为酒店、商业街区吸引了大量消费者。亮马河沿线的商圈如三里屯、燕莎、蓝色港湾等，在不同程度上提升了人气儿。区域经济活力增强，营商环境进一步优化，沿线企业也从中获益。

焕新功能，提升城市品质。朝阳区正在有机更新的探索中，构建宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升人居环境质量、推动城市高质量发展。