房住不炒因城施策仍是地产调控主基调

近一段时间以来，关于房地产调控是否会放松引起广泛关注，支持放松的出发点是认为稳增长尚需地产发力，反对放松的主要是看到下半年以来房地产调控在逐步加码。综合看，当前“房住不炒”仍是主基调，叠加7月底政治局会议明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这就意味着房地产调控总体仍是从紧。但考虑到经济下行压力确实较大，接下来更有可能的是各地在因城施策的基础上会适度加大主动权。

分析今年以来经济增长现状不难发现，房地产投资持续保持高位是为数不多的亮点。数据显示，今年1-10月我国房地产投资累计同比增速为10.3%，增速较1-9月下滑0.2个百分点，高于去年同期的9.7%，剔除土地购置费的地产投资增速也继续走高。往后看，随着在建楼盘陆续竣工、房地产融资逐步收紧以及居民“抢贷款”的消退，后续地产投资将逐步回落，但预计韧性仍会比较强，主因有四：其一，库存端来看，房地产库存处于低位，房价不存在大幅波动的基础，未来有望维持稳定，进而支撑房地产投资。其二，需求端来看，稳定的城市化进程和家庭规模小型化支撑房地产内在需求。其三，金融端来看，房贷利率整体小幅上行，中期维稳，不会对房地产市场造成过大打压。其四，供给端来看，融资收紧和土地供应增速下降的紧平衡，叠加地方政府尚离不开土地财政，地价房价有望维持稳定，支撑房地产投资稳中缓降。由此来看，房地产有望继续成为明年我国经济增长的有力支撑。

此外，根据央行11月20日的最新报价，作为房贷利率的参考利率5年期以上LPR利率，较10月份下调了5个基点，有观点认为这是地产放松的一个信号。事实上，房贷利率取决于LPR基础上实际加点变化，具体效果还是取决于地方政府调控态度。在加点幅度保持平稳情况下，最低房贷利率下降幅度预计较小，叠加房贷额度仍受较大管控，实际房贷利率的真实下降幅度应会比较有限。

事实上，回看过去三年来我国这轮房地产调控，关键词就是“房住不炒”、因城施策和长效机制。所谓“房住不炒”，主因是过去几年来我国房价一路上涨，居民持续加杠杆且购房抵押率不断上行；所谓因城施策，出发点还是我国区域之间经济发展情况差异较大，搞全国一盘棋的调控不尽合理；所谓长效机制，指的是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

从这几年的实际调控来看，不同时期对这三大关键词会有不同侧重。2016年“930”房地产调控开始以来，稳住房价是焦点，“房住不炒”也因此成为重心；时至当前，房价已经总体趋降，鉴于内外不确定因素开始冲击经济，在坚持“房住不炒”底线之下，因城施策有望成为主抓手。相比之下，加快推进我国房地产市场长效机制建设则会一直贯穿本轮调控周期。由此来看，因城施策将成为地产调控的一大方向。