共享办公押宝未来模式与盈利是关键

美国第二大独角兽、共享办公鼻祖WeWork上市遭遇波折，再次将“表面风光”的共享办公行业拉回到现实中。

乘着共享经济的东风，国内的共享办公行业在2017年前经历了一段高光时刻。进入2018年后，行业开始调整，共享办公企业进入并购重组阶段。在这期间，资金与经营问题一直笼罩在行业上空。今年初，国内几家共享办公企业相继调整管理层，陆续有玩家传出上市计划，行业似乎看到了方向。

但随着WeWork撤回招股书延迟上市，共享办公行业再次陷入焦虑与质疑声中。业绩亏损、模式单一成为外界的关注焦点，如今“泡沫”逐渐被挤出的共享办公行业还有故事可讲吗？共享办公行业未来如何调整？移动办公能否成为趋势？

上市潮？氪空间做好“随时上市准备”

8月中旬，WeWork向美国证券交易委员会（SEC）提交了招股书，计划筹资10亿美元。这个消息给已平静多时的共享办公行业打了一剂兴奋剂。然而，一盆冷水很快泼下来。当地时间9月30日，WeWork发声明称，将撤回招股说明书，推迟IPO计划。

WeWork为何要撤回招股书？10月15日，熟悉WeWork的业内人士薇薇（化名）告诉新京报记者，触发该事件的原因有多方面，首先是目前全球经济环境的问题；其次，美国一二级市场对科技股，特别是独角兽公司的支持度在下降；第三，可能是投资者对于WeWork公司模式的忧虑，包括它是不是成功的商业模式。

有消息称，目前WeWork全球不增加新项目，中国区所有项目全部暂停，亚太区管理层也将调整。对此，薇薇说，“目前WeWork中国的会员正常办公，一些项目正常运行。不过，若与去年的发展速度相比，今年肯定会有所调整。”

今年以来，不少共享办公企业都放出了上市计划。年初就有消息称，优客工场欲今年在纳斯达克上市，估值有望达30亿美元。当时优客工场表示，不予置评。但有知情人士向新京报记者表示，“（优客工场）是在准备上市的，但是时间和地点还没有明确。”

国内另一家知名共享办公企业——氪空间的创始人兼董事长刘成城向新京报记者表示，“因为WeWork是行业扛旗玩家，如果它上市进展顺利的话，对行业可能是一件很好的事情。但目前老大哥走得不太好，优客工场应该压力不小。现在这个时候，行业讲故事的机会没有了。”

刘成城认为，上市有两种情况，一种是企业估值确实比较高了，虽然可能还在亏损，但讲的是一个未来还能倍数增长的故事。它需要继续融资，以更广阔的未来前景做支撑，否则投资人肯定不会继续投资。“我理解WeWork和优客工场可能属于这一类情况。”

“另外一种是比较稳健的做法，用营收利润上市，相对来讲故事的成分要少一点，当然这个营收利润未来也得增长。”刘成城表示，“如果市场特别好，我认为企业都希望用第一种方式，但在目前市场情况下，我们要做好第二种准备。”

国庆前夕，36氪媒体业务向美国证券交易委员会提交招股说明书，那么氪空间是否有上市时间表？刘成城告诉新京报记者，“我们要做好随时可以启动上市的准备。”

盈利难题：扩张将亏损，不扩张丢市场

提交招股书后的短短一个半月里，业绩亏损的WeWork经历了投资者对公司估值，以及管理层生活作风的质疑。上市前，公司估值为420亿-470亿美元，然而公司巨亏现状，以及一系列负面消息，导致WeWork估值已在百亿美元徘徊。

2019年上半年，WeWork收入约为15亿美元，去年同期为7.6亿美元；净亏损达9亿美元，去年同期为7.2亿美元。2019年上半年，WeWork的总支出约为29亿美元，其中租金成本超过12亿美元，去年同期为6亿美元；报告期内，WeWork的代理费用、人员管理费用等也在持续上涨。

业内人士向新京报记者表示，WeWork前期融资时，利润情况还是不错，后来为保证融到钱，扩张速度有点过猛，导致利润锐减甚至亏损。薇薇告诉记者，“前期的扩张是行业形势所迫，如果不去扩张覆盖，那块区域就是对手的了，这也是行业玩家面临的现状。”

互联网观察家丁道师认为，共享办公本身盈利是没有问题的，哪怕撇开“共享”这两个字，就叫办公室出租，也不难盈利。只是过去几年行业快速扩张无序发展，导致不停烧钱，没有盈利。

共享办公企业要扩张，就要面对房租上涨、前期投入多、投资回报周期长、空置率高等问题。“最开始我们的好几个项目都是从二房东手里拿的房，其实利润空间就已经很小了。”思微共享办公创始人端木杨曾对媒体表示，临近租约到期或者是中途的时候，房东不愿意降价，甚至还会涨价，“这样的话这个账就算不过来了。”

对租金更敏感的是共享办公的用户。“今年重新选择了办公室，但租的是写字楼，更便宜些。”共享办公用户诗诗（化名）算了一笔账，在写字楼租的一间房，平均每月比共享空间至少便宜2000元，一年就省下两万多。

因为初创公司人员不稳定，一年前，诗诗搬到了氪空间，“我们在这里有过三个工位。刚开始是比较小的五人间，两周后我们换到七人间，又过了两周，搬到一个能容纳十个人的比较大的单间。”如今创业团队不断扩容，公司搬出了共享办公。

“回报周期在三四年左右，市场上很多家也在做一些调整，包括我们也关了一些，关掉的肯定是回报周期比较长的。”刘成城说，“现在整个行业客户都流向低成本区域，氪空间的出租率还可以，今年算比较平稳，虽然增长不是特别明显，但也没怎么下滑”。

共享办公应该采用什么样的盈利模式？刘成城认为，共享办公的模式看大家自己的经营能力，这个模式也没那么复杂，也不是什么高科技。所以要看经营能力和销售能力，氪空间可能在资源方面有一定的优势。

刘成城说，“截至这个月（10月份），我们已实现盈利，明年全年利润应该过亿元。”

巨头时代：经营和盈利能力是关键

创办于2010年的WeWork是共享办公行业的先行者。2014年，SOHO中国董事长潘石屹在美国参观了WeWork之后，决定把共享办公概念引入中国，随后推出了SOHO 3Q。此后，优客工场、氪空间等国内企业相继问世。

进入2018年后，共享办公迎来了洗牌潮。优客工场当时就认为，行业已进入了“整合阶段”，共享办公进入“巨头”时代。此后优客工场加快了并购速度，当年完成了对洪泰创新空间、无界空间、Workingdom的并购，以及同爱特众创、方糖小镇签署并购文件。

同一年，WeWork宣布25亿元合并裸心社，而裸心社也曾宣布收购Raise乐活办公空间；WeWork还收购了澳大利亚高端办公空间品牌Gravity七成股份，并曾洽购新加坡联合办公品牌justCo。

此前，一位业内人士告诉新京报记者，“大家说共享办公领域泡沫很大是因为项目过多，一些缺乏运营能力的小企业难以整合资源。”

“今年行业环境发生变化，整个行业进行策略快速转弯。我们算是比较早一点的，前面遇到了点困难，转得比较早一点。”刘成城表示，头部玩家包括氪空间、WeWork中国和优客工场，今年业务会好于其他玩家。其他玩家规模越小、获客越难，融资也不容易，日子比较难过。

“从投资角度看，如果以赚钱效应来排队，共享办公肯定是往后排的。毕竟这些企业不上市是没出路的。未来盈利会慢慢减少，只有头部共享办公企业才可以存活。”一位投资人向新京报记者表示。

丁道师认为，今年以来，共享办公领域发展呈现两极分化的态势，一些知名度不高、规模小的企业空置率高，知名度高的几家，包括氪空间、优客工场相对好一些。

2018年底至今，共享办公行业形势还在发生变化，包括WeWork、氪空间、优客工场等头部玩家都进行了管理层和运营模式的调整。今年初，WeWork宣布更名为The We Company，未来包含三个不同的业务线：WeWork（工作）、WeLive（居住）和WeGrow（教育）。

今年4月，优客工场获龙熙地产2亿元战略投资，其还提出了涵盖智慧战略、流量战略和空间战略的全新“吸引力”战略，助力其向“楼宇的管理者与服务者”转型。5月，氪空间完成10亿元融资，确立了打造“全周期企业办公服务商”的新战略，将完成从“联合办公”到“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式升级。

刘成城认为，“未来最重要就是经营能力，以及盈利能力。”

“由于当前的经济环境因素，国内的共享办公整体收缩，但共享办公这个趋势是不可阻挡的，随着5G到来，移动办公将是未来趋势，当然目前这个观念也需要不断培养与普及。”薇薇向新京报记者表示。

新京报记者 陈维城

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