租房生意金融玩法何时休？住建部此前已出手

简初

第三方托管公司的违约，使得原本素不相识的房东和租客变成了矛盾的对立面，各自的权益都没能得到保障，而“经营不善”似乎总能成为资方试图金蝉脱壳的合理说辞。

受害者亲诉租房爆雷记

10月10日上午10点半左右，刚刚来到深圳小鹰房屋租赁有限公司(下称“小鹰找房”)的园园就发现门口已被维权者围得水泄不通。

昨天房东告诉她自己已经两个月没收到房租，下周一再不解决就要收房。园园第一时间联系了当初租房给她的房屋管家，却被告知其已经离职，而打电话到公司工作人员推说刚刚接手，要了解清楚情况后再给予回复。园园刚刚毕业一年，今年在疫情期间和朋友换租了龙华区一套loft小公寓，第一次来的时候就被公寓便利的交通条件和精致的装修风格吸引了，在网上联系的房屋管家告诉她们年付每月只需4200元，另外每月再交400元的物业费，就可以租到这套房。彼时周边的两室一厅要6000元/月左右，园园和朋友当场就交定金决定租下这套房。总共交了一年的房租，只住了5个月如今却面临被赶走的风险，她今天不得不急匆匆地赶来。

由于是网上签约，园园这还是第一次来到小鹰找房的办公场所，公司负责人并不在，现场只有维护秩序的保安和社区工作人员。办公场所里挤满了来维权的房东和租客，大多数房东都已经两个月没有收到房租，前来讨要说法并准备强制收房，而包括园园在内的租客则表示自己是年付的租金，合约未满又凭什么不能继续居住呢。

原来，小鹰找房的经营模式是一直被反复提示风险的“高收低租”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)，有房东表示自己的房子租金市场价格大约为7500元/月，而小鹰找房按年向租户收取租金则为5500元/月。目前，显然是资金链断了，出现了大量租金无法兑付的情况。

现场的社区工作人员表示，深圳市住建局、人力资源和社会保障局、公安局等有关部门已经介入调查，并组织房东和租户分别填写相关信息。而小鹰找房方面，一位外联部工作人员称，房东和租户协商好，可以一起到公司解约，公司拖欠房东和租客的钱将分6期返还，第一期将于12月30日退还，目前已有部分房东和租客签署解约协议。

房东版：

　　租客版：

然而，包括园园在内的很多租户认为，签了解约书，钱没要回来，只能拿到一个接近信用破产公司的“白条”，还要重新找房，完全不能接受。而房东们则想马上解约及时止损尽快收回房子，这使得原本应该一致对外的双方之间关系变得微妙起来，而大幅租金差的存在更是让双方之间的沟通变得愈发无效。

晚上6点左右，等待了一天的园园和其他维权者们终于等到了小鹰租赁的负责人(据其自称)，这位费总表示公司现在的确经营不善，但在积极解决问题，在政府相关部门的指导下将在2-3周给出全套解决方案。

一同出现的还有深圳市住建局的工作人员(未提供身份证明)，他表示，政府有关部门已经成立了平台，专项负责处理此事，并会对该公司提出的解决方案提出指导意见，希望房东和租客填写统计信息并尽快选出代表参与解决方案的讨论。

而现场提出的关于公司目前有多少房源未能按时支付租金、涉及资金金额、公司资金去向、公司与三彩家之间的关系等问题，该负责人均未予以明确回复。

“我当然愿意再等2-3周啊，只是不知道房东愿不愿意”，园园这样表示。

而不少房东表示，每个月收的房租要用来支付房子的贷款金额，自己给小鹰找房和租户时间，银行却不会给自己时间。还有房东表示，加上空置期，小鹰找房欠自己三个多月房租了，根据合同，延迟交支付租金满15个工作日，房东是有权力解除合同的。

10月10日晚，已有租客在腾讯新闻上发布相关话题。

　　高风险疯狂扩张背后或为支撑关联公司核心业务？

9月23日，小鹰公寓的官方微信发布了一则声明，表示公司仍在正常运营。而根据10月10日的现场统计信息，小鹰找房拖欠租金的业主已有300余名。

天眼查数据显示，深圳小鹰房屋租赁有限公司成立于2019年9月27日，公司现有一起房屋租赁合同纠纷。

另外，多名租客向证券时报记者表示，当初是在“三彩家”APP上签约租房的，工作人员也称小鹰找房背后母公司是三彩家，但现在已无法在该APP上查看房屋租赁合同，小鹰找房方面也未有官方说法回应其与三彩家有限公司之间的关系。而记者通过公开信息发现，小鹰找房与城城找房、三彩家之间或存在着千丝万缕的联系。

据悉，三彩家是一家生活服务行业全场景SaaS服务商，其公司官方介绍有六大管理系统：人力资源管理系统、客户管理系统、交易结算管理系统、数据分析管理系统、产品管理系统和供应链管理系统，主要应用于住房租赁行业、家政服务行业、社区商超行业、物业管理行业和家庭装修行业等社区场景。三彩家近期在美股递交了招股说明书，准备上市融资不超过3000万美金。

根据天眼查企业结构图信息，三彩家与城城找房背后曾有过相同的股东或实投人，而三彩家的招股说明书中也写明城城找房曾是三彩家的关联方。

三彩家与小鹰找房的股权关联未能直接体现出来。目前仅发现其母公司陕西小鹰投资管理有限公司与三彩家和城城找房的登记机关都为西安市工商行政管理局经开分局。

　　但值得注意的是，城城找房与小鹰找房目前所使有的SaaS系统均采购自三彩家。

根据招股说明书，三彩家净利润在2019年实现转正，达到645.77万美元，较上一年度暴增532%。而其截至3月31日的2020年与2019年财务数据显示，2019年转让了90%租约之后收入并没有下降，而且利润出现大增。招股说明书中解释的原因是，公司把重点从租赁市场转向了转向物业网站服务和锁具销售(或可以理解为其SaaS业务以及智能锁销售业务)。其中，城城找房是其最大客户，收入占比达62.2%。

同时，招股说明书中提到其物业网络服务和锁具销售分别于2019年下半年和2020年初推出，这两个业务线在截至2019年3月31日的前六个月内没有收入。

小鹰找房于2019年9月成立，此后以“高收低租+长收短付”的模式迅速进行扩张，其每套房源均采购了三彩家的核心业务-SaaS与智能锁。如此推论，小鹰找房的规模维持增长，也将推动三彩家业绩的持续性增长。

租房生意何时能摒弃金融游戏玩法回归租赁服务本质？

今年年初蛋壳、青客双双爆雷，近段时间全国各地长租公寓又是雷声不断。

8月27日，上海、成都等地的友客、巢客、岚越等长租公寓相继被曝出跑路，上万人因“爆雷”面临无家可归。

9月1日，广州市房地产租赁协会发出风险警示，提醒广大住房租赁当事人在租赁活动中谨慎选择、注意甄别，并公示了已被相关管理部门和行业协会重点关注及约谈的企业名单，其中广州小鹰租房、城城找房广州分公司、三彩家广州分公司均在列。

9月初，深圳市寓意物业管理有限公司涉嫌存在“高收低租、长收短付”运作模式经营导致“爆雷”，现已卷款跑路。

就“托管公司跑路，租客和房东怎么办”，记者采访了多位法律界人士，被告知这一问题目前理论界和实务界争议较大，各地的执行标准也有所不同。

在理论上有两种观点，第一种观点是责任由房东承担。持此观点的法理在于根据《民法》总则第162条关于代理的定义，房东和托管公司签订的托管合同，包含了委托代理权限。托管公司再和租客签订的租赁合同，其实是在行使委托代理权，该合同对房东也有约束力，租客合法取得房屋占有权。即使托管公司没有履行其与房东之间的合同义务，租客依然享受房屋占有使用权。

第二种观点是责任由租客承担。此观点基于的法律关系认为，房东和托管公司是事实租赁关系而非委托关系，托管公司与租客也是租赁关系。三者间的法律关系为：房东为出租人，托管公司是承租人，租客是次承租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的法律：由于托管公司拖欠房租不能，房东是有权解除协议收回房租的。

而现实中，托管公司跑路，造成了房东和租客利益都受损，起诉托管公司即使胜诉，但对方早已是空壳公司根本没有任何偿还能力，追偿损失可能是一个较为漫长的过程。而从之前的案例来看，基本上是租客和房东协商各自承担一部分损失。

针对此次深圳小鹰找房发生的租金无法兑付事件，证券时报记者采访了深圳市住建局相关负责人，对方表示，长租公寓本身就存在结构性问题，政府部门目前正在积极有序地推动该事件的解决，希望受害者能够理性维权。

第三方租房平台的出现，原本占据了国家强调租售并举的天时、规模化房屋改造的地利、以及租房接受度越来越高的人和，缘何短短四五年时间，行业就迅速滑落、频频爆雷？

究其原因，该行业原本应是一个重投入、长周期的产业，而目前大部分企业却玩起了金融游戏，或是推出租金贷，或是采用“高收低租”的经营模式，以期最快拿到现金流、争夺市场占有率。然而，这种商业模式天然存在缺陷和巨大风险，已经在市场规律下被证伪。

今年9月，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范，该条例是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展。杭州等地目前也开始试行“风险防控金”等监管新政。

有业内人士表示，住房租赁行业即将面对最强监管，同时也将迎来发展机遇。“监管有望终结行业中的种种乱象，这就给正常经营的企业创造了更好的环境。”