八旗“福利房”、白契与红契北京历史上买房卖房那些事

电视剧《安家》让房屋交易、房产中介被广泛关注。其实房屋买卖古即有之，早在西周已出现地产交易了，宋、元、明、清也都有政府备案房契的管理制度，尤其是清代和民国时期，房产买卖更是故事多多。“拉房纤儿”这个行当则较为灰色，《北京经济史资料》上列各行业商会、公会名录，并无记载。但实际上，这行历史悠久，像《安家》里的那种大洋房买卖，在清末民初，中间人常常高达数十人甚至上百人。

八旗福利分房不得买卖

清入关后实行住房公有制，将内城汉民房屋强行收购后迁往外城，明代勋戚府邸一律没收，并圈占西北郊区田宅。清代王公按等级入住高档府第，八旗官佐兵民按等级无偿分配住房，五品至一品，标准是七、十、十二、十五、二十间，八品至六品为三至四间，九品、无品级者一律两间。产权归朝廷，不准买卖、出租，也严禁旗人购置汉人住宅。对外城汉人私宅，则允许汉人之间买卖、出租，管理机构征收契税。

八旗及家属按规定方位入住，分安定、德胜、东直、朝阳、西直、阜成、崇文、宣武八座城门内的二十四个驻防区，由左右翼八旗统领衙门按住房标准分配入驻。如作家老舍的老宅，即在西直门内正红旗驻防区。升职调房也不能迁出旗籍所在区域，去外地任职的旗人保留内城住房，以保证退休回籍有房可住。

后来八旗人口增多，在康熙年间又于城外按八旗方位建造房屋一万六千间，每旗二千间。由工部、内务府出资，北京有名的兴、隆、广、丰四大厂家承建，房屋样式开始整齐有序。如外火器营营房，皆坐北朝南，前后有院，盖瓦青砖，屋内铺地砖，院墙砌西山出产虎皮石。西北郊的外三营圆明园护军营、健锐营、火器营，其住房也各具特色，在当地成为兼具兵营和家属居住功能的住宅区。

这些福利分房称“官房”，由内务府、八旗统领衙门统一管理。王公府第由宗人府管理，除世袭铁帽子王可永久居住，其他辅国公以上贝子、贝勒、郡王、亲王，死后后代要降等爵位，迁出另行分配府第。各等府第从建筑材料、雕刻饰物、粉饰颜色、房殿规制，细到大门上的门钉，皆有详细规制。这类府第遍布内城，还有公主府、外戚府等等。不过，府第也不是只增不减，如果被夺去封爵，府第就要由宗人府收回，另行分配了。

旗人“自谋生计”租售公房

旗人的住房不是“铁杆庄稼”，若被开除或失去旗籍，公房要被收回。江宁织造曹頫被抄家后革职，在蒜市口还留了十七间半公房，供一家老小居住。而曹雪芹失去正白旗的旗籍，就不能享受公房待遇，只能流落西山居无定所。

旗人丁口渐多，住房愈加紧张，顺治初年没收和收购的公私房屋不到二十万间，早已不敷分配。于是，从康熙中期开始，颁布规定八旗中的汉军旗人可在外城居住。这个口子一开，贫苦旗人纷纷出租、典当公房甚至卖房，而且大多不经内务府等机构认可办理税契，买卖双方私下交易。到乾隆年间，开始将空置的公房优惠卖给因分家等原因的无房者，且允许分期付款，购房款首付一半，八年还清。嘉庆登基后将买房制度固定下来，首付一半后，可根据房款多少分四年至七年付清。

道光年间，财政状况已无力兜底旗人的庞大支出，朝廷再次被迫“准许旗人自谋生计”，放弃公房国有产权以及旗人必须居住城内、汉人必须居住城外的制度，认可旗人与汉民买卖房屋，但必须交纳契税。

辛亥革命后，旗人已大多租房而居。小朝廷无力支付年俸，民国政府的《清室优待条件》对王公的生活保证更难以落实。经隆裕太后同意，王公府第可以自行出租、出售，几乎所有坐吃山空的王公们，纷纷将府第出租、出售。如顺承郡王府，民国初年将房契抵押给法国人开的东方汇理银行，后被张作霖强占为大元帅府，末代郡王文葵只好托人请张作霖出价七万五千银元，算是卖掉了王府。上世纪五十年代初，政府从张学良亲属手中购回，成为全国政协办公地。

民国前房契不写买主姓名

房屋买卖自古就有房契证明，称“官契”，即最初官府发放的固定格式契纸，填写房主姓名、地址、面积、间数等等。再买卖时签“草契”，等于买卖合同。无论几易房主，契纸皆随之为房产凭证。草契一般只有一份，大多只书卖主、中人或经手人姓名，而无买主姓名，民国以后才开始书写买主姓名。从唐宋至清代，房契格式没有太大变化，须书写卖方姓名，房屋地址、户型、面积、间数、新旧等项，中人姓名，买方则常常只写姓，房屋交易以及成交价格。最后是卖房人、中人、经手人签字，日期，买房人大多不签字。

从宋朝始，官方机构对房屋交易予以备案，未经备案称“草契”，俗称“白契”，经备案者称“官契”，俗称“红契”。正规步骤是：官方提供正式合同文本签订，验证白契，再交契税，贴“契尾”（官方认可标识），最后钤官印。红契交由买方保存。但实际上真正办理红契者不多，因为契税甚高，程序繁琐，加上衙门办事要打点，求人送礼，故不少买房者皆省去备案程序。但未经备案，白契又无买方姓名，一旦遗失会给产权持有者带来极大麻烦。

“纤手”买家卖家两头吃

无论买卖房备案与否，都需要有人在中间说合，“拉房纤儿”这一行当应运而生，专吃买房、卖房者，常晨起聚于茶馆，探听信息。“故人皆呼之为跑纤”，也称“纤手”。

纤手们口齿伶俐，精熟行情，能说会道。这个行当竞争很激烈，互相利用、拆台、勾心斗角是常事，《安家》中的一些事例，不乏从前纤手的影子，如“撬单”之类。但以前纤手拉成一单买卖，很少只有一两个人得佣金，一般至少三五人至七八人。

纤手揽活不容易，“十个纤儿九个空，拉上一号就不轻”，纤手的佣金还是可观的。从清代至上世纪五十年代前，佣金都是买房者出房价3%，卖房者出2%，俗称“成三破二”。无论多少人参与，按劳分佣金。

一般在饭馆签约付款，卖房者写“卖字儿”（卖房说明），同时将房契、房屋图纸交买房者。买房者写“倒字儿”（买房说明），明确交房手续、保证如期付清余款之类。文字一般单有人代笔，纤手则以中保人身份在双方的“字儿”上画押、盖私章。买卖双方即刻交付佣金。最后一道程序是酒席，大多固定是“猪八样”或“花九样”。按上世纪三十年代出版的《北平指南》说法，纤手“此项人素无正业”，但“较买房人自己办理，尤妥”。

清代时买房分期付款只是朝廷对旗人的优惠，民国以后的北京，买房一般需一次性付清。那时房价不高，一次性付款可以限制房地产交易量。上世纪三十年代，上海开始出现扺押付清余款，即将房契抵押于钱庄，由钱庄代付余款。

延伸阅读

名人买房有记录

普通人买卖房，只有房契，不见过程。而名人买房，或有日记，或有他人回忆文字，使今人可见交易过程，是房地产业的珍贵史料。

如鲁迅先生买房，似乎并未经过纤手。据《鲁迅日记》载，他花了约半年时间，从1919年2月起，请齐寿山、林鲁生、徐吉轩、张协和各处看房源，计有报子街、铁匠胡同、广宁伯街、辟才胡同、蒋宅口、护国寺等约十处，最后看中八道湾的一处。8月19日于“广和居收契，并先付见泉（钱）一千七百五十元，又中保泉一百七十五元”。虽然鲁迅未找纤手，但无中保人不合法，所以请朋友做中保，而且也要付佣金（前面提到的顺承郡王卖房，更无纤手，中保人是京师警察厅督察长李达三、摄政王载沣管家张彬舫和贝勒载涛）。

两三个月后，房屋到手，两次付清全款。鲁迅在日记中数次记载走法律程序，到市政、税务部门“验新契”，“取得买房凭单并图，合粘一枚”，“纳屋税”，“取官契纸”。手续完成后，产权才真正归属买家。八道湾房价三千五百银元，宫门口西三条八百银元（付税四十五元），房价以当时论尚算公道。

作家刘绍棠在世时，我常去他光明胡同家中。这是个一进院子，九间房，但不是标准四合院，是他上世纪五十年代以稿费人民币两千四百元买下的。今天这所院子以其地段价值可观，刘先生在逝世前捐给公家了。如同鲁迅购置的宫门口私宅，后由夫人许广平捐给国家，即今鲁迅博物馆所在地。

一般来说，买卖房屋双方还有中保人都皆大欢喜，但也有悲剧发生。当年徐志摩虽是名教授，但因夫人陆小曼花钱大手大脚，常感入不敷出。蒋百里先生（钱学森岳父）欲卖上海洋房，价十万元，好意请徐志摩来上海，在律师公证时，当个介绍人签字，干拿五千大洋。事毕，徐志摩急于回京，搭乘邮政小飞机，不料失事，令所有朋友扼腕叹息！

买卖房屋有段时期可以物折价。如“七七事变”时期的宛平县长王冷斋，抗战胜利曾出席东京国际法庭作证。他在南长街的新式大四合院，临街六间西房，外院两间，里分东西院，各有三东三西房加北房。解放后被公家收购作宿舍，价折一千六百五十匹“绿阳光”牌布。当时物价不稳，遂以布计值。据熟悉老北京房市掌故的邓云乡先生说，这些布以银元折达万元以上。