我们离“房租不炒”有多远

没有挨过寒冬，必定迎不来春夏。

然而，之于楼市，之于当下的北京市场，这样的周期要更久，久得有些看不到未来。

有人说，站在未来，今年可能是最好的一年。或许这不是坏事，冰封的市场教会了我们如何做产品，如何做营销，如何活下去。我们在2019年，看到了“神户型”、“增量加装”、“区域凝聚”，看到了行业的努力，看到了探索中的未来。于是，在2019年的最后一个月，北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问 2019》，我们一起复盘一起走过的2019。

在调控政策日益趋严的今天，“房住不炒”已成为楼市调控主基调，然而对于在一线城市奋斗的年轻人来说，对“房租不炒”的期待更为迫切。北京商报记者近日调查发现，尽管各大机构披露的报告显示，北京租房市场持续下行，租金水平跌至2018年以来新低，但仍有机构借拆除隔断间、房源减少名义提价，且提价幅度部分高达20%。

一边说跌一边涨价

“先是说房源少要提高租金，看我质疑涨20%的幅度又说房东不租了要收回。”租住在北苑附近的自如客刘珊对“续签要涨”早已见怪不怪，但对于中介前脚给媒体提供“北京租金下跌幅度加大、当前租金水平已降至2018年初以来的最低位置”的报告，后脚又跟自己谈新年涨价20%的“操作”，还是只能感叹“够够”。

据刘珊提供的沟通记录，在租金到期申请续租之时，自如管家先是以房源少要提高租金为压力，要求租金从原本的每月2360元，上涨至2850元；在刘珊明确质疑涨价幅度和动机不久后，管家以房东不愿意续租、将收回房源为由，让刘珊另觅他处。

搬家半个月后，刘珊在自如App上看到了这套曾经住了一年、不到12平方米的房源，挂网价恰恰是管家提出的2850元。“后来我就一直盯着这房子，他们自己不是说被建委约谈了、要保持稳定么，还给媒体提供报告，说北京房租降了，在这么偏僻的地方一口气涨20%的理由是什么？有没有人接受呢？”刘珊的质疑在随后的市场中得到印证。因较长时间无人承租，该房源最终降至2530元/月勉强出租。虽然没有达到中介预期的“收益”，但价格终究还是涨了，如果算上服务费上涨幅度，新的承租客每个月要比刘珊多花10%的成本。

同样的情况，也发生在自如客王芸（化名）的身上。在今年11月房屋租金即到期的前夕，王芸提前一个月申请续租，这样可以获得一定的折扣。但收到管家的回复却是，这套位于新奥洋房小区的合租房，新一年度租金要有所上调，由现有的2560元/月上涨到2790元/月， 加上每月服务费涨幅，王芸新一年度的租房成本同样上涨10%。

对于租金上涨，自如管家给出的理由是，“因为监管强制我们拆隔断间，房源变少了，价格肯定要涨的”。 原来在王芸入住之初，该房源是四室格局，但在隔断间被强制拆除后，重新回归到三室一厅格局。

“房屋即将到期，走走看看十几家，还是感觉目前居住的质量要高一些。” 王芸感叹，一边是价格，一边是质量，价格和质量的天平要偏向哪一边，经过一番思考还是被“高价”击退了。

与上述“资深”北漂客不同，来自湖南的钱雪（化名）还是北漂大军中的“萌新”。今年刚毕业的她，经过一个月的考察，最终选择在距离单位较近的方庄芳星园二区“安家落户”。然而令钱雪费解的是，自己7点多平方米每月2460元的租金价格，居然与合租室友将近11平方米的租金价格是一样的。同住室友告诉她，入住时间仅仅比钱雪早了半个月而已。

配套几乎相同，为什么室友可以比自己多3平方米？对此，管家称一方面毕业季租金肯定是要走高的，但更重要的是隔断房拆除后房源少了，好的区位尤其抢手，涨价都是市场推动的。

整体降温 局部矛盾

在租客高喊房租“伤不起”的同时，根据多家机构的数据，包括北京在内的不少一二线城市，住房租赁市场都出现降温态势。

据我爱我家研究院统计,2019年11月北京住房租赁市场交易量环比10月下滑7.79%，同比2018年11月下滑3.88%。因进入淡季，11月北京租赁市场继续萎缩，平均租金稳中微跌，降至90元/㎡/月以下。1-11月的总交易量较2018年同期下滑2.7%。

数据显示，与去年租赁市场淡季相比，北京今年租金下跌幅度更大，当前租金水平已降至2018年初以来的最低位置。

诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，11月，其监测的20个大中城市月租金挂牌均价为43.64元/平方米，环比下降0.23%，同比下降0.68%。租金连续5个月下跌，且11月跌幅扩大0.14个百分点。

我爱我家研究院分析表示，随着春节的临近，北京住房租赁市场的供给、需求都在下降，淡季趋势加深。所以11月的租赁交易量、平均租金价格都在下跌，这符合往年的市场规律。12月、1月，北京住房租赁的淡季还将延续，租金也还能继续下降，若明年仍有在京租房需求，租客此时租房能有更大的选择空间、议价空间。

“今年北京租赁市场的房源供应很充足，供需平衡基本可以保证，目前北京租赁市场最大的问题是局部供需矛盾。”合硕机构首席分析师郭毅称，正因为有了局部供需矛盾的存在，才会出现机构数据说降温、租客说涨价的情况。

逆市提价底气何在

处于市场降温阶段，中介机构逆势涨价的底气在哪？真的是房源少了？

“客观来说，违规隔断房大量被拆除，确实存在助推租房价格上涨的因素，毕竟之前有隔断房的存在，缓解了北京因供不应求对租金上涨形成的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从整体来看，北京此前租房价格一路走高，并非全是拆除隔断房所导致的，之前就发生过中介机构存在垄断房源、哄抬租金的乱象。隔断房的拆除更多传递的是一种情绪，房源少了、房价高了，但房源数量究竟有多少，机构心里清楚。

“违规隔断房大量被拆除后，中小户型、租金便宜的房源越来越少，这或许是中介机构逆势上涨的底气，虽然北京整体租赁市场处于下行，但不可否认一些地段较好的‘小房源’有逆势上涨的潜质。” 郭毅表示，部分地区的高需求量，依旧可以发出涨价的“信号”。

对于北漂的年轻人而言，踏入城市的第一步就是考虑“住哪儿”，目前，“房住不炒”已成为楼市调控主基调，而“房租不炒”距离一线城市奋斗的年轻人到底有多远？

在郭毅看来，影响一个城市的房租水平无非有两个方面，第一是需求，第二是供给。从需求方面看，近两年来北京常住人口一直处于下降趋势，使得原本紧张的供需矛盾得到了一定缓解，需求的减弱可以有效拉低租金的上涨速率；从北京租赁市场供给端来看，近几年北京正在源源不断向租赁市场注入“活水”，集体土地租赁房等一系列产品正在加紧入市，北京整个租赁市场的供应量持续加大。

“住房租赁是一个完全市场化的领域，当真正实现供需平衡、区域平衡后，一切炒高行为也就无从谈起。” 郭毅进一步表示。

就在记者采访的同时，北京市住建委发布信息，今年全年北京新开工建设集体土地租赁房约3万套，转化、改建租赁房2054套（间），建设筹集公租房约1.5万套。北京市住建委表示，下一步，将进一步完善政策性租赁住房建设管理长效机制，有效盘活存量，规范改建转化租赁型职工集体宿舍工作；引导社会各方积极参与，加快推进集体土地租赁住房开工建设，促进政策性租赁住房健康持续发展。