2019年海南房地产市场：变局中孕育新机遇

2019年是海南实施“全域限购”政策的第二年，房地产市场运行稳中有降，经济对房地产的依赖逐步降低。

2018年4月海南出台一系列调控政策，以“壮士断腕”的决心严控房地产。官方数据显示，房地产市场经历2018年大幅下降后，2019年延续颓势：前11个月房地产开发投资、房屋销售面积、房屋销售额同比下降25.1%、44.1%和40.7%。

市场寒意持续，海南房地产企业普遍采取守势。海南富力战略发展中心总经理罗浩说，目前在琼投资的大房企普遍战略性收缩，已有企业从市场退出。

房地产业下滑的背景下，海南正在形成会展、健康医疗、金融等新的发展动能，经济转型艰难但有成效。据海南省统计局综合处分析，前11个月海南非房地产投资累计增速由负转正，增速达8.6%。

今年海南出台的户籍和人才政策引发市场对放开限购的猜测。海南现代管理研究院院长、海南大学教授王毅武说，政策旨在引进自贸区(港)建设人才，对投机购房者仍有高门槛，“短期对市场有一定刺激作用，但起不到决定性作用”。

楼市总体遇冷，但不同区域表现有差异。以刚需为主的海口市逆市上扬，前11个月销售额不降反升35.5%，代表旅游住宅地产的三亚市销售额暴跌51.3%。

今年下半年以来，海南省接连出台户籍和人才政策，海口市也打开住房价格天花板，房企年底促销以价换量，释放部分刚性需求。购房者梁春芬说，她参加预购的某楼盘在12月开盘时不到十分钟被抢购一空，“身边几个朋友都准备买房，目前市场价格稳定且有折扣”。

海南土地市场热过楼市，第四季度开闸放量。本地媒体密集公布土地出让信息，但用地类型已从住宅用地为主变成以产业用地、商务办公用地为主。“这一趋势是建设自贸区(港)去住宅化的过程，是土地利用开始进入到产业及商业办公用地的高峰时间。”海口市房地产业协会秘书长王路说。

另一个值得关注的是，有多家岛外房地产企业逆市首次进入海南。业内称，这说明企业对自贸区(港)有良好预期，认为海南市场仍是一片“热土”。

2020年是海南自贸港建设启幕之年。海南省长沈晓明曾表示，到2020年一季度末以房地产调整所导致的经济下行压力能够基本释放完毕，海南经济将步入良性快速的发展轨道。

海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王智说，海南将继续保持房地产调控政策的连续性、稳定性，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类分享型居住产品。

罗浩指出，海南明年商品住宅销售或继续出现萎缩，但对于房企而言，商业活动增多，新引进人才的住房需求将成为市场新机遇。王毅武表示，房企要积极从单纯的房地产商转向房产的供给者、经营者和社会服务的提供者。

对于处在变局中的海南楼市而言，新的市场环境将同时考验企业和政府的能力。王路说，对企业而言要实现从传统住宅开发到商务办公、产业园的开发运行转变；对政府而言，“商办物业意味着从过去人的需求，转变为产业的需求，这将对海南的产业发展提出更高要求”。