房贷利率“换锚”两月有余对购房成本影响小

8月25日，央行发布今年第16号公告，宣布自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。时至今日，房贷利率“换锚”正式实行已两月有余，对购房者来说最关心个人房贷利率的变化。

11月20日，第四次贷款市场报价利率(LPR)结果出炉：1年期LPR为4.15%，较前次下降5个基点；5年期以上LPR为4.80%，较前次下降5个基点。这也是5年期LPR设立以来的首次下调。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，以“100万元贷款、30年、等额本息还款方式”进行房贷成本测算发现，11月份5年期LPR下调后，相比10月份月供减少30元左右，这对于房贷成本降低有一些作用。

“近期货币政策总体稳定，12月份5年期LPR下调可能性不大，房贷利率预计仍以稳定为主。”严跃进表示。

值得一提的是，上述第16号公告明确，“人民银行省一级分支机构应按照‘因城施策’原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”。也就是说，即使5年期LPR下调，银行仍可以通过上调加点基数确定实际的房贷利率。

此外，第16号公告还明确，“重定价周期最短为1年”。也就是说，即使5年期LPR每月都调整，购房者也将按照贷款合同约定的“利率重定价周期及调整方式”调整相应的贷款利率。

严跃进表示，当前房贷利率和LPR挂钩，有助于后续利率进一步市场化。根据各地区情况不同，基点变动也会成为调控的一个工具。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，全社会贷款成本都有所降低，因此房贷利率进一步上行的可能性不大。但受调控政策影响，下调空间同样有限，保持平稳将是主流。

有业内人士表示，LPR每次调整影响的利息成本相对于购房总成本来说微乎其微，更大层面影响在购房者的心理预期上。