成交量腰斩也能说是“小阳春”？

疫情刚缓解，“楼市小阳春”又出现在中介发出的朋友圈里。让人不解的是，今年2月和3月，各地楼市受疫情影响严重，成交低迷甚至冰冻，怎能又炒出“小阳春”的概念？

数据显示，今年一季度全国18个主要城市二手房总成交量环比降39.2%、同比降44.6%。北京的新房与二手房成交量加起来才刚破万，比去年同期锐减48%。面对成交量腰斩的现状，业内人士分析，虽然楼市正在复苏，但距离“小阳春”还很远，目前进入市场的主要是刚需购房人群，市场反弹并未推高价格。

销量增长实为刚需驱动

“深圳蛇口豪宅楼盘2000万元起，一天之内104套全部售罄……”新房销售人员张超的朋友圈展示了一张深圳某售楼处排队买房的照片，他还特意补充到，不光是深圳，其他城市也是如此火爆。自媒体也发表了不少楼市已迎来“小阳春”的文章。一家房产类自媒体以“楼市回暖‘抢房’再现，成交井喷，小阳春已经到来”为标题；而另一地产公司的微信公众号则盘点了一堆热销楼盘，但对于热销标准不一，有的楼盘“20分钟出售814套”算热销，有的“40多天成交139套”也算热销。

热闹背后，真实的市场究竟如何？傍晚7点，朝阳区一家中介门店经纪人小郭带着客户一连看了两套房，过去一个多月受疫情影响看房人少，近期已逐渐恢复。在小郭看来，现在忙着看房的人，基本上都是在春节前就已订好买房计划的刚需人群。

“每次市场‘重启’基本都是刚需入场。”贝壳研究院首席分析师许小乐说，随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放。链家18个城市的成交情况显示，3月，成交面积在90平方米以下占比高出疫情前水平约3个百分点，达72.4%，这些户型正是刚需族最青睐的。

北京多项指标也呈现出这一趋势。“3月北京外围城区复苏较中心城区更快，亦庄、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域二手房成交量已恢复至去年3月成交水平的50%以上。”许小乐还披露，450万元以下房源成交占比相较疫情前提高将近7%，25至29岁年龄段成交客群占比有2%的提升，显示出刚需入市节奏更快。

市场反弹并未推高价格

中介内部数据显示，链家14个城市均价较1月、2月下跌。一季度，北京二手房套均成交总价465万元，比去年同期降6.1%，比上季度低了3.7%。成交量虽然大幅反弹，但价格依旧较为平稳，没有出现明显上涨。

“市场反弹但并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹，整体来看绝对水平依旧较低，还没达到能让价格明显上涨的量级。”许小乐说，大部分城市进行涨价的业主占比不足30%，市场交易节奏依旧缓慢。

近来多地土地市场活跃，个别城市的楼盘被吹捧为“火爆”，但不能以偏概全。“虽然部分楼盘热度较高，但整体价格还处于稳定水平。”贝壳研究院新房分析师潘浩说，市场需求仍在，且可以预判，在疫情逐渐被控制、市场进入恢复期后，疫后需求量将得到一定的释放，未来供需关系的变化仍取决于供应量控制。

在北京，一季度新房供应面积55万平方米，同比降60%；成交面积99万平方米，同比降32%。业内认为，北京调控力度大，过去几年新房市场都很稳定，不会大起大落。

距离“小阳春”还很远

“整体看，3月北京新房与二手房合计签约10319套，虽比2月上涨126%，但比2019年同期还是低了48%。”中原地产首席分析师张大伟分析，北京网签数据只恢复了约一半。

对于“小阳春”的说法，业内普遍认为是房企推销的手段。许小乐说，以存量为主的北京楼市，目前还处在小幅复苏的阶段，距离“小阳春”的水平还很远，能达到去年平均水平就不错了。从市场恢复程度来看，上海、南京与杭州三城3月成交量已恢复至去年3月水平的75%；成都、合肥、重庆、广州、深圳接近去年12月水平；北京、天津、廊坊约为去年12月水平的62%。

全球经济受疫情影响存在衰退风险，国内房地产市场也面临收入效应的挑战。目前企业和居民端的杠杆不低——内地房企今年一季度到期债务约为1043亿元，到今年三、四季度将超1200亿元；深圳、厦门、北京、南京居民房贷收入比超50%。“全球疫情可能冲击经济导致失业和收入不稳定，威胁房地产市场稳定，对后续需求端购买力造成影响。”许小乐说。