2020年房地产市场以“稳”为主投机性需求渐次离场

2019年，在“房住不炒”调控主基调下，房地产行业“稳”字当头，房地产市场稳定、土地市场稳定、未来预期稳定，金融端调控谨守底线，楼市投机性需求渐次离场，住宅回归居住本源。

多位业内人士认为，2020年相关政策力度将根据现实情况有所微调，“一城一策”将落实得更为具体。专家建议，未来需要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任，进一步理顺中央与地方财政分配关系。

房地产市场增幅收窄 整体趋稳

2019年，我国商品住宅销售价格走势平稳，各城市房价降幅较为明显。中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告2019-2020》显示，从全国276个地级及以上城市二手房价格的同比增长来看，2018年11月共有22个城市增速为负，到2019年10月，全国276个城市中有87个城市二手房价格同比增速为负，189个城市二手房价格增速涨幅有所收窄。

诸葛找房数据研究中心研究员王新宇表示，从2019全年市场价格波动的趋势来看，年初时短暂延续上年年末下跌趋势，但跌幅持续收窄；3月份止跌转涨。随后自二季度以来价格环比波动变化逐步趋于温和，波幅基本稳定在0-0.3%之间。

从新房来看，国家统计局数据显示，2019年11月同比上涨幅度超过10%的城市有19个，较2018年底同比上涨超10%的40个城市大幅减少。

房地产投资方面也保持稳定态势。开发投资虽然维持2位数增长，但年内增速已现“七连降”。国家统计局数据显示，截至2019年11月，全国房地产开发投资额为121265亿元，累计增速为10.2%，较10月收窄0.1个百分点，已是连续7个月稳步下降。

土地市场出现分化

中原地产研究中心统计数据显示，50个大中城市合计土地出让金额达4.41万亿元，同比上涨19.33%。

中原地产首席分析师张大伟表示，从全年市场来看，整体处于高位运行，2019年特别是二季度明显冲高，但在三季度随着各种政策的影响，土地市场有所退烧。溢价率有所降低。

具体来看，50个城市中，杭州土地出让金额达到2836.63亿元。上海土地出让金额1992.39亿元、广州土地出让金额1864.71亿元、苏州土地出让金额达1850.26亿元。土地出让金额增幅较大的城市中，大连土地出让金额315.28亿元，同比增长147.26%；绍兴865.39亿元，同比增长110.35%；珠海456.83亿元，同比增长103.28%

值得注意的是，土地市场分化明显，一方面是土地出让金额再创新高，另一方面是土地流拍增多。

诸葛找房报告显示，2019年，一线城市流拍现象较少，二线部分城市、三四线城市流拍现象较严重，尤其自下半年以来流拍率迅速上涨。

王新宇表示，下半年以来，土地遇冷趋势已经从三四线城市逐渐蔓延至二线城市，范围逐渐扩大。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，2019年流拍率高企，究其原因，主要是由于房企拿地节奏偏快，自身处于偿债高峰期，加之下半年融资渠道收紧，房企资金链偏紧，因此拿地更加谨慎。其次，上半年各地持续收紧调控政策，房企对下半年市场预期转冷，也在一定程度上抑制了拿地冲动。整体来看，房企在土地市场已明显理性，拉动土地溢价率持续走低。

房企继续“以价换量”

中原地产研究中心统计数据显示，因为供应量增多，部分地区商品住宅库存刷新纪录。

上海易居房地产研究院发布100城住宅库存报告显示，截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。值得一提的是，当前库存规模已呈现了连续12个月的正增长态势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从2020年趋势来看，由于调控政策并不会采取“一刀切”手段，因城施策依然是调控政策的前置性条件。在房企迎来集中还款期、库存大幅上涨的背景下，2020年房企仍将选择“降价促销去库存”来实现软着陆。

中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华也表示，从目前来看，2020年房地产调控政策主线较为明朗，短期看政策也不会大规模放松和刺激，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性大幅降低。

中国社会科学院财经战略研究院研究员蔡书凯建议，未来需要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任，进一步理顺中央与地方财政分配关系，严格控制部分城市土地供给避免库存再次高企。同时，赋予地方政府一定的房地产金融调控权，可研究和探索首付比例和贷款利率区间管理的房贷政策，由各地根据本地房地产市场状况，在区间内自主决定房贷的首付比例和相应的贷款利率，或者在按照套数确定首付比例和贷款利率外，增加按照面积来确定首付比例和贷款利率。