扎堆转型写字楼商场胜算难定

东北三环，爱琴海购物中心在顾客的惋惜声中落幕。高人气不敌资本的诱惑，这家商场也传出转型写字楼的消息。

商场改写字楼，近两年在北京渐成风潮，但成功者与失败者皆有。在一线城市写字楼空置率日渐升高的压力下，扎堆尝试“商改写”胜算几何？

商改写现高空置率

太阳宫爱琴海购物中心拟转型写字楼，或许是“老对手”、百米外的太阳宫百盛带来的启发。2016年，太阳宫百盛迫于亏损压力而闭店，启动改造。当脚手架拆除后，人们发现整栋楼已变成写字楼，并且挂上了大众汽车的标志。

百盛闭店后，爱琴海的生意并不差。公开数据显示，这里的出租率常年保持在95%以上，日均客流稳定在5万人次左右，近3年商场销售额保持了30%的增长。“商场门口经常有卡通玩偶和游戏，孩子特别喜欢。”老顾客陈芳很不理解爱琴海的闭店。

爱琴海转型背后也有资本方主导的影子。业内人士分析，资方希望有一个回报率更高的方式。

商改写被认为是当下传统商场转型的一条活路。近期，北京就有复兴门百盛等多家商场有了这样的转型计划。宣武门地区庄胜百货改写字楼已经完成，只保留了小部分商业，写字楼部分已经启动招租。

代理租赁庄胜百货写字楼的经纪人小刘向记者介绍，这栋楼2万平方米，目前只租出去小部分，四栋楼中三栋还都是空的。“业主的对外报价是12元/平方米，但是完全有谈的空间。”相关网站上，这处写字楼的租金已经调低到了7元。

庄胜百货在未转型前，就有一部分写字楼，但设施相对陈旧，市场租金也不高；改造后，业主有了更高的租金期待。不过业内人士透露，庄胜租金如果抬高，很难快速对外出租，因为这个区域支撑不了高价格。

“宣武门地区写字楼不多，商务氛围不浓，这是很多企业担心的。”当记者以租户身份咨询经纪机构时，很快就被推荐了金融街和丽泽的写字楼。这正是庄胜百货直接的竞争对手。地图上，金融街、宣武门和丽泽几乎处在一条直线上。金融街的金融资源众多，商务氛围好；丽泽属于新兴区域，大批量写字楼正在交付，租金便宜，设施也更好。这就显出了庄胜的尴尬。

成功案例兼具天时地利人和

负责租户代理的第一太平戴维斯华北区商业楼宇部林硕给记者拿出了一组“商改写”后的出租率：除了太阳宫百盛、中关村E世界外，其余由商场转型而来的写字楼出租率大多维持在六七成。他预计，还有一些项目的出租率甚至可能会降到50%以下。

“太阳宫百盛转型写字楼，出租率100%，算是北京这几年最成功的案例之一。”林硕说，在资本的操作下，太阳宫百盛转型写字楼，恰好遇到了急寻办公场地的大众汽车。但他觉得，这种成功要想复制，得考虑多种因素，时机好、体量适当是成功关键。

与宣武门区域的冷清相反，中关村多家电子大卖场也成功实现了向写字楼的蜕变。记者查询发现，中关村一直是北京甲级写字楼租赁市场租金水平和出租率都排名靠前的商圈，这与周边蓬勃的产业氛围不无关系。此前，中关村一些电子卖场也存在产权分散在小业主手中的障碍，但之所以能完美转型也有当地政府和相关部门的助力。

“一些楼宇商改写不太成功，也与部分联合办公空间的倒下有直接关系。”林硕分析，商场的内部结构与传统写字楼差别大，但大空间是很多联合办公企业热衷的。随着一些联合办公品牌步入低谷，直接影响了相关“商改写”项目的出租率。

今年写字楼租金或继续下行

随着“新零售”崛起，不少传统商场客群流失严重，为了延续经营并提升收益，商改写成为重要转型方向，但背后风险不能被忽视。

世邦魏理仕的报告显示，2019年北京全年优质写字楼供应总量超90万平方米，历史上仅次于2009年；其中，甲级写字楼供应量高达71.3万平方米，创历史新高，推升市场空置率至13.8%，创2011年以来最高水平。在供应高峰和新租动力不足的双重压力之下，去年北京写字楼整体租金增速为-1.4%，创2010年以来的最大跌幅。

业内预计，2020年，北京写字楼还会有近百万平方米新增供应，有57%位于非核心区域，仍将面临较大的去库存化压力。世邦魏理仕华北区顾问、租户部主管张冀苏坦言，大部分业主已经主动调整租赁策略，租金价格也从观望、坚持逐步转变为理性下调。面对2020年新一轮供应高峰的压力和新冠肺炎疫情的影响，写字楼市场租金很可能继续下行。

记者获悉，目前北京建外SOHO每平方米的日租金下降了1至2元，平均为6.5元/平方米；金地中心日租金降至7至8元/平方米；万达广场A座写字楼日租金也从11元左右降至6元左右。为了帮助租户应对疫情冲击，部分写字楼免租期已达三四个月。

对于在京发展的众多中小企业而言，写字楼租金下降是个好消息。但对于正在尝试转型的商场来说意味着风险增大。林硕建议，商场在选择转型前要仔细权衡，综合判断进入市场的时间点、周边产业需求以及项目本身在空间、交通、使用年限等方面的条件，避免盲目决策。