楼市双向调控，应循“大”同“小”异

10月23日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，核心城市房价总体由涨转跌，二手房成交量继续下降，一线城市整体微跌，北京房价下跌相对较快。

今年的“金九银十”有点不一样。核心城市渐渐“退烧”，也有不少城市暗自发力，在因城施策的调控思路下动作连连。有研究机构统计，9月，全国房地产调控政策发布次数高达48次。刚刚过去的一周，就有南京、天津、燕郊、三亚四城以人才落户的名义侧边调整楼市“限购”。

地方跃跃欲试，从去年菏泽深夜取消限售令可见一斑。作为房地产江湖的无名之辈，菏泽的做法很快引来广州效仿，并引发市场猜测。长期以来，不同于一线城市的供不应求，大量类似于菏泽的三四线城市供大于求，两种不同的房地产市场在“房住不炒”的大背景下，衍生出“大”同“小”异的诉求。

当前房地产政策主基调依然是维护市场稳定，稳定的内涵是既无大涨也不会大跌。从国家层面看，避免楼市暴涨的底线没有变，因此即便经济增长面临内部压力外部不确定性，也不能构成房地产政策整体放松的理由。如果市场过热，甚至是局部过热，都会引起中央调控政策加码。

从地方层面看，相比中央政府，地方政府更有动力放松调控，更加警惕楼市暴跌的风险，房地产作为国民经济的支柱产业，背后是“六个钱包”堆起的庞大购房群体和巨量家庭债务，房价暴跌无异于釜底抽薪，因此需要“一城一策”具体问题具体分析。

暴涨暴跌两个底线之间，国家要“稳”、地方可“活”。调控大方向不变，小细节灵活变通，保证楼市既不过热也不过冷，便是楼市双向调控的空间，也将是未来政策的常态。对于地方而言，给予地方楼市调控一定的自主权，不等于放纵土地财政依赖症，更不等于助长房价肆意上扬。仍需要警惕非理性需求带来的盲目增长，避免一些城市打着引才的旗号变相炒热房价。

从长远来看，要保证楼市价格平稳，最重要的还是供求平衡，最有力的工具依然是长效机制的构建。在长效机制的工具箱里，应该包括涉及土地、金融、税收等一系列长期稳定的制度建设，来替代政府短期行政力量对市场的干预，不轻易打压、不随意刺激。侧重于供给侧结构性改革，通过发展租赁市场、共有产权房等，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房体系。让需求在时间周期内平稳释放，让供给的弹性贴近需求的变化。

过去几十年的发展，决定了中国楼市的特殊性和复杂性。房地产牵一发而动全身，楼市调控没有一蹴而就的“特效药”，长效机制不可能在短期内羽翼丰满。它将会是一项长期性、系统性工程，也将是一个循序渐进的过程，在不同时机适时探索并逐步走向成熟。