自持再现、溢价近50%！众房企围猎北京非限价地

被称为今年土地市场“试金石”的2月18日土拍未负众望。3宗不限价地块共计有21家房企报名参与，其中旧宫及台湖地块火爆异常，最后这两块地均被绿城一举夺得。

接近50%的溢价率创年内新高，时隔一年多自持地块再现，这些现象都吸引着业界的关注。还有业内人士认为，在新冠肺炎疫情压力下，房企再次上演“不差钱”的拿地逻辑。

溢价率虽高，楼面单价与区域限竞房仍有2万元价差

春节过后，北京集中推出优质地块。继此前6宗宅地大多以非底价成交后，2月18日，北京土地市场上演今年“第三拍”。从拍卖情况来看，不仅房企拿地热情有增无减，更是有房企现场高溢价率抢地。

2月18日出让的3块地分别位于通州台湖、大兴旧宫、大兴采育，均为非限价用地，开拍前共计有21家房企报名参与。

其中，台湖镇亦庄新城站地块吸睛无数，遭遇17家房企及联合体的围猎，其中包括住总、越秀、中海、石榴、华发、卓越、旭辉、金地、龙湖、绿城、平安、雅居乐、招商、世贸、中交、五矿、首开+保利等。

该地块起始价9亿元，最后因报价触顶，罕见进入竞自持阶段。最终，绿城以13.48亿元+7%自持竞得，溢价率达到49.78%。

虽然现场表现算不上一场史诗级争夺，但时隔1年多，北京土地市场再现自持地块，受到了业界的广泛关注。据中原地产首席分析师张大伟介绍 ，台湖地块是自2018年11月26日的大兴采育地块后，首次出现的自持地块。

另据北京中原市场统计，台湖地块附近区域成交的上一宗地块是2019年初，由万科+平安联合体拿下的限竞房地块，当时经过5轮竞拍，成交金额66.6亿元，溢价率仅为2.4%。而此次台湖地块成交的溢价率高达49.78%，成为迄今为止今年北京土地市场溢价率最高的成交地块。据悉，2019年北京土地市场溢价率最高为42.42%，而2018年则为50%。

对于高溢价，张大伟认为，台湖地块楼面起价17910元/平方米，相比目前区域内在售限竞房每平方米5万元左右的售价来说，楼面价起价还是相对较低的，地块总价又不高，所以参与企业非常多。如此来看，该地块剔除自持部分，大约每平方米3万左右的楼面价并不算高。

有业内人士进一步计算，以开发商可以出售的面积来算，今天成交的台湖地块楼面地价约为28844元/平方米。这个价格并不虚高，与周边限竞房的售价还有每平方米2万元的价差，可以覆盖开发的各类成本。

不限价吸睛，绿城一天“连下两城”

最值得关注的是，2月18日，以34%溢价率成交的旧宫镇地块也被绿城拿下，总价为67亿元。该地块位于南五环和京台高速的东南角，周边有地铁8号线瀛海站。

今年以来，绿城在北京市场的表现极为引人注目。2月14日，绿城刚刚拿下昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块。当时争夺场面也很激烈，经过65轮竞价，以溢价率29.8%、总价63.6亿元摘得。而今，在同样激烈的土地市场争夺战中，绿城一天内连下两城，其来势不可小觑。

事实上，2月18日出让的旧宫镇地块吸引了包括中海、招商、保利+首开、平安、世贸、金茂在内的实力派房企，竞争也是异常激烈。地块起始价50亿元，20多分钟就轮番举了74次牌。最终再次被绿城以楼面地价35632元/平方米收入囊中。

据中原北京统计分析，旧宫地块之所以引起众多房企拼抢，是因为旧宫已然是京城楼市热点区域，该地块所在区域前一宗成交的地块是2019年10月电建+京能联合体获得，溢价率为34.24%。

不过，相较台湖和旧宫地块，同一天成交的大兴区采育镇DX10-0001-6004地块则显得比较冷清，由兴创+住总以6.56亿元底价获得。据悉，早在2018年11月份，住总以2%自持、17.7亿元的价格将大兴采育01-0128A限竞房地块收入囊中。而今，又获得同一区域的不限价地块，住总持续深耕采育的意图明显。

事实上，据中原北京统计，从2017年起，大兴地区成交地块全部为限竞房和共有产权房。今年2月11日成交的采育地块也是3年来大兴的首宗不限价用地。而从2020年已经出让的地块来看，不限价地块占主流。2020年以来，北京一共出让了15宗住宅地块，不限价地块就有11宗。

在很多业内人士看来，2020年土地市场相较之前火热，也与众多不限价优质地块的推出不无关系。

此外，张大伟分析称，2月以来（截至2月18日），北京土地出让金额已经高达363.89亿，全国排名第一。从这么多企业参与土地竞拍来看，说明新冠肺炎疫情对于部分资金链压力不大的企业，尤其是国企影响相对较小。