楼市“被撞了一下腰”：小阳春是将延后还是没了？

“闲,特别得闲,都没人看房。哎,闲是闲了,但没有工资啊。”天津的房产经纪人陈枫(化名)过了一个“闲得发慌”的春节,他称,现在天津大部分楼盘都关门了,不建议购房者现在看房,等疫情过了再说。

每年春节期间,市场都会期待返乡置业热潮的出现,但今年显然是没有的,多地住建部门已经责令辖区内商品房售楼部暂停开放。机构预测,楼市三四月份的“小阳春”难以出现,疫情对市场的影响至少持续到今年上半年。

楼市“小阳春”难以出现

春节前,58同城、安居客发布的报告显示,有68.6%的被调查者倾向于选择回乡置业(包含家乡城市及家乡所在的省会城市),这一数据高于2019年的52.7%。不过,这一切都被突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情给打乱了。

卢康(化名)是一名石油工人,常年在各地奔波钻井开采石油,本来他打算今年春节在临近城市买套房,也算安一个家。但疫情的爆发让他不敢出门。

“春节前我就回了家,还和家人商量着买房,但疫情越来越严重,我们村在大年初一晚上开始封路。后来,县里确诊了一例,我们附近一个村发现一个疑似病例,村干部管得更严了,现在都不敢出门。”卢康称,看房就别提了,听说售楼部都关了。

据中国指数研究院不完全统计,截至1月28日,全国已有湖北、浙江、江西、广西、河南、辽宁、黑龙江、福建、广东等省份,武汉、成都、南昌、福州、昆明、南京、赣州、宜昌、湛江、腾冲、绵阳、鄂州、德清、攀枝花、雅安、乐山、自贡、东莞、荆州、沈阳、襄阳、长沙、西双版纳、太原、杭州、广州、唐山、梅州、海口、三亚、宿州、大连、南阳等50多个城市暂停开放商品房售楼处。

陈枫所在的天津,住建部门虽然没有明确要求关闭售楼处,但不少在津房企已经主动关门歇业。陈枫对中新经纬客户端称,大概有6成以上的售楼处都关门了,“现在不建议看房,很多售楼处都封闭了,也没啥优惠,不适合入手。”

陈枫供职于一家大型房产经纪公司,往年春节早早就会上班,但今年的上班日期推到了2月3日。“现在公司在研究方案,上班也可能只留一两个人值班,一个门店几十人,万一有一两感染的,这责任没人担得起。”

虽然过了一个清净的春节,但他还是很发愁,因为他所在的经纪公司没有底薪,没有成交就意味着收入为零。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,1月份出现的新冠肺炎疫情,将显著影响一季度的市场交易,进而也会影响房企和相关城市的去库存工作。中原地产首席分析师张大伟称,从1月下旬开始截止日前,与往年春节相比,大部分开发商的成交量都下降了95%,市场基本陷入冰点。

从专业机构监测的1月份二手房销售数据来看,受春节假期叠加疫情影响,1月份链家18城二手房成交量环比下降38%,超过去年包含春节因素的2月份环比29.8%的降幅。

专业机构预测,2020年第一季度全国重点城市二手房成交量显著性回落,楼市三四月份的“小阳春”难以出现,疫情对市场的影响至少持续到今年上半年。

比SARS对楼市的影响更大吗?

在业内专家看来,当前的新冠肺炎疫情与2003年的SARS有很多相似之处,参考SARS对当年经济的影响,新冠肺炎疫情也将对2020年的房地产市场带来扰动。

中国指数研究院认为,SARS从2003年3月起进入集中爆发期,6月疫情结束,2003年第二季度是疫情对中国经济和楼市影响最主要的时期。

该研究院称,从经济增速来看,2003年二季度全国实际GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%,下降了约2个百分点,是近些年来除金融危机影响下经济明显下行外,下降幅度最大的一个季度；随后随着SARS疫情得以控制,经济企稳回升,三季度GDP增长10.0%,全年实现10.0%的增长,较2002年提升0.9个百分点,整体未改经济上行趋势。

对于房地产业来说,SARS疫情对房地产业的影响较小。2003年3-4月SARS疫情加剧,受疫情防控导向下的社会活动全面受限影响,全国房地产市场运行节奏整体放缓,部分地区出现地产促销活动暂停、购房群体外出看房意愿减弱、项目建设暂停等现象,4月当月全国房屋施工、开工、销售面积、投资额增速均出现一定幅度下滑。但整体来看,增速下调幅度并不显著,且进入5月,随着疫情逐步得到控制,社会恐慌心理明显缓解,社会经营活动恢复,房地产市场快速回升至加速上行通道,其中销售面积增速明显反弹,且持续高位运行。

中国指数研究院认为,2003年受SARS疫情影响,房地产市场运行节奏虽有短暂的放缓,但全年来看,影响甚微,商品房销售端、投资端、施工开工端增速甚至是阶段内的高点,短期疫情的爆发并没有阻挡房地产市场长周期的快速增长势头。

不过,17年过去了,中国宏观经济基本面、楼市所处时期、政策调控力度等都处于不同阶段,上述研究院认为,新冠肺炎疫情对楼市的影响可能会更大。2003年中国经济整体处在快速发展通道,SARS疫情并没有影响整体经济的上行趋势。但当前经济处于新旧动能转换的关键期,面临着较大的下行压力,新疫情爆发后,制造业、基建等投资将受到波及。

2003年SARS疫情爆发时,中国房地产正处于市场化发展的起步阶段,市场规模较小,需求旺盛。但近二十年来房地产市场经历起步、快速增长后需求逐步释放,目前市场规模持续盘旋于历史高位,市场规模继续大幅度增长的动力明显减弱。

“2003年房地产政策环境较为宽松,而近几年在“房住不炒”基调引导下,需求释放节奏趋于理性,2019年全国商品房销售面积已出现调整势头,在当期行业背景下,本次新冠肺炎疫情的发展对短期内房地产市场的影响或较为显著。”中国指数研究院称。

不过,严跃进却分析,此次疫情对于销售端的影响比较明显,但只是需求释放短暂停止,不代表需求消失,预计二季度需求会积极释放。当前环境虽然会对房地产市场产生影响,但决定房地产行业发展的关键是城镇化等因素。

楼市会迎来政策利好吗?

面对疫情,不能开门营业的房企和房产经纪公司,正试图通过线上看房等互联网手段恢复业绩。碧桂园、恒大、保利发展、阳光城等开发商上线在线售房小程序,主推VR看房、在线咨询、预约看房、在线算价等功能。

陈枫称,他们刚推出线上看房业务,天津有些楼盘可以线上看,他们帮忙对接各楼盘的置业顾问,置业顾问线上讲解楼盘信息。

相关人士表示,在2月10日前,北京链家所有门店不开展任何经营活动。在门店正常作业前,经纪人将通过线上即时沟通工具和VR等方式为有房屋买卖和租赁需求的客户提供必要的服务。

另一家大型房产经公司人士对中新经纬客户端表示,公司现阶段主推线上看房、选房及远程签约,提供VR看房、在线咨询等服务,以避免出现交叉感染的风险。不过她也坦言,新房二手房交易涉及很多流程,需要银行、房管、税务等多部门的配合,不可能完全在线上完成。

张大伟对中新经纬客户端表示,线上看房没有多少意义,连噱头都不算,不会对成交带来多少影响。

近段时间以来,由于疫情防控形势依然严峻复杂,多个部门相继发布政策,支持各行业共渡难关。2月1日,中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局发布了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,提出保持流动性合理充裕,加大货币信贷支持力度。2日,中国人民银行发文称,2月3日将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,确保流动性充足供应,银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。

海通证券指出,由于疫情对经济形成短期冲击,为了维护市场稳定、对冲短期冲击,预计货币政策有望从“灵活适度”转向适度宽松。考虑到短期通胀还在高位,预计央行或将阶段性小幅降息,如降低7天逆回购招标利率、下调MLF利率、对疫情严重地区定向降准降息等,从而推动LPR下降,降低社会融资成本。

张大伟分析,金融政策的宽松趋势在疫情爆发前就已经出现,疫情之后会加快宽松政策的落地。现在关键看疫情何时能够缓解,如果持续肆虐,企业回款能力将受到冲击,债务违约可能集中出现;一旦疫情缓解,再加上宽松政策,市场也会爆发式恢复。