直击限购松绑传闻中的燕郊：传闻已成开发商销售手段

一则“定向放松限购”的消息，使沉寂许久的燕郊楼市似乎又“火热”了起来，然而看似火热的背后却存在很大的水分。北京商报记者本周调查发现，所谓燕郊“定向放松限购”的消息目前还没有官方下发的正式通知，但当地多家楼盘已将其作为一种“促销”手段，激励购房者尽快入场。多家燕郊售楼处销售人员表示，在近三年楼市限购高压下，放松限购已经成了一个趋势，房子就那么多，后期涨价可想而知。另有销售人员表示，已有开发商停售存房，准备涨价了，所以要在政策下发前抓住“低价”房的机会。

自2017年限购后，燕郊房价断崖式下跌，如果“定向放松限购”能够落实，燕郊楼市是否能迎来“第二春”？对此，有分析认为，按照政策内容，“定向放松限购”只针对新房市场，目前燕郊的新房数量并不多，几倍于新房的燕郊二手房市场却丝毫没有受到政策惠及，即使“定向放松限购”后，燕郊楼市也难言利好。

属于外来客群的“传言”

10月18日晚间，网上有消息传出，三河住建局组织了一次商品房销售会议，凡燕郊中省直单位、高校、医院或燕郊高新区名义引进的企业员工（户籍不限），在燕郊（含三河市区）无住房，可以在燕郊购买一套新建商品住房（即一手房或新房）。

北京商报记者随即联系上述提到的监管部门，工作人员回应称，“根本没有这回事，消息是假的，一切以官方口径为准”。

但楼盘销售人员已将传言作为一种“促销”手段，激励购房者尽快入场。

“放开限购政策目前还没有具体落实，但这是早晚的事情。”多家燕郊售楼处销售人员告诉记者，目前燕郊放松限购政策虽然还没有正式下发，但在近三年楼市限购高压下，放松限购已经成了一个趋势，房子就那么多，后期涨价可想而知。

另有销售人员表示，目前已经有开发商停售存房，打着“涨价”的算盘，所以要抓住现有可购买房源，再不买就迟了。

不知道是受楼市遇冷的影响，还是确如上述销售人员所说的存房惜售，记者在走访中也发现，目前燕郊的新房项目确实不多，而且多以商住房为主。“限购政策卡得太死，只有商住房，北京等外来购房者才有资质买。”一商住房销售人员称，在燕郊买房的多为“北漂一族”，商住房项目虽然与住宅项目相比不具备优势，但胜在便宜、不需要购买资质。

在号称燕郊“售楼一条街”的京榆大街上，鳞次栉比的售楼处也昭示着这座小城镇曾经的热闹与繁华。现如今，昔日繁华不再，大部分售楼处也已关门上锁，一片萧条景象。“燕郊限购是时候松绑了，不然就没饭吃了。”一位楼盘销售人员告诉记者，放松限购政策虽然还“飘着”，但看房的人已经行动起来了，今天来看房的人是原来的好几倍，一个销售要带好几组客户。记者在现场也看到，前来咨询的看房者确实不少，有之前心里犹豫再次探盘的看房者，有听到限购政策放松后，来核实消息的看房者，沉寂许久的燕郊楼市似乎又“火热”起来了。

“不管政策怎么变，跟我的关系都不大，自从燕郊房价上万后，我就断了买房的念头。”在一家小吃店，土生土长的燕郊人、店主张师傅与记者聊起买房话题时也感慨颇多。在张师傅看来，“按照目前的收入水平，燕郊本地人大部分都买不起新房子，无论政策怎么放松，只要价格不降下来，与燕郊土著的关系都不大，这是属于北京等外来购房者的政策”。

二手房难题 入场易出场难

“有点常识的人都知道这是谣言。”中原地产首席分析师张大伟分析称，燕郊是全中国唯一存在的，行政级别是一个乡镇，但城市规模相当于一个三线城市，房价则比大部分二线城市还要高。但不同于一二线城市，燕郊的行政级别太低，没有发布政策机构，历史上也没有过单独只针对燕郊一个镇出台楼市政策的记录，所有楼市政策都是由管委会或者三河市发布的。

另有分析认为，先不谈上述消息能不能落实，目前燕郊的新房数量并不多，几倍于新房的燕郊二手房市场丝毫没有受到上述政策惠及，即使“定向放松限购”后，燕郊楼市也难言利好。

燕郊一家中介人员向北京商报记者表示，“定向放松限购”只针对新房市场，对于存量较大的燕郊二手房市场却没有丝毫影响。目前燕郊的二手房数量要比新房多，且价格要远远低于新房，即使是特别好的地段也不具备与新房竞争的可能。“或许是燕郊现有的二手房数量太多了，所以价格才一直没有涨起来，但如果有购买资质的话，现在是入手燕郊二手房的好时机。”该中介人员向记者推荐道。

事实上，对于燕郊二手房市场感受最深的，是那些曾经的“炒房者”。自限购令出台后，炒房者手里的房子一方面价格被不断压低，另一方面“变现”途径也被设置了诸多障碍。有炒房者表示，自2017年限购后，燕郊房价断崖式下跌，目前持有的房子总价被“拦腰”一刀，还不及当初买房的一半。房子不好卖、不愿卖，才最折磨人。

值得一提的是，北京商报记者在走访期间也遇到另一番景象。有房主在听说放松限购政策后，起了“惜售提价”的念头。虽然中介人员再三强调，政策落实与二手房市场无关，但该房主却表示，“有一就有二，有了开头，后面还会难吗？即使不能赚点，但也不能亏太多，再等等、再看看吧”。

中介人员虽然不认同上述观点，但他也表示，燕郊的地理位置与北京城市副中心仅一河之隔，相较于其他环京地区，具有很明显的优势，目前燕郊地段差一点的二手房价格已经跌到1.3万元/平方米左右，燕郊的二手房价格已经触底，未来只会越来越好。

局部放松存在合理性

在房地产限购高压下，燕郊楼市持续低迷。诸葛找房数据显示，近期燕郊新房成交均价不断走低，已由今年2月的2.1万元/平方米下降到9月的1.6万元/平方米，月成交量也多为两位数。

“受燕郊低迷市场影响，‘传言’政策确有变为现实的可能。”合硕机构首席分析师郭毅对北京商报记者表示，从今年开始，燕郊多宗土地挂牌出让，住宅用地的出让速度明显加快，如果燕郊在政策方面不对商品住宅有所放松的话，那么新出让土地很有可能会遭到市场的冷遇。

在郭毅看来，“政策松绑”往往是刺激楼市的最好手段，但在“房住不炒”的大背景下，燕郊全面放开限购的可能几乎为零。一定范围内放松限购是被允许的，一方面可以缓解燕郊新房市场售卖压力，另一方面也保障该地房价不会出现强烈反弹。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，燕郊房价已挤掉了“泡沫”，处于相对稳定的状态，具备了放松的条件。从整个市场来看，局部放松的导向也比较明显。

回归到“定向放松限购”内容，其针对迁入北京城市副中心机关事业单位的干部及职工的政策制定，也与多地发布的人才引入政策相类似，人才引入政策变相“松绑”了房地产限购政策，对楼市来说局部放松成为可能。据张大伟介绍，9月以来，各地人才政策依然频繁发布，累计已超过30城发布了各种人才引入政策。整体年内累计看，2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策，比2018年同期上涨40%。

目前来看，燕郊“定向放松限购”政策虽然存在一定的合理性，但传言终归是传言。对此，张大伟也特别强调，燕郊是全国楼市样本，是北京先行指标，燕郊炒作基本就代表了市场要酝酿升温。现在看来，2018年四季度酝酿的燕郊社保互认、人才政策，又一次炒作了，有可能代表了市场在酝酿又一次小阳春。