价微跌、量回落，8月北京二手房市场“入秋”

今年春节后，二手房市场短暂回暖，部分需求重新释放，市场热度上升，3月成交量创新高，迎来“小阳春”。不过，贝壳研究院、我爱我家、中原地产、麦田房产等机构的统计显示，8月北京二手房市场观望情绪加剧，成交量价均出现回落。业内称，北京二手房市场仍将以稳为主，预计未来与北京整体楼市发展相一致。

二手房网签量下降，预计约1.2万套

北京二手房市场成交量在7月份小幅回升后，并没有持续上扬趋势，而是再度下滑，观望心态较浓。来自北京中原、麦田的统计数据显示，截至8月28日，8月北京二手住宅网签量为10526套，环比下降3%，同比下降17%。预计到8月底，北京二手住宅网签量为1.2万套，环比小幅下跌。

另据贝壳研究院的统计数据显示，截至8月30日，8月北京链家二手房实时成交环比下降6%。

由此可见，8月市场不如去年同期，较7月份也略有降温。实际上，今年1-8月，北京二手房市场成交量持续波动变化，在3月升高后回落，近3个月成交量，在1.2万-1.3万套区间小幅震荡，成交走势趋于稳定。

从区域成交量来看，来自北京中原的统计数据显示，朝阳区继续领跑区域二手房市场，占全市总成交的23%，其次为海淀区和丰台区。从区域成交量环比变化来看，房山区、门头沟区和延庆区成交量环比小幅上涨，其中，延庆区涨幅最大，环比上涨3.6%；而朝阳区、海淀区、丰台区等13个区域，环比均呈现下滑。其中，东城区降幅最大，环比下降21.5%。

从成交结构来看，90平方米以下面积段产品仍为主力成交，占比65%，主力户型仍以三室为主，占比55%，与7月成交结构基本一致。

市场先行指标上，贝壳研究院的统计数据显示，7月、8月的新增客源量环比分别增加4.2%和6.8%，市场仍有不低的新增需求。但可选房源的增加和价格的下跌，使需求不着急入市。8月调价房源中，降价房源占比升至89.8%，为今年以来的最高值。

此外，从链家的带看成交比数据看，8月带看成交比为81（平均带看81次会有一单成交），为2018年以来的最高值。从成交周期来看，房源成交周期继续延长，至101天。

在7月二手房成交量小幅回升后，8月北京二手房市场并没有持续上扬，而是再度下滑。对此，麦田房产分析认为，一方面是由于已经形成买方市场，购房者成交周期明显拉长。另一方面，中央政治局对房地产的定调，也对市场预期有所影响，买卖双方的博弈仍在继续。

二手房成交均价微跌，约5.74万元/平方米

在均价方面，来自我爱我家研究院的统计数据显示，8月北京二手房交易均价为57401元/平方米，环比下跌2.22%，同比下跌1.17%。而从业主报价指数来看，北京中原的统计数据显示，8月二手房报价指数有所回落，业主观望情绪加重。

实际上，北京二手住宅成交均价在今年3月出现一定上涨后，4月至今均价一直在5.7万元/平方米上下波动，虽然市场热度不高，但整体平稳。我爱我家研究院分析认为，在当前趋紧的政策形势下，预计低位趋稳的走势还将延续。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，从需求端来看，8月下半月成交量略有回升，且新增客源及带看量均有增加，市场上需求仍在。但考虑到客户观望情绪浓厚，需求释放速度较慢，后期二手房成交量预计将保持在每月1万-1.2万套的低温水平。价格会有月度2%以内小幅下跌的压力。

北京中原市场研究部认为，从近期来看，北京并无较大政策调整，除去新房分流的影响外，北京二手房市场仍将以稳为主，预计未来与北京整体楼市发展相一致。