惠誉上调鸿坤评级展望至“稳定”

5月11日，惠誉国际评级确认北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（Beijing HongkunWeiye Real Estate Development Co., Ltd.，简称“鸿坤”）长期外币发行人违约评级（IDR）为“B”，展望由“负面”调整为“稳定”。同时确认鸿坤的高级无抵押债券评级为“B”，回收率评级为“RR4”。

惠誉相信，2019年鸿坤的EBITDA利润率为31％，在同样B评级的同行中处于较高水平，得益于鸿坤较低的土储成本，惠誉预计2020-2022年EBITDA利润率将保持在30％以上。

一直以来，鸿坤在土地获取方面有着自身独特的模式，区别于传统的土地招拍挂，鸿坤运用集体建设用地开发、股权合作及联合收购、产业协同及一二级联动开发等策略以相对较低的成本获得优质地块，充分利用资源，与集团鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅等板块协同拿地，同时协助政府解决产业发展、公共配套及服务问题，达到双赢、乃至促进城市活力与良性发展的效果，形成了独特的竞争力。通过多样化方式获取土地资源，鸿坤能够有效的控制土地成本。在项目布局方面，在京津冀稳扎稳打的鸿坤于2017年开启全国化布局，持续进驻长江经济带、粤港澳大湾区、海南自贸区等都市圈，并凭借成熟的体系化城市运营模式，快速布局发展，有效分散了京津冀重仓风险。

惠誉将评级展望调整为“稳定”，基于鸿坤的现金/短期债务比率从2018年底的49％提升到2019年底的117％，同时鸿坤的杠杆率（以净债务/调整后存货衡量）从2018年底的62％降至2019年底的54％，表明了近一年来鸿坤在流动性改善、债务结构优化等方面有优异表现。

从2019年开始，鸿坤积极加大轻资产业务比重，通过长期积累形成的运营管理能力、产品溢价能力、渠道销售能力、品牌影响力和多元化IP及资源，在住宅地产、商业地产、物业服务、产业运营、资产运营、文化创新等领域，用资产运营、资源整合的方式不断为轻资产业务运作寻求创新突破。近一年来，先后与北方国建控股、奥润顺达集团、浩海集团、中恒集团等企业签署战略合作协议，在北京、上海、山西、河北、海南等地获取近十个代建代销项目。除此之外，鸿坤地产进一步加快资产周转，提高流动资金，强化回款管理，优化成本费用管理，实现了现金流的显著改善。

2019年，公司继续与银行、信托及资产管理公司等金融机构保持良好合作关系，并逐步使用长期低成本贷款如经营性物业贷款，置换短期高息债务，实现了债务结构优化。截至2019年末，公司有息负债共计163.6亿元，比上年末减少40亿元，一年内到期短债同比下降63%。同时，公司在境内发行了多只公司债券，并首次在境外发行美元债，进一步拓宽了公司的融资渠道。