信贷收紧债务到期房企“债务压顶”

随着行业集中度不断提高，房地产企业为了进一步促进规模增长，使得整体负债规模持续增加。据业内统计，当前上市房企有息负债规模整体走高，随着债务密集到期，下半年以来房企普遍面临“债务压顶”的局面。

80家房企有息负债规模超6万多亿

9月底，诸葛找房公布的80家上市房企负债情况显示，2019年上半年，房企有息负债规模进一步提升，达到6.61万亿元，与2018年末相比上涨10.45%。其中，恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模超千亿。整体来看，房企债务普遍密集到期，债务压顶，未来偿债压力大。

据该机构统计，2019年上半年上市房企的有息负债规模榜单中，80家房企有71家负债规模超过100亿元。有息负债规模TOP20房企均超过了1000亿元，总计达到42159.75亿元，占80家上市房企总有息负债的63.73%；而有息负债规模TOP10房企总计达到29587.33亿元，占80家上市房企总有息负债的44.73%。

2019年以来，房地产企业融资进入监管最严厉时期，各房企融资状况分化加剧、房企发债成本攀升等均反映出当前大环境资金紧张的状况，同样也反映出政策对于房地产市场调控的力度。

从榜单来看，排名靠前的大多为规模房企，大型规模房企的融资能力相对较强，同时规模增长和运作需要更多的资金来支撑。但是在市场监管和融资渠道收紧的大环境下，有息负债规模较高的房企偿债压力也不容小觑。

诸葛找房相关分析人士表示，部分龙头房企一边高喊“活下去”，一边迅猛收购拿地，令不少中小房企“既妒且惧”。在此背景下，信誉较好的大型地产企业能够有更多渠道融到更多且相对低成本的资金，为保持现有的规模，继续大力发债，而一些地方性小企业将面临较大融资难度，有息负债规模的增速较低。

从上半年来看，龙头房企有息负债增速普遍较高，中小房企或扩张规模或降负债减杠杆。2019年上半年，销售规模在2000亿元以上的龙头房企有息负债率增速均值为13.62%，1500亿-2000亿元规模房企有息负债率增速均值为13.94%，龙头企业规模较大，偿还能力和抗风险能力较强，而且融资渠道和方式相对小型房企较为广泛和多样，更容易获取资金。

三季度热点城市调控升级

今年三季度，调控政策层面，中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。业内专家指出，这意味着“四限”调控仍将从紧执行，“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变。在此基础上，部分热点城市调控政策再升级，例如大连、洛阳等加码调控。

值得一提的是，近期，监管部门再次强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。与此同时，银保监会在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，针对检查出的违规现象，将从严、从重处罚。

克而瑞地产研究中心相关分析人士指出，今年三季度，由于多个城市商品房销售热度继续减退，7-8月市场维稳，中西部已然成为目前主要的成交支撑。此外，融资收紧背景下房企到位资金增速持续减少，制约新开工面积累计同比增速降至8.9%的年内低点。

另外，2019下半年以来，房企新开工面积和施工面积均呈现出高位回落态势，且增速持续下降至低点。国家统计局公布的数据显示，前8月房屋新开工面积累计增速较1-7月继续下降0.6个百分点至8.9%，除开1-2月外已降至2019年年内低点。从单月来看回落之势更为明显，8月单月施工面积仅1.89亿平方米，同比增速由正转负，下降0.6%。

与此同时，持续从紧的融资环境令房企的拿地收储更加谨慎。今年第三季度，土地成交均价表现为高位回落。例如：7月份土地成交均价为2686元/平方米，截至数据统计日，9月地价为2482元/平方米。第三季度的整体成交均价为2494元/平方米，环比下降12%。

“一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面，由于融资环境持续收紧，房企拿地积极性明显降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。”克而瑞分析人士指出，“整体来看，在第二季度市场热度达到高峰后，第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下，企业拿地理性回归，土拍热度明显下滑。”

预计四季度涉房信贷仍将紧张

8月25日，央行宣布从2019年10月8日起以LPR为商业性个人住房贷款利率的参照标准：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套商业性个人住房贷款利率下限是相应期限LPR加上60个基点。按照9月20日5年期以上LPR计算，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率不低于5.45%。

上述克而瑞分析人士认为，在“房住不炒”的大环境下，叠加居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则要求，赋予各银行加基点的自由裁决权必将受到“房住不炒”的政策约束，不能随性逐利而为，房贷利率恐将易涨难跌。

在该分析人士看来，今年以来，各城市房地产市场波动频繁、分化加剧，一城一行情、一月一行情，尤其是当前楼市、地市成交量明显下滑，部分城市库存风险再次浮出水面，且有加剧趋势；部分城市市场依然高歌猛进、部分项目仍能开盘日光，供不应求矛盾依然突出。“在这样的市场背景下，预计四季度各城市仍将延续一城一策、有收有放的精细化调控，并强化执行。”

克而瑞方面预判，今年四季度，货币资金环境有望进入整体宽松局面。一方面，央行将积极运用普遍降准和定向降准等政策工具，保持银行间市场流动性合理充裕。另一方面，LPR利率中枢有望进一步下移，着力缓解民营以及小微企业融资难、融资贵的困境，助力实体经济平稳健康发展。

“不过，房地产信贷政策将适度收紧，且恐将执行窗口指导。”该机构分析预测，一方面，房企融资收紧常态化，且有愈演愈烈之势。银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧，严控违规资金流入房地产市场；另一方面，居民房贷业务大幅缩量，短期房贷利率大概率将继续向上调整。当然，不同城市将呈现差异化的住房信贷政策，那些房价上涨压力大的热点城市，房贷利率上浮比例理应更高。

针对房企的偿债情况，上述诸葛找房分析人士指出，上半年房企面临整体债务压力，多数房企为缓解资金压力，或加快去库存，或减缓规模扩张主动去杠杆降负债。而中小房企要面对的形势更为严峻，据统计，今年以来约有360家房企倒闭，破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。“进入下半年以后，融资环境更为严峻，在行业增速放缓的背景下，房企应该加速推货入市、提高周转并加速回款。”