《北京市物业管理条例》降社区自治门槛

“要是放到今天，小区的业主委员会是不是就能成立起来了？”看着《北京市物业管理条例》中有关业主大会的相关规定，小陈满怀期待。

业主大会、业主委员会成立难，是多年来小区物业管理存在的普遍问题。如何破题？奔着问题去的《北京市物业管理条例》，不仅将业主大会的申请门槛定为业主人数或专有面积的5%，还允许引入互联网开会的“云”模式。

门槛高 业主大会令业主头疼

小陈所居住的南二环华龙美钰小区，属于典型的混居型社区，600多户住户中，有两百多户是从西城区府右街原址拆迁而来的回迁户，剩余的三百多户是购买后入住的商品房业主。2017年4月，由于前期物业公司提出合同到期将退出服务，在热心业主的倡议下，小区发起了成立业主大会和选举业主委员会的行动。

“想要发动业主们投票，挺不容易的。”小陈记得，当年为了发放选票，热心业主几乎跑遍了所有楼栋，挨家挨户地敲门，几经努力，共发放选票350张，回收选票350张。

按照当时的计票结果，350张票中，赞成票347张，占小区现有住户的55.25%；赞成的住户总面积为33454.99平方米，占总面积的57.20%。两个数字，正好达到专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的“双过半”要求。

然而，几天后，190多户业主对投票结果提出质疑，质疑业委会成员缺乏一定的广泛性和代表性。最终，由于未能达成一致，业委会成立一事不了了之，热心业主也伤了心，至今再没发起过成立业委会的倡议。“我们小区其实‘底子’不错，产权清晰，也不是为了炒掉物业公司而硬着头皮成立业委会，可要凑足申请人数和投票人数确实不易，混居模式恰又增加了沟通难度。”实践经验告诉小陈，想让更多小区走上自治管理之路，确实需要为业主大会的成立降门槛。这也是他对《北京市物业管理条例》充满期待的原因。

破痼疾 5%业主即可申请成立

令小陈充满期待的，是条例里有关业主大会的规定。条例明确，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

业主大会召开方式上，除了书面形式外，条例规定，业主大会会议也可通过互联网方式，采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。

“在提高业主发起成立业主大会的积极性上，北京的做法在全国都有领先性。”北京航空航天大学法学院副教授李昊表示，随着社会发展，鼓励社区业主自治是一种趋势。条例中将业主大会的申请门槛降低到5%，明确业主大会的职权，引入互联网技术，都发出了明确的倡导信号，鼓励业主发起投票，参与到社区的良好治理中。

强监管 业委会委员任职有标准

业主委员会的运行事关社区治理的质量，有法官介绍，近年来物业矛盾纠纷较多，其中业主委员会运作程序不规范，或是业主委员会委员没能真正代表业主利益的情况较为多见。

如何破解业主委员不作为、难作为的困境？条例中首先对业主委员会委员的任职资格做了规定，除了必须遵纪守法、具有完全民事行为能力外，有三条很关键：第一，必须按时足额交纳物业服务费，不存在欠缴专项维修资金及其它需要业主共同分担费用的情况；第二，本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；第三，未被列为失信被执行人。

此外，条例也厘清了业主委员会的12项职责，诸如监督物业服务人履行物业服务合同、监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、定期向业主通报工作情况、每半年公示业主委员会委员和候补委员交纳物业费的情况。