信用贷进入房地产系违规这样的购房套路请当心

本报记者 赵莹莹

手握300万元现金，就可以买600万元的房子，只需还点儿小利息，“以小博大”成本低且毫无风险——这是中介机构给购房人王伟（化名）描绘的情景。随着北京楼市逐步回温，一些不具备资质的机构近期在市场上四处活动，先打着低息贷款的幌子让购房人“入套”，再以先垫资、后申请信用贷的方式让其“上车”。专家表示，信用贷的资金进入房地产属于违规。以高杠杆的方式买房，购房人不仅要承受巨大的还款压力，还可能影响个人征信。

以低息贷款“请君入瓮”

“解决购房各环节需求资金，放款迅速。”近期忙着看房的王伟，正是被这样一则广告吸引上“套”的。王伟看中了一套位于四环外、总价600万元的二手房，可他手头的现金只有300万元，再加上自己的情况只能按二套贷款，王伟面临高首付、高利率、钱不够的窘境。

“有没有什么首付少、利息少的购房方式？”第一次和机构工作人员沟通，王伟就提出“少花钱”的要求，而对方很快就给出小微企业低息贷款的方案。按其所说，目前各银行对小微企业贷款都有扶持政策，王伟只需注册一家小微企业，就能申请低息贷款，每月还款额比房子出租所得的租金还要低，“至于您没有公司也没关系，我们这儿提供一条龙服务，都可以办理，您可以先考虑一下。”

利息比租金还低，这句话深深打动了王伟。很快，他就决定见面详谈。也是在这次谈话中，工作人员改了口径，提出使用信用贷的新方案，理由是申请信用贷更容易，放款速度更快，利率依然比商业贷款的利率低。

“完美链条”实际风险极高

按照中介机构的说法，王伟的买房流程有四步。首先，他拿出300万元的现金，机构再垫资300万元，全款买下他心仪的那套房子。按照目前的交易速度9天内能办完手续，按8%的月利率，王伟要缴纳约5万元的垫资利息。接着，王伟拿着房本去几家银行申请信用贷，贷出300万元用于归还机构垫资，并支付办理费用5万元。第三步，王伟将名下的这套二手房出租“以租养贷”。贷款3年后，王伟向银行归还300万元的本金，或者再用房本申请贷款套现。

手头现金做首付—中介垫资全款买房—以房本抵押申请信用贷—归还垫资并按月还利息—再拿房本抵押……在机构人员的口中，这是一条可以重复的“完美链条”，而王伟通过此就可“以小博大”，以极低的成本得到一套房。

用300万元买下600万元的房子，支付的利息成本64万元，听起来比商业贷款确实要低。然而，中介机构口中的链条真的完美么？业内人士否定了这种以高杠杆购房的方式。

“首付贷、消费贷、信用贷、经营贷款等信贷资金流入房地产市场，这本身就属于明令禁止的违规行为，银保监会也多次强调，坚决纠正贷款违规流入房地产行为。”中原地产首席分析师张大伟表示，以信用贷的资金买房，其用途和贷款合同规定的用途是不符的，一旦被银行查到将会影响申请人的征信记录。与此同时，相比于商业贷款，信用贷属于短期贷款，贷款额度通常在30万元至50万元，且年限一般只有3年。“若想以信用贷的方式贷出300万元，就像某些机构所说，要从多家机构同时申请信用贷，在监管趋于严格的环境下，风险极高，可操作性不强，后期还款压力也非常大。”张大伟说。

高杠杆不适合普通购房人

这条“完美链条”其实还暗藏其他风险。记者仔细算了一笔账后发现，按照8%的月利率，300万元的垫资款单日利息是8000元，一周是5.6万元，一个月就是24万元。一品牌中介经纪人告诉记者，在业主所卖房屋没有银行抵押的情况下，全款购房人从购房资质审核到完成过户大约需要一周时间。如果业主所卖房屋存在银行抵押的情况，得先完成解抵押，才能再走购房资质审核等流程，慢的话可能需要1个月。换句话说，机构人员给出的5万元垫资利息的预算，只是最理想状态下的最低支出。一旦房屋交易过程中遇到任何意外情况，拉长了交易周期，所支付的利息将远高于5万元。

“高杠杆的模式并不适用于普通购房人，特别是在目前楼市处于平稳期的时候，有自住或改善需求的购房人更没有必要使用这种高杠杆的模式，建议理性购房。”张大伟说。

高杠杆买房链条

首付

中介垫资

全款买房

房本抵押

信用贷还垫资

3年内还款

风险

1、信用贷用于买房，其用途和贷款合同规定的用途不符，一旦被银行查出，将会影响申请人的征信记录。2、贷款年限短，利率高，还款压力较大，三年还300万元，实际月供接近10万元。3、小机构垫资利息非常高，买房交易周期一般比较长，垫资的利息成本将远高于宣传中的预算。号称垫资9天利息5万，一不小心，变成垫资一月利息24万。