伯尼桑德斯关于经济适用房的议程应该是什么样子

美国正处于经济适用房危机之中。我们需要一个大胆的新住房议程，其中包括数百万新的社会住房单元，全面控制租金，结束投机性暴利，消除无家可归者以及联邦住房保障。

今年早些时候，我被要求在国会作证，支持人民行动(一个全国性的社区和租户组织联合会)开发的激进的家庭保障平台。在简报会上，Rep.ChuyGarcía和Ayanna Pressley不仅听到了我的意见，而且听到了那些在房地产市场上难以想象的人们，他们只关心利润，而政府总是在驾驶或者积极地睡着。努力让事情变得更糟。

来自芝加哥的一位基层领导人David Zoltan谈到了他在工作受伤后找到负担得起的残疾人住房以及普遍租金控制的必要性。简亚当斯高级核心小组的负责人黛布拉米勒谈到了她的公共高级住房中不合情理的条件，这是自20世纪70年代以来几十年联邦忽视和“管理下降”的遗产。Daisy Vega是一名前无证移民，曾与洛杉矶的POWER组织合作，他谈到需要打击特朗普政府的残酷和不人道的政策，即将混合身份的家庭从公共住房和补贴住房中驱逐出去。

这些人，以及全国各地受到住房危机严重影响的人，今天发布了一个全面的房屋保障平台 - 一个变革平台，民主社会主义者，包括桑德斯运动，应该与社区和租户领导人一起采用。

这些斗争有时被视为是分开的 - 但它们应该被视为一个连贯的整体的一部分，一个新兴的全国性运动，争取一个真正的住房权，通过联邦家庭保障实施。住房危机与新自由主义资本主义中更广泛的社会危机密切相关。解决这个问题需要对长期占据我们城市和郊区的高档化和隔离机器进行持续和积极的挑战。

为实现下面概述的雄心勃勃的家庭保障议程，将需要为工人阶级建立租户，工会和选举权的群众运动。民主党社会主义者- 那些竞选总统，联邦，州和地方办事处的人，以及那些在DSA和其他地方组织的人 - 应该认识到，这场斗争对于建立一个能够挑战那些囤积土地的多种族工人阶级联盟至关重要。和自己的资本，而绝大多数受到工资停滞和住房成本飙升的影响。

保证1200万新社会住宅

政府应承诺提供1200万个社会住房单位永久私人市场外民主社会主义总统后在十几年上任-足以提供社会房屋所有那些目前生活极度费用负担。这一目标的大部分可以通过对市政社会住房的大量新投资来实现，其余的可以通过社区土地信托，合作社和受监管的非营利组织的公共投资来提供。

通过打击贫民窟和修复现有公共住房来制止眼前危机的措施一开始会产生巨大影响，但如果不大规模增加对新社会住房的公共投资，政府将继续完全依靠私人开发商提供住房供应。这些开发商对利润而不是提供社会必要的商品感兴趣，可以通过减缓住房投资的步伐，轻松地对国家提出要求，以消除新的公平住房法，租金管制和租户保护。

联邦政府可以选择：要么限制它为工薪阶层租户提供的保护范围，要么执行历史性的社会住房建设计划，这大大减少了我们对私人资本的依赖，以大规模提供经济适用房。维也纳，芬兰和瑞典的民主社会主义政府一直在追求这种方法;但令人惊讶的是新加坡资本主义政府的政策，80%的人口居住在公共住房。

非营利组织，社区土地信托和合作社可以在该计划中发挥作用(尽管非营利部门肯定有不良和不负责任的行为者不应该获得联邦资金;需要对这些群体进行更多的监督)但最松懈的是直接公共建设和社会住房管理。在去年的一篇论文中，Ryan Cooper和我建议联邦政府可以向市政当局和住房管理部门提供贷款和补助金，以刺激1000万个新的市政住房单元的开发。在市长伯尼·桑德斯(Bernie Sanders)领导下的伯灵顿(Burlington)开创的社区土地信托基金可以在民主控制下创造和保存永久负担得起的单位，联邦政府应尽其所能迅速扩大这一成熟模式。

这个目标听起来雄心勃勃 - 但它远不及瑞典民主社会主义政府在1965-74百万家园计划中建造的人均住房数量。即使政府未能实现目标(尽管瑞典取得了成功)，近乎失败也将对房地产市场产生巨大的积极影响。

应提供额外赠款，以确保残疾人和行动不便的人可以获得足够数量的单位;在有需求的地区，单位的工作人员精通英语不是主要语言的社区语言。社会住房方案应伴随着自行车道和公有公共汽车和铁路基础设施的过渡投资的主要方案，以便生活在社会住房中的人们能够以低(或理想免费)的票价获得高质量的过境。

至关重要的是，新房应该按照高环境标准建造。这将对气候产生巨大的好处：NRDC表示，大大提高住宅家庭能源效率可以比任何其他单一政策更能减少碳污染。但它也将有助于新租户的生活成本 - 由于高昂的能源成本而导致贫困，这是美国种族和经济不平等的主要根源。作为绿色新政的一部分，我们扩大社会住房应该充分考虑到深度脱碳的需要，并注重建设可持续，交通便利的绿色建筑。

保证通用租金管制

阻止负担得起的单位出血的最直接途径是对全国各地的地主实施有效的租金管制。

目前，大多数关于租金管制的讨论都是在地方层面进行，租户偶尔能够迫使非常自由的城市的城市来规范租金上涨。然而，在大多数州，州级禁止租金管制 - 即使在名义上合法的州，州政府也经常限制租金管制条例的有效性。例如，加利福尼亚州不允许地方政府制定空置控制或控制单户住宅，公寓或在1995年2月之后建造的单位或每个城市之前的租金管制条例(以较早者为准)的制定日期的租金。

联邦政策制定者应该实施国家租金管制法。这在20世纪40年代通过价格管理办公室存在;控制租金作为战时和战后价格控制的一部分。新法律必须经过精心设计，以考虑到不同的当地条件，但全面控制租金将限制美国开发商在新的租金管制法通过时威胁将业务转移到其他地方的能力。

在绝对最低限度，联邦政府应该取代州禁止和限制当地租金管制条例的法律。应允许各国实施比地方更严格的租金管制标准，但不能宽松。由于房产资本改善而提高租金的补贴应该是暂时的，并且严格限制以防止“翻新”。

这应该与全国范围内的“正当理由”法律相结合，禁止无过错和不成比例的驱逐，以及在驱逐原因之前公开资助的审判和自由驱逐辩护律师的普遍权利。这些标准也应适用于公共和有补贴的住房，近几十年来，这些住房已经出现了一系列极端的纪律守则，并以驱逐和无家可归的威胁实施。

我们应该看到它被驱逐出去：一种极其暴力，创伤和有害的经历。这应该是非常罕见的，从不轻易做到或快速获利。

保障公共房屋维修

我们现有的公共住房存量在很大程度上被忽视了，即使是像伊丽莎白沃伦这样的进步候选人提出的建议，其住房立法为公共住房资本基金提供了36亿美元 - 远远低于全国可能需要的十分之一。公共房屋的租户在家中应享有安全，健康的环境;全国各地的资金短缺的住房机构需要联邦资金才能将这些资金交给他们。如果没有这笔资金，政府就会试图通过管理私有化和将单位转换为混合收入和第8节财产来解决这些问题，这往往会导致流离失所和违背承诺。

民主社会主义政府应在未来五年内提供1500亿美元，用于解决现有公共住房所需的即时维修和维修积压，以及改善基础设施和可达性。这些资金应以一对一替换在同一社区无法修复的单位为条件提供：联邦基金绝不能用于取代贫困的租户。修缮也应使建筑物达到最高环境标准。

Faircloth限制，禁止机构扩大其库存超过1999年的水平，是基于公认的公共住房总是质量差和隔离的说法 - 具有讽刺意味的是，国会，决定只为那些公共住房保留公共住房的机构。谁也不希望买得起私人住房，并将住房项目分开。当然，所述理由包括普遍希望一般地回滚国家，特别是为私人开发商腾出土地以建立“混合收入”社区，取代部分贫困租户以更富裕的方式取而代之。支付更高租金的人。

民主社会主义政府应该清楚地认识到，种族隔离，撤资和生活水平低下是政治选择;并且应该废除Faircloth限制，以便允许已经清理积压的机构扩大他们的公共住房并开始清理他们的大量等候名单。公共住房资金应永久保留在一定水平，以确保及时修复，以确保我们再也不会积累如此巨大的积压。

与此同时，永远不应容忍公共房屋当局的腐败和管理不善。租户和候补名单上的人应该在住房管理部门中享有重要的发言权 - 包括选举大部分董事会席位的权利，以及建筑管理层承认并与租户工会集体谈判的法律义务。联邦政府应该举例说明任何被发现将其公关形象视为比他们所服务的租户的生命更重要的官员 - 正如纽约市房屋管理局令人震惊的腐败丑闻所示。

保证公平住房和修复公正

奥巴马政府采取措施实施“公平住房法”中的要求，以防止对有色人种产生不成比例的负面影响(“不同影响”规则)的面向中立的法规，并对富裕的白人区域进行解除分类(“肯定会进一步推动公平”住房“规则”已由Ben Carson的HUD回滚。新政府就职后，应立即重新引入这些规则作为紧急事项。

但即使在民主党政府的领导下，也经常将注意力集中在集中贫困地区，这些地区往往是大多数有色人种，而不是整合种族集中的富裕地区。联邦政府应该开始通过提供资金来购买这些地区的土地来解决隔离问题 - 并且主要对富人征收浪费的土地使用费，例如郊区高尔夫球场和乡村俱乐部。

此外，任何拟建在富裕，隔离的白色区域的社会和公共住房应免除当地的法规和控制措施，为居民提供阻碍或延迟施工的途径。当然，应该有强有力的联邦控制措施来确保安全和环境的可持续性，但不应该给那些滥用它的富人们提供权力，以尽量减少他们所在地区的穷人数量。

在供应受限的热门市场中，工人阶级领域的高档化压力可以通过打击富裕人士所拥有的职位空缺来进一步限制，他们使用这些单位作为投资工具，而不是居住地和短期租赁单位。市场，同时需要丰富的隔离社区来建立社会住房和市场供应(一些负担得起的单位可以通过包容性分区要求从私人开发商那里获得，但肯定不是无限量)。

联邦政府可以通过对空置单位征收高额最低税率来鼓励这一点，禁止一年内超过二十一天使用短期租约(并允许HUD秘书完全禁止此类租约在以下司法管辖区内公司正在藐视规则);并对邮政编码的土地所有者征收“麦克马斯特税”，其中位收入超过10万美元，不符合新住房开发的门槛(理想情况下使用加权点系统，社会住房单位接近公共交通最重要)。

此外，应该消除各种各样的筛查测试，这些测试不成比例地惩罚穷人和有色人种。在申请过程中，不应允许房东(无论是公共还是私人)提出有关犯罪背景的问题 - 也不允许使用某人的数字信用评分，移民身份或收入来源作为判断申请的因素。应该取消限制移民获得公共住房和补贴住房的规则，首先是可耻的混合地位驱逐规则，该规则将驱逐超过10万人，其中包括55,000名记录在案的儿童。

应该给予公平住房，反空缺和租户保护法一个充分配备人员和专门的执法机构，有权调查和起诉开发商，房东和地方政府的歧视性做法，惩罚性惩罚应该是违规的标准。

联邦政府应该向十年后仍在水下的低收入房主提供本金减免，并通过赠款和零利息贷款向受种族主义住房歧视影响最严重的有色社区提供重要的直接援助 - 这两者都是历史性的最近。

必须向受到种族主义和歧视性住房政策影响最严重的社区提供援助，以便修复种族隔离，红线，抵押歧视以及未能向掠夺性次级抵押贷款的不成比例的黑人受害者提供援助的创伤。 2008年经济衰退。受种族主义住房政策攻击的社区的任何赔偿和司法政策都必须包括这些措施(以及其他措施)。

保证结束无家可归者

除此之外，社会住房计划还应包括为无家可归者提供数十万套永久性支持性住房，并提供现场服务 - 对经过验证的模式进行大量投资，该模式表明无家可归者和相关社会问题不是错误无家可归的人，但没有给他们住房的制度。

社会住房的广泛普及加上芬兰的“住房优先”无家可归者住房模式，导致长期无家可归现象几乎消失，一般无家可归者大量减少。这些计划已在一些美国司法管辖区实施，受益人取得了重大成功。但由于住房危机的深度和提供的资源有限，大多数主要城市都有大量无家可归者。

这绝不应被视为一种自然状态 - 它是对最弱势群体的深刻背叛，使他们能够低于基本的最低生活标准。

民主社会主义政府应该把美国的大规模无家可归现象作为其主要政策优先事项之一。这将包括通过全民医保提供免费的精神和身体健康护理，以便对无家可归者的身体和心灵造成的巨大伤害可以开始得到修复。

保证结束投机性暴利

土地和住房的金融化是成本上升的关键驱动因素。我们必须制止掠夺性抵押贷款，为人们提供低息的高息贷款，使开发商和转售房主能够要求更高的价格并逐步提高自住房的成本。

必须停止和扭转将住房视为金融资产而非人类需求的企业房东和房地产投资信托的增长。上述许多改革都将有助于实现这一目标，但我们应该更进一步：通过要求中央银行通过使用英国提出的信贷控制来降低房价通胀率和一般通胀率(低于0%至2%)。经济学家格雷斯布莱克利，如改变资本要求(限制贷款人账簿上风险资产的比例)，要求更高的首付比例，并实施债务与收入比率，这将确保人们有能力偿还他们取出的贷款。

有人会争辩说，这些措施会限制人们获得房屋所有权的机会，因为你需要更多的首付款，因为如果他们的收入很低，人们就会被限制购买大额贷款。 。我们不同意：正如所证明的那样，宽松的信贷和繁重的偿还对黑人和棕色人造成的伤害要大得多住宿学者Keeanga-Yamahtta Taylor。民主社会主义的住房政策将优先考虑为一些人提供负担得起的住房，而不是为一些人提供财富建设 - 而且对于安全的住房，人们总是可以投资其他财富建设资产。抵押贷款的限制将阻止信贷推动的土地和住房升值，而普遍的租金控制和广泛可用的社会住房将确保人们不会因此获得安全，稳定的住房。

土地价值税还可以使高价值城市土地的利益社会化。虽然自由经济学家已经提出了这个观点已经有一个多世纪了，但是他们所支持的政治家从未实施这一观点，这表明其着名的支持者亨利·乔治可能错误地将与土地所有者的斗争与集中的斗争联系起来。财富和权力一般。但是，没有理由避免通过封闭自由的自然礼物来获取房东所获得的财富。

争取家庭保障

所有这些政策都可以使用联邦政策和权力杠杆来制定。这个议程由全国各地的基层组织者和租户活动家共同制定，如果没有愿意为之奋斗的总统和国会，就不可能通过。家庭保障愿景不是由政治家或学者在华盛顿制定的 - 它是受到全国难以承受的住房，大规模驱逐和高档化危机影响最严重的组织者和租户的集体产品。

进步的政治领导人应该倾听并与我们并肩作战。像马里兰州的Del.Vaughn Stewart这样的民主社会主义者正在争取在他们的州内实施这一议程的关键组成部分，与组织者和运动合作推进有关社会住房的雄心勃勃的立法。纽约州的民主社会主义者，租户和社区组织以及进步立法者的联盟(由马克思主义国家参议员Julia Salazar在州参议院中率先发起)赢得了胜利强有力的空缺控制，与装修相关的租金上涨的严格限制，以及租赁控制权扩散到制造业住房和许多北部城市的权利。华盛顿特区的社会主义者正在通过他们的Stomp Out Slumlords活动组织整个城市的租户，堪萨斯城的租户赢得了新市长的承诺，以实施基层组织者撰写的租户权利法案;在旧金山，当地的DSA赢得了选票宣传活动，以提供普遍的驱逐辩护律师和永久支持性住房的资金(尽管后者目前在诉讼中被捆绑)。

最近，Community Voices Heard的租户组织者为纽约市提供资金，以恢复NYCHA(该市公共住房管理局)所拥有的单位，并赢得了超过12亿美元的城市投资。在全国各地，活动人士正在组织地方层面的家庭保障要求 - 包括上述在纽约赢得新租户保护的北部/下州联盟。

一个总统候选人采用像家庭保障这样的变革性住房议程，可以将全国人民的注意力集中在住房的深层结构问题上。无论如何，我们都需要通过绿色新政来改变我们的房地产市场，以减少我们对建筑和车辆排放的依赖(事实上，正如安德烈·戈尔兹写的那样，重新开始我们的街道和通勤时间)。

它将要求我们承担房地产资本的力量 - 土地租赁阶层，他们将我们的城市私有化并使他们不适合劳动人民。但我们可以把它们带回来，在权力走廊之外有一个强大的基层运动，以及一个民主社会主义政府来推动这些措施。这将是一个巨大的挑战，但潜在的奖金值得战斗。