各地频推旧改项目广东步入城市更新时代

历经10年的探索和发展，伴随着城市拓展空间的日趋减少，广东逐步进入城市更新时代。

今年以来，包括广州、深圳在内的多个城市纷纷推出众多旧改项目，吸引了活跃在广东市场的各大房地产开发商积极应对，抢占城中村改造这块“大蛋糕”。

专题撰文 信息时报记者 李东元

旧改热潮 广州今年加快推进城市更新改造

日前，中国政府采购网发布《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目公开招标公告》和《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作（2019~2020年度）公开招标公告》。招标内容显示，截至今年7月底，广州11个行政区已批未完工项目251个（项目数量随项目批复和推进动态增减），包括旧村改造、旧厂改造及旧城改造（老旧小区微改造项目除外）三类。已获批改造的旧村有38条，改造范围用地面积达1742.64公顷；旧厂改造项目213个，涉及用地面积1383.88公顷。据悉，今年广州有实质性进展的旧改项目为37个，合计面积745.85公顷。

2019年广州政府工作报告提出，今年将加快城市更新改造，推动151个老旧小区微改造、10个旧村改造、50个旧厂改造项目。随着经济发展向“高质量”转化，城市经济发展与空间利用对城市功能提出更新更高的要求。为满足城市功能升级需求，城市更新已成为城市发展的主要途径。

在8月19日开幕的2019深圳产业园区、城市更新、城市土地和房地产业博览会上，深圳市城市更新和土地整备局携84个更新项目亮相。作为深圳旧改重点的龙岗区，在城市更新方面已列计划169个，计划准备用地2217公顷，已批规划90个，规划批准用地1229.1公顷，更新土地供应面积650.7公顷，其中公共设施用地275公顷。而其他各区也有十多个至数十个不等的项目供应市场。

除广深两地外，珠海、佛山、东莞、中山、惠州等城市今年也纷纷推出大量旧改项目。其中，参与城中村改造已经成为房地产企业拿地的重要途径。

政策助力 引入市场力量具体实施改造项目

除大量推出“三旧”改造项目外，政府在鼓励企业参与、加快改造项目推进方面政策不断。今年8月底，广东省政府就关于政协十三届全国委员会第二次会议第2812号（经济发展类173号）提案答复的函中，在回答“三旧”改造中政府与市场的关系时指出，广东从2009年起全面推开“三旧”改造工作（其中旧村庄改造与城中村改造有重叠），“三旧”改造工作采取市场化运作模式，通过政府“放权让利”引入市场力量具体实施改造项目。在此过程中，政府主要负责编制规划、制定政策、行政审批、项目监管等工作，而拆迁谈判、申报手续、开发建设等事务性工作则由市场主体承担。这种运作模式切合珠三角地区的实际情况，有利于发挥政府与市场两方面优势。

同时，该函指出，上述运作模式也存在一些不足，有必要在继续坚持市场化运作模式的基础上，在一些关键环节加大政府对市场的支持力度。当中包括发挥政府补位作用、建立倒逼促改机制、优化土地出让价款计收、降低改造项目税负成本等，以进一步优化政府与市场统筹推进机制，用好政府“有形的手”和市场“无形的手”，形成协同推进城中村改造的工作合力。

今年11月5日，广州市住建局印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，进一步规范广州旧村改造成本测算以及村民回迁复建安置、临迁费用、搬迁奖励等问题。政府出台的一些政策，让房地产开发商有了更为清晰的指引。

房企转型 成立城市更新集团开高薪挖专才

市场变化，房企纷纷积极应对。近年，各大房地产开发商在原有的业务板块基础上纷纷成立城市更新集团（部门），向旧改项目发起“进攻”。据不完全统计，目前广州房地产开发商中成立城市更新集团（部门）的已达40个，而深圳则有32个。

与此同时，房企的人才竞争也愈演愈烈。富力、保利、时代中国、佳兆业、星河等企业多年来均涉足旧改项目，并利用其人才体系培养出一批相应的专业人士，但其他新晋城市房地产开发商的更新板块几乎是从零起步。因此，各房地产开发商频频发起挖角大战、招聘大战，纷纷把目光放在有经验的人才身上。

据记者在猎聘网上的不完全统计，在北上广深四大一线城市中，广州是城市更新招聘企业最多的城市之一。有全球500强企业开出600万元年薪，高薪聘请城市更新集团总裁。而最基层的城市更新专员，年薪也普遍在7万～18万元不等，明显高出其他同级别岗位的薪酬。

有业内人士戏称，在房地产企业，一般的岗位掌握相应的专业知识即可胜任，“而在城市更新领域，比如专员，除了需要掌握政策、流程等专业知识，还要会谈判甚至必须会说粤语。因为要在一线和村民打交道，很多老村民都不怎么说普通话，用粤语会更加亲切，更容易被接受。”