北京商办房进入“冰冻期”

调控新政发布30个月后，一度红火的北京商办房市场进入“冰冻期”。记者从中介机构获悉，从2017年4月到2019年10月8日，北京新建商住房项目仅签约9940套，相当于平均每月只成交了331套。而在2016年，仅一个商住楼盘3个月就能成交400套。

从日售5套到月销十来套

位于朝青板块的中弘北京像素是商办房“神盘”。2016年市场火热时，仅前11个月，中弘北京像素就成交了1578套，成为当年北京楼市月度成交的第一名。

3年后，这个“神盘”每个月的成交量维持在十几套左右。经纪人陈先生记得，楼市最火时，想买得上中弘北京像素必须靠抢，动作慢一点儿，看上的房子就没有了。而现在，仅他们一家机构在卖的房子就有130套，一套房子从看到买，购房人有充足的考虑期。

有经纪人告诉记者，就在2017年3月，同样一套49平方米的东南向Loft，月初成交价是288万元，到了下旬就变成了320万元，不足一月上涨了32万元。现在，中弘北京像素的卖房业主再也听不到“涨价”二字，取而代之的，是“能不能再便宜点儿”的询问。中弘北京像素北区一套46.95平方米的Loft，在中介门店已挂牌将近7个月，目前的报价是195万元，折合单价41534元/平方米。“195万元的价格不是业主的底价，还能谈。”陈先生解释，业主之前因为并不着急卖，所以价格没有大变动，“按照目前的市场行情，估计能谈到185万元。”

限购后投资客大量离场

类似的情况，也出现在另一个较为有名的商住房——林肯公园。在链家网上，林肯公园在售二手房房源已经达到166套，其中不乏有挂牌6个月甚至更长时间的，成交价格上也从最高点时的6万元/平方米下调到3.9万元/平方米。

“投资客离场，泡沫都被挤出来了。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，2016年商办的火爆与当时北京对住宅市场执行严格的限购政策有关系。相比于70年产权的住宅，总价低、不限购的商办房一度成为投资客的“聚宝盘”。2017年年初，北京某商办楼盘开盘时，买家甚至提出加价排号买房。在买家的追捧下，商住房的价格也水涨船高。

限购政策执行后，个人虽然仍可以购买商办房，但需要符合在京无住房和商办类房产记录，且连续5年缴纳社保或个税的条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办房的个人购房贷款。“这么严苛的条件下，投资客早已离场，刚需也把购房资质用在更适合居住的住宅上，炒起来的高房价自然难以维持。”张大伟表示。

限购30个月成交量跌9成

统计数据也支持着市场的反映。根据中介机构的监测数据，自2017年4月到2019年10月8日，整整30个月，北京新建商办房项目共签约9940套。与之可以对比的是，从2014年10月到2017年3月这30个月，北京新建商办房项目共签约100187套，相差90247套。限购执行30个月，北京商办房市场的成交下跌了90.1%。

“量价齐跌，是商办房市场的普遍状态。”在张大伟看来，随着调控政策的持续，北京商办房的价格已经进入一个历史低点，未来继续下调的空间不大。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，限购政策已经让市场的泡沫加速出清，部分商办房项目或许已经进入“跌无可跌”的阶段。