批发市场转型购物中心有几道坎儿

如今多个批发市场已转型为购物中心。北京商报记者近日走访时看到，由北方明珠百货改造而成的万优汇Unit One开启了二次招商。由“天兰天服装尾货批发市场”改造而成的月恒正大新生活广场出现商户大面积撤店现象，也面临再次招商的情况。批发市场转型为购物中心的不在少数，但大部分转型并不成功。业内人士表示，定位不明确、入驻品牌较为低端无法引流、运营方在商场经营方面经验不足等问题都是转型中存在的难点。

招商现状不明朗

位于昌平区和朝阳区交汇处的万优汇Unit One已经启动二次招商。北京商报记者走访时发现，目前万优汇Unit One的一层到四层已经完全关闭，商户全部撤出，而地下一层除了盒马鲜生超市以及部分小商户还在经营以外，其余商户均暂停营业。记者从商户处了解到，2019年11月大部分商户与商场的租赁合同到期，但商场让商户经营到年底。年后，商场除了五层餐饮街以外，其余楼层均要改造。

负责商场招商的工作人员对北京商报记者表示，受疫情影响，目前招商停滞，改造也还未开始，但地下一层暂不改造。记者也尝试联系了商场方面的相关负责人，其表示，招商还未正式开启，所以暂不方便对外透露。

北京商报记者从万优汇Unit One招商信息上看到，万优汇定位于“趣味新潮智活主场”，将打造全新休闲娱乐生活新场所，引进多家时尚品牌与餐饮品牌。对于未来如何改造，商场方面表示，从地下一层到地上五层，将引入餐饮、数码、亲子、男女服饰等品类业态，打造亚奥商圈地标性打卡胜地。

据了解，万优汇Unit One的前身是北方明珠百货，2018年初完成更名。该项目地处天通苑社区，整体商业6.6万平方米，共分地下两层，地上五层。此前，由于部分商户租期未到，商场采用逐层改造的方式，先对商户已撤出的楼层进行升级改造。2019年4月5日，地下一层的美食街正式开街。随后，五层的餐饮店也陆续开业。

除了万优汇Unit One，位于西三环南路的月恒正大新生活广场，由于出现大部分商户撤店，所以也面临再次招商的情况。目前超市、电影院、滑冰场以及部分餐饮品牌还在正常营业，原本以亲子教育商户为主的二层已经完全关闭。据已经撤店的一位负责人表示，商场二层的商家大多在去年上半年就已经撤走。

品牌低端难引流

北京商报记者调查发现，批发市场改造的商场，大多转型为社区生活中心。

此前，万优汇Unit One负责招商的工作人员曾表示，未来，该商场主要以18-35岁的年轻时尚群体为目标客群，在原有业态内容基础上希望能够引入一些时尚、个性或者首店等品牌，如新零售超市、网红小吃、特色配套服务、休闲餐饮等。商场方面也公开表示，亚奥商圈曾多为中高端商业，主要服务于高端精英消费群体。但回天地区人口基数庞大，上班族、工薪家庭较多，区域缺乏便民型的社区购物中心。弥补市场空缺，于万优汇Unit One成功转型而言是一次不容错过的机会。北京商报记者走访时看到，盒马鲜生以及海底捞的入驻，也给商场带来了不少客流。

月恒正大新生活广场的前身是“天兰天服装尾货批发市场”，2016年8月，月恒正大新生活广场项目正式启动了升级改造工程及招商工作。2017年再次转型升级，打造集餐饮、体育休闲、娱乐于一体，营造体验式消费环境的全时服务型社区购物中心。改造后，一层引入了超市，二层以儿童教育为主，三层为餐饮品牌。同时，为了满足更多的消费需求，商场还引入了滑冰场、电影院等业态。

升级改造以后，太平桥街道负责商市场疏解的工作人员曾表示，转型升级后的月恒正大新生活广场，有两个明显的变化：一是经营业态发生变化，改造后更符合周边居民的消费需求，降低了发生治安案件的可能性；二是目前的线上线下一体化模式，更能满足不同群体的餐饮、休闲、娱乐需求，特别是线上渠道可以有效减少到店集中的人流量，降低周边交通、环境压力。

除万优汇Unit One、月恒正大新生活广场外，百荣世贸商城、大康鞋城、欣雅汇国际服装商场均从批发市场变身为购物中心。

虽然这些批发市场已经转型为购物中心，也在不断地丰富业态品类，但却少有高端品牌入驻。

入驻万优汇Unit One较为知名的品牌除了盒马鲜生，就是餐饮品牌海底捞。月恒正大新生活广场除了超市发超市以外，知名餐饮企业只包括吉野家、张亮麻辣烫、西单翅酷等，但都不属于高端餐饮行列。而二层正在重装即将开业的耐克、阿迪达斯店也是常见品牌。“虽然整体来看项目改造后的业态结构看似合理，但低端品牌无法吸引消费者。”北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳说。

运营经验不足

赖阳表示，从目前来看，批发市场转型成购物中心都不太理想，这是整个行业的问题，并非个例。这些项目向社区商业生活中心转型是对的，业态结构也都变了，但和其他购物中心相比，存在的差距较大。首先，社区的生活中心是社区消费者追求品质生活的空间，要跟消费者的生活品质相匹配，包括环境氛围和内部品牌的引进。“这些项目在环境氛围的营造方面，可能就是对以前批发市场的一个简单升级，而并没有构建一个对消费者非常好的体验空间。”

此外，运营主体的经营能力欠缺也成为制约因素之一。赖阳指出，其实这些项目的运营主体，往往是由过去批发市场的运营方通过转型的方式继续经营，所以他们对于现代购物中心转向现代社区生活方式中心的模式缺少经验和积累。在商场环境的改造和氛围的营造方面，也没有相关经验，所以改造后效果也不会特别好。此外，在招商方面，缺少高端商户资源品牌，所以很难引流。

“他们的运营往往受批发市场观念上的影响，租金回报优先考虑，所以在招商上，更愿意选择中低端品牌，而高端品牌或有影响力的品牌在入驻商场时会提出很多更高的条件，租金可能相对会低些。同时，这些中低端品牌入驻商场后，一旦发现经营不下去了，会马上撤店，就会带来后续的风险。”赖阳表示。

北京商报记者 闫岩 王莹莹/文并摄