带看恢复的北京二手房市场回暖了吗

随着疫情防控形势的逐渐好转，北京二手房市场也迎来“春天”。与新房销售不同，二手房很难摆脱线下带看这一重要环节，近日北京商报记者经过走访发现，受小区带看名额的限制，北京二手房市场虽然逐步回温，但离正常状态还有一段距离。此前受疫情影响，市场观望情绪浓厚，二手房房源的持续增多，也将市场推向了买家。与买方市场形成对比的是，房主的“急不可耐”和中介机构的“惨不忍睹”，市场回温期盼已久。

带看限制名额

日前，北京新冠肺炎疫情防控工作领导小组会议召开，强调有序放开快递、装修、房屋中介、家政人员等进小区。北京商报记者于近日走访发现，多数此前“封闭”的小区也得到解禁。多位中介人员也表示，市场状态比前两个月有所改观，北京二手房市场已经逐步回温。

不过，北京商报记者也注意到，因大多数小区仍然有带看名额限制，二手房交易的正常状态还没有完全恢复。据海淀区一中介门店经纪人陈健介绍，体温正常且北京健康宝状态为“未见异常”者可以进入到小区去现场看房，但每天有固定名额限制。按照防疫的要求，目前的情况是每天可以有最多两组中介带看，一般在小区内也不会被允许停留太久。

与此同时，热门房源的排队客户开始增多。“现在小区带看都是要提前预约的，热门房源都需要排队。”陈健称，一般来说有10个以上客户排队的房源就不需要再浪费时间了，基本上只要房源、价格合适，成交的可能性非常大。

以最近一段时间的成交量来看，北京二手房市场正在逐渐回温。据陈健介绍，尤其是进入到4月，清明小长假期间，这种喜人氛围达到高峰。之前线上的揽客也起到了效果，好多人到店问询就是冲着已经认定好的房源去的，到现场看完房后，再与房主压一压价格，基本上就可以成交。不过，受小区带看名额限制的影响，二手房交易回归到正常状态还需时日。

对于二手房交易的“破冰”，除疫情防控形势好转外，陈健也定义为刚需客的推动。“刚需客户还是蛮多的，一部分是年前已经有打算的，但受疫情影响需求有所滞后。”陈健表示，对有学区需求的客户来说，孩子上学是不能等的，二手房签约还需要一个过程，所以目前好的学区房源基本上挂出去四五天就成交了。以教育资源著称的海淀，确实会让一些低总价的小套型二手房受到热捧。

买方议价仍占主导

无论是买房者还是卖房者，价格是共同的焦点话题。北京商报记者注意到，目前北京的二手房市场基本处于买方市场，部分房源此前坚挺的定价也出现松动，甚至有一个月时间两三次调低价格的记录。中介人员直言，现在的价格都是可以谈的，一套40平方米左右的一居可以有5万-8万元的议价空间。

朝阳区一中介门店经纪人告诉北京商报记者，在他看来，目前的北京二手房价格已处于一个相对合理的区间，一方面是因为去年楼市“遇冷”，二手房的价格已经降一轮了；另一方面则是因为疫情，已经有多位房主表示想尽快出手自己的房子，通过与中介人员沟通，主动下调了房源价格。

“近期看了十多套房子，多数房源都能有几万块钱的优惠。”4月刚刚买房置业的李女士告诉北京商报记者，年前也看过一些房源，多数房东宁愿挂着也不愿降价出售。现在买卖双方的地位则完全调换，按照李女士的说法，目前二手房的买卖状态是，购房者可以有诸多“挑剔”。存在瑕疵的房源想要尽快出手，只能通过不断压低价格来实现。

李女士称，反弹迹象很明显，她在疫情期间发现，想在北京置业的刚需和改善客群很多，市场也在回升。但是疫情对经济的影响还是摆在那里，所以大涨应该也不太可能。

对购房者来说，二手房区别于新房的优势在于低总价和即买即住。上述中介人员称，自己手里好几个卖房客户都是出于置换的目的，有两个已经确认了新的住房，所以这方面的议价空间很大。

长期无大涨基础

受疫情影响，二手房市场有房主的“急不可耐”，也有中介机构的“惨不忍睹”。近日我爱我家发布的2020年一季度业绩预告显示，预计一季度归属于上市公司股东的净利润亏损1.49亿-2.02亿元，比上年同期下降172.51%-198.31%。

市场回温期盼已久，可以预见的是，“黑天鹅”事件的影响正在慢慢消退。贝壳研究院数据显示，3月北京二手房市场开始低位回升，成交量恢复至去年3月小阳春水平的44%，预计二季度北京二手房市场累积需求将逐步释放，预计成交量将同比增长60%。

4月20日，LPR下调如期而至，一年期LPR为3.85%，下调20个基点；五年期以上LPR为4.65%，下调10个基点。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，对于购房者来说，降息意味着月供额度降低，购房成本降低。而且，随着疫情退去，购房者入市更为坚定，会带动市场交易量上升。但不会带来市场价格的大幅上升，“房住不炒”仍为主基调。

降息后不久，北京商报记者也收到了来自二手房中介人员的讯息，他告诉记者，“一些价格贵的房子目前也可以考虑了，如果手里有‘闲钱’还是抓紧买吧”。

对于后市，合硕机构首席分析师郭毅认为，今年二季度的市场表现升温，应该问题不大，但是全年的走势可能还得基于现在的经济形势。购房者仍会以居住需求为出发点，限竞房和共有产权房对二手房市场有一定冲击作用，分流了一部分购房群体。再加上今年一季度基本上已经浪费掉了，从去年北京的二手房市场表现来看，今年未必会有一个大的突破。