南京天津三亚限购放开，别简单理解成给楼市松绑

网事观察

住房的确是吸引人才的重要条件，但在住房补贴、购房资格之外，不妨在改善住房结构、提升居住环境等方面更多突破。

几乎是同一天，南京、天津、三亚三个房价都在全国前十的城市，传来了限购政策放开的消息。

如南京六合区，从10月15日开始取消了两年社保的限制，有大专学历即可买房。就在同一天，天津的滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城，对没有天津户口且在天津没有房子的职工，买房无需提供社保证明。

三亚也不甘落后，只要是全日制大专以上学历加海南工作证明，即可买房无需落户，不用个税或社保证明，直接网签，以家庭为单位，可买一套住房。

为引人放开限购不等于给楼市松绑

公众对这些城市放开住房限购的第一反应，是它们要吸引人口。确实，最近几年随着中国劳动人口供给不再呈现井喷式增长，各个城市、尤其是二三线城市在吸引人口上使出浑身解数，购房便利就是其中的一个条件。而南京、天津、三亚等城市，都早早地参与了这场“引人大战”。

过去几年中，包括杭州、西安等地都对新落户人口给予包括户口、住房补贴等各种优惠，而这些城市也确实成为了引人大战中的胜者。最典型的当属西安。根据2019年西安政府工作报告，2018年全年西安落户人口80万，引进培养各类人才38.6万人。

国人讲究安居乐业，这些城市以户口与购房优惠作为吸引人才的突破点，也符合“因城施策”和“一城一策”的基本原则。但在“房住不炒”的政策基调下，此举并不等于直接的限购政策松绑，某种程度上也算是维持房价稳定的灵活调控政策——尽管客观上确有松绑效应。

需要注意的是，这些过去屡试不爽的抢人大招，在今后能否继续发挥作用？

以往，这些买房松绑的政策之所以能够奏效，那是这些城市的房地产市场正处于上行期间，此时买房不只是买房，更为重要的是在限购背景下拥有了一个城市的上涨期权，使得自己不再踏空楼市。在房价上行的那个年代，拥有一个购房资格就是一次财富的再分配。

但现在不一样了，随着“房住不炒”的逐步落实，最为关键的是经过前几年土地供应量的放开，房价逐步企稳，不少地方甚至出现了回落现象。如此，仅仅放开限购还能达到吸引人的效果吗？

还要指出的是，这些城市放开限购的区域都是属于偏远地带，无论是工作机会还是公共服务，都和主城区不可同日而语。

城市引人不只有“购房补贴”一招

这是不是意味着，城市在住房政策上正在失去吸引人的招数？倒也未必。其实很多城市在改善住房结构、提升居住环境等方面，仍大有可为。

经过30多年的住房市场化改革，我国居民的住房条件得到了根本性改善：以城镇居民住宅为例，2018年的人均住房建筑面积是1978年的4.5倍，从6.7平方米增加到36.9平方米。但和其他国家相比，中国的住房市场还有很大提高空间：在2016年中国人均居住面积是20平方米，而澳大利亚是89平方米、美国是77平方米、日本是35平方米。

也有人会说，这是因为资源禀赋的缘故，但就算日本这样人多地少的国家，国民人均居住面积也达到35平方米。而俄罗斯作为世界国土面积最大的国家，人均居住面积仅比中国多2平方米。这充分说明，国土面积并不是影响居住环境的唯一因素，甚至不是最主要的因素。

中国和发达国家在住房上的差距，并不仅体现在人均居住面积上，还体现在结构上，那就是中国居民住独栋的比例偏低。在人多地少的日本，住公寓的比例也远低于我国。2018年日本的统计年鉴显示，日本只有40%的居民住在公寓，而有55%的居民是住在一户建，也就是独栋中。

如果有城市能在住房结构上有所调整，能够提供给居民更大的住宅或者更多的独栋，或许能够吸引更多的人才，尤其是高端人才。

这并不等于就是浪费土地，至少日本已经给我们提供了一个可行的路径。更为重要的是，这也是在落实中央在房地产市场的“因城施策”。

说到底，住房是吸引人才的重要条件，这是无可否认的事实。而要拿买房便利来吸引人才，在住房补贴、购房资格等方面之外，很多城市不妨在改善住房结构、提升居住环境等方面做出更多突破。

□傅蔚冈（上海金融与法律研究院执行院长）