江北央企大盘遭遇维权？中海地产南京公司：得房率差异并不违规

在自贸区落地的利好之下，近期的江北楼市风头正劲，板块内楼盘的一举一动都备受瞩目。8月30日，因两次大体量开盘均取得亮眼成绩的江北大盘中海左岸澜庭将第三次开盘，推出四栋楼共计420套精装房，再度引发广泛关注。

值得一提的是，针对这次开盘推出的新房源，此前已经购房的部分中海业主们也提出了质疑：为何差不多的户型面积小了，得房率反而更高？开发商有没有如实告知所有房源的得房率情况？央企大盘被维权的背后，真相究竟为何？笔者多方走访，带回一手报道。

■现场调查：

房源套内面积

和公摊面积都有公示

公开资料显示，中海左岸澜庭是中海地产在江北开发的又一大盘，位于江北核心区青奥体育公园旁。

笔者了解到，今年6月29日，中海左岸澜庭首次开盘，主力户型有 97㎡和112㎡，共推出1247 套房源，当天卖出了1006套；7月29日，中海左岸澜庭加推两栋楼，共208套房源，建筑面积约97、112㎡，基本售罄；8月26日，中海领取了第三批房源的销许，共4栋楼，建筑面积约95、98、112、135㎡，开盘前有3616组客户报名摇号。

中海左岸澜庭是否将房源所有信息都如实进行了现场公示呢？昨天下午，笔者以买房人的身份来到该项目的现场营销中心。走进大厅就可以看到，在醒目的位置有一整排分幢公示的《商品住房价目表》，上面对于每套房源所在楼栋、单元、房号、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、户型、销售单价、装修状况、销售总价、销售状况都标注得很清楚。在现场，买房人不仅能看到新开盘的四栋楼的所有房源信息，也能找到前期开盘的部分楼栋。

接待笔者的置业顾问表示，已经领了销许的所有楼栋现场都会进行公示，这是房管部门的强制要求，现在买房人能看到的是有房源在售或即将销售的楼栋，因为楼栋数非常多，基本售罄的会收起来，大的价格公示板放不下，替换成小的价格表公示，另外，买房人也可以登录“南京网上房地产” 网，上面也能查询到包括房屋面积在内的房源各项信息。

对于前期业主表示没有被告知得房率差异的问题，置业顾问解释道，预售许可证是分批领取的，房产部门出具的面积预测报告也是分批审核出来的，前面两次开盘时，买房人能看到已经领取销许的房源信息，尚未领取销许的三期房源自然无法告知买房人。

■行业专家：

相近户型得房率

有差异是正常的

在一般人看来，购买的户型越大，套内的使用面积也应该越大，因此，中海左岸澜庭前期购买了97㎡户型的业主发现自己的使用面积反而比新开盘的95㎡户型小时，心里自然会有疑惑，笔者就此也走访了专业人士。

“首先要明确的是，得房率是以楼栋为单位，而不是以户型为单位的。”南京一家建筑设计院的资深设计师告诉笔者，全国通用的《住宅设计规范》（GB 50096）中，对于“得房率”的定义是“全楼总套内使用面积/住宅楼建筑面积”，所以影响得房率的因素有两个，一个是套内使用面积，第二个是公摊面积（包括楼梯、电梯、走道、消防连廊等）。

设计师表示，在公摊面积相同的情况下，那么套内使用面积越大，得房率也会越高。“举例来说，相同层数的两栋楼，一栋是90㎡搭配120㎡的户型，另一栋是90㎡搭配140㎡的户型，那么前一栋的得房率就没有第二栋高。”设计师说，因为户型搭配的原因，同样是90㎡的户型，分布在不同楼栋，得房率也会不同。

“认为户型差不多的得房率就应该差不多，这是一个普遍存在的误区。”设计师分析指出，在同一个楼盘内，各楼栋因户型面积、户型结构、层数差异等产生的得房率差异是行业通行的正常现象。

■开发商表态：

建筑符合规范，将与

业主进行良性交流

笔者注意到，在部分业主就得房率差异问题提出质疑后，开发商中海地产南京公司很快做出了回复，8月29日在中海左岸澜庭官方微信公众号里发表了《业主告知书》。

开发商方面表示，中海左岸澜庭所有建筑的建造均严格依照政府部门的规划审批及设计规范要求实施，购房合同中载明的房屋预测面积成果均严格按照《南京市房产面积测算细则》进行面积测算。

有业主表示，凭什么自己花了更多的钱，买到的房子使用面积还不如户型小、花钱少的？南京中海的相关负责人表示，项目采取“一房一价”的定价方式，一套房子的价格并不是仅仅由得房率一个因素决定的，而是要综合考虑楼栋位置、园区内外景观、楼栋层数、朝向、得房率、配套关系等各项价值因素，综合考虑之后制定一个合理的价格，然后报请南京市发改委批准，之后在网上进行公示。

对于部分业主的质疑，该负责人也表示中海作为央企始终秉承以诚实之心、行信义之事，将与业主进行良性的互动和交流，承诺严格依照购房合同约定履行房屋建造及交付义务。

本报地产评论员 刘莉