南京出招整治租赁机构租金托管制将加速行业洗牌？

不久前，南京出现长租公寓破产事件引起有关部门高度重视。在此背景下，近日，南京出“新招”，加大租赁机构整治、监管力度，防范类似事件发生。在业内人士看来，从长效机制的角度出发，解决租赁行业的根本问题，关键在于尽快出台住房租赁条例，通过立法建立行业准入制度。

建立住房租金银行托管制

近日，南京市住房保障和房产局、中国银保监会江苏监管局、中国人民银行南京分行营业管理部、南京市地方金融监管局四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确了13条具体举措和要求，包括建立住房租赁租金托管制度、实行租金银行托管、不得哄抬租金价格等。

《通知》明确规定，在南京市行政区域内从事住房租赁经营活动的企业、个体工商户等机构（以下简称“住房租赁机构”）从事住房租赁代理业务时，应当建立住房租赁租金托管制度，与南京市行政区域内经营的银行签订租金委托收付协议，设立机构租金专用账户收付租金，实行租金银行托管。

《通知》还指出，国家金融监管部门批准设立、获得金融业务许可证的南京地区商业银行可开展个人住房租赁消费贷款业务，小额贷款资金只能划入住房承租人账户。商业银行应做好住房租赁消费贷款资金去向监控工作，江苏银保监局、人行南京分行营管部共同做好指导工作。

此外，严禁中介机构、住房租赁机构通过自办金融或与其他机构合作为租房违规加杠杆提供产品和服务。规范经地方金融监管部门审批设立的小额贷款公司开展个人住房租赁消费贷款业务。同时，房屋租赁实行登记备案制度。住房租赁机构、承租人应依规办理房屋租赁合同登记备案，建立管理制度，落实安全管理职责，保障租赁当事人合法权益。

新京报记者了解到，在此之前，不到一个月的时间内，南京市房产交易中心通过官微两次发布住房租赁风险提示，提醒租房者防范租赁风险。8月22日发布的《关于住房租赁风险的提示》中，提醒大家要防范“黑中介”、防范“高收低租”市场风险、防范租金贷等。随后，在9月12日发布的住房租赁风险提示中，建议房源选择要慎重，“人”“房”证件须细查。同时，还要仔细查验房东出示的身份证是否与产权证记载的信息一致。

新制度或提高租赁机构准入门槛

今年以来，不少住房租赁企业资金链出现问题。据记者根据公开信息统计，截至目前，已有26家公寓机构出现重大问题，仅今年7月份，就有乐伽公寓、杭州速锦房产在内的6家公寓机构“爆雷”。其中，乐伽公寓的关停，导致南京、苏州、合肥等地不少房东、房客蒙受损失。而引发乐伽关停的重要原因，在于其“高收低租”模式。这种“高收低租”模式并非个案，目前一些地区的长租公寓机构，还在采用这一模式。

房东东创始人全雳指出，“高收低租”与租金贷一样，是典型的利用资金池，运营长租公寓的做法。这一模式，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，最终会导致房东、租客严重损失。

在此背景下，《通知》的多条内容提及住房租赁金融，尤其是首次在政策中提出建立“住房租赁租金托管制度”，此举在业内看来是一大亮点。

“从托管制度本身来看，是借鉴了购房环节的首付款第三方托管的方式，目的是保障资金的安全性。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

此次南京“新招”，在一定程度上提高了长租公寓的准入门槛。世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天亦表示，对租户来说是一种权益的保障，对运营商来说一定程度上会提高运营和融资成本，同时也会提高行业进入门槛，加速行业内的整合和优胜劣汰。

不过，在宅猫找房创始人杨晓松看来，保证金制度确实能够杜绝一部分规模较少的中介机构、或者赔偿能力弱的机构进入行业，但同时增加了长租公寓的运营成本。因此，“要避免这部分成本转嫁到租客身上，间接提高租客租房成本。同时，保证金制度对行业而言，或带来利润偏低的情况。”

“租金托管制度在一个相对高频支付的行业如何落地，能否行得通，还存在一定的考验。”业内人士亦表示。

其他城市有可能效仿

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，南京进行这一地方规章的政策设计，有很强的示范性。预计接下来，一线城市和一些租赁人口、租赁机构较多的二线城市，可能会借鉴南京的经验。

“长租行业机构化方向不变，而机构门槛高将加速行业洗牌，在基础从业者层面上调整，才能发挥互联网+的最大化效果，这也是过去若干年租赁行业被互联网改造缓慢的底层原因。”巴乐兔研究院院长高萌表示。

在北京房地产中介协会秘书长赵庆祥看来，从长效机制的角度出发，解决租赁行业的根本问题，关键在于尽快出台住房租赁条例，通过立法建立行业准入制度。

赵庆祥指出行业面临的一大问题：由于缺乏行业准入制度，导致租赁市场存在底数不清的问题，即市场上究竟有多少家租赁企业？有多少套房子在出租，大家并不是很清楚。由此，导致行业管理的一大难点在于，不少企业出了问题，才被外界知晓。

而直至今日，我国还未出台完整的租赁法律法规，仅有一些租赁政策，“租赁行业没有准入制度，光靠市场自发行为，还会存在一些违法、违规行为。因此，要从根源上解决问题，则必须从行业规律、特性出发，建立行业准入制度，加强行业管理。”赵庆祥说。