深圳佳兆业旧改进度规划「佳兆业城市更新项目」

将时间推至1987年，《深圳经济特区土地管理体制改革方案》的出台，在中国率先开放了土地市场，国内首次土拍也是在这一年。这也直接催生了许多房地产企业发轫于此地，行业龙头如万科，具有浓厚深圳韵味者如招商蛇口、华侨城。

以旧改深耕于深圳19载

据choice数据，截至9月28日，在整个A股市场中共有130家房地产上市公司（不含B股），其中共有17家是在深圳本土发迹和成长起来的。这还只是A股市场，加上港股上市公司，这个数量势必再往上升一个层级。

谈及发迹于深圳本土的港股地产上市公司，佳兆业集团（01638.HK）是一个不可绕过的企业。虽然，其登陆资本市场的时间较大部分深圳本土A股地产上市公司要晚，于2009年12月在香港联合交易所主板上市，但其涉足房地产业务的开发却可将时间往前再推10年。

笔者在翻阅其近年来年报时看到，佳兆业集团创立于1999年，是一家综合型房地产发展商。多年来，上市公司主要致力于城市物业发展，业务领域涉及地产开发、商业营运、酒店管理和物业管理服务。佳兆业集团还在其年报中披露，上市公司建基于深圳，目前，业务已拓展至珠三角、长三角、华西地区、华中地区以及环渤海地区。据天眼查数据，佳兆业集团（深圳）有限公司于1999年6月成立，这也上市公司最早的雏形，发展至今，已经走过了19个年头。

2017年，深圳成为第三个GDP突破2万亿元大关的城市，数值为22438.39亿元。这也意味着居住在这座城市的人们，其生活方式也在不断往新的阶段升级和重塑，但这些都依赖于城市的焕新，而后者则离不开扎根或是后进入于此的房企。

早于2001年，佳兆业集团深圳公司就在深圳推出了首个项目桂芳园。3年后，可园入市。这两个上市公司早年在深圳所打造的项目，于2004年分别荣膺该年度国际花园社区“人造类金奖”和“规划建筑类金奖”，获得了来自国际上的认可和肯定。这也为上市公司立足于深圳进而将业务拓展至珠三角打下了牢固基础，更为其在今后参与深圳的城市焕新提供了更多的可能和机会。

事实也证明确是如此。佳兆业集团深圳公司在其9月27日的产品发布会上透露，深耕深圳19余年，深圳公司在此地共开发了20多个项目，目前，在深圳还拿下了近1000万㎡的旧改项目储备量。纵观其在深圳已开发的项目及旧改储备，足以显现上市公司参与深圳这座城市焕新之深之广。

也是在此次产品发布会中，佳兆业集团深圳公司公布了其将于今年内入市的5大产品。据其深圳公司客户及营销部负责人俞倩倩介绍，5大产品均为城市更新项目。“旧改专家”果然声誉如其名，这也意味着在接下来的3个余月，除了已于上周末入市的佳兆业未来城，佳兆业盐田城市广场、平湖佳兆业广场、佳兆业城市广场六期和佳兆业E立方也将悉数入市。可以预见的是，在其深圳公司的持续发力下，上市公司的销售金额也会随之迎来一个爆发式增长。

打造平湖名片

将时间推至佳兆业集团在深圳所打造的第一个项目桂芳园，据佳兆业集团深圳公司内部人士介绍，该项目是一旧改项目，这也表明上市公司已累计了18年的旧改经验。由此可知，佳兆业集团深圳公司是凭借不俗的旧改能力立足于深圳，其接下来紧锣密鼓推出的5大产品皆为城市更新项目也就顺理成章。

平湖佳兆业广场地处平湖大街和双拥街交汇处，距离平湖枢纽TOD商业广场（在建中）仅一路之隔。后者是特发集团预计投资80亿元统筹的平湖枢纽片区旧改，该旧改项目所打造的TOD综合体体量为83万㎡。据上述内部人士介绍，近年来，平湖已建成及规划中的高端产业预计将超过1000万㎡，其中，体量超过200万㎡的产业基地有平湖金融与现代服务业基地、鹅公岭战略性高新技术产业园以及华南城跨境电商及物流中心。

早于去年4月，政府就发布了《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》。平湖金融与现代服务业基地被作为该规划重点发展的18个片区之一，体量为380万㎡，属平湖区域内体量最大的产业园区。政府对其的定位是主要发展金融配套服务、金融外包服务、现代生产性服务、高科技企业总部等。无疑，平湖的金融地位得到来自政府的加持，其未来的发展前景可见一斑。

据深圳市综合交通“十三五发展规划”，深圳将重点打造并形成“四主五辅”铁路枢纽体系。作为“五辅”之一的平湖站，其定位与与福田高铁站地位齐平(亚洲最大地下枢纽)，且已于2016年9月26日正式开通运营。该线路有已开通的广深城际和尚处于规划中的惠深城际汇聚，前者主要打通罗湖、平湖、东莞与广州之间的交通，后者主要提升南山、前海、平湖、龙岗中心城、东莞以及惠州的城际联系。

今后，平湖还将有地铁10号线、17号线和18号线汇聚，3条地铁线路开通后将分别加强此地与福田、罗湖以及宝安空港新城的空间联系。值得一提的是，开通时间最早的线路为地铁10号线，试运营时间为2020年6月。3条线路中，仅有地铁18号线尚处于规划中。

将区域内的地铁线路与平湖枢纽站联系起来看，这些都印证了俞倩倩在发布会中所说的“平湖佳兆业广场处于平湖枢纽中心”所言不虚。她还在此次产品发布会中表示，该项目全部落成后将成为平湖新名片。据其透露，平湖佳兆业广场自带幼儿园和24班制小学，并建有8万㎡集中MALL。此外，项目周边还有平湖中心小学、平湖中学、平湖外国语学校以及信德学校。

笔者在发布会中了解到，平湖佳兆业广场是一集住宅、公寓、商业、写字楼于一体的体量约为65万㎡的综合体。项目共分三期来开发，其中，一期占地约3.8万㎡，建筑面积约20.1万㎡，规划有住宅、商业Mall、办公、商务公寓等业态。

该项目共有3724户，地上车位108个，地下车位4199个。经计算后的车位配比为1:1.16，平均每户将至少有1个车位。与其他房企城市更新项目远超5%的容积率相比，平湖佳兆业广场这一数值仅为4%，容积率不可不谓之低。项目首期将推出40-66㎡精装1-2房，佳兆业集团深圳公司内部人士告诉笔者，这一户型是近两年来平湖唯一小面积的公寓产品。

盐田百万体量综合体

与南山、福田和罗湖相比，盐田的房价因受制于其交通的落后而长期成为4个区域中的价值洼地，但这样的掣肘将随着地铁8号线的开通而发生改变。公开资料显示，2015年12月底，地铁8号线一期工程就已开始动工，并将于明年12月底投入试运营。该线路西起2号线东延线莲塘站，东至盐田站，在盐田区内共设置了6个站点。目前，地铁8号线一期东延线也处于紧锣密鼓的规划中。今后，盐田与罗湖、福田和南山的空间联系将变得紧密，区域内的焕新亦将持续进行。

作为盐田最大规模城市更新项目，佳兆业盐田城市广场地处盐田区洪安路与东海四街交汇处，与地铁8号线的盐田站相距1.3公里。高德地图显示，线路开通后，从项目骑行至地铁站仅需6分钟。据佳兆业集团深圳公司内部人士介绍，该项目占地面积26.56万㎡，总建筑面积107.09万㎡，是一涵盖住宅、商业、公寓、办公等多种业态的山海综合体。

上述人士进一步向笔者透露道，佳兆业盐田城市广场规划打造体量超13万㎡的两个集中商业MALL，并有来自美国RTKL设计团队创新规划的1.4公里商业天街，“MALL 融合式街区”共同组成了具有佳兆业城广系作品特色的商业形态。

随着佳兆业盐田城市广场展示中心于9月22日的正式开放，该项目的入市时间也在逐渐逼近。上述人士告诉笔者，项目一期将推出71-119㎡的2-4房，主要有71㎡2房、83㎡3房、87-89㎡3房和119㎡4房等4种户型。单从户型来看，就可知道一期将入市的产品其实用率较高。据其透露，即将入市的一期其地块占地为1.67万㎡，共有738套住宅，容积率为4.28。这样的数值，已然让“旧改专家”的旧改能力显露无遗。

新品与收官之作齐发

在今年剩余的3个余月里，佳兆业集团深圳公司所推出的产品并非全为新品首期，除平湖佳兆业广场、佳兆业盐田城市广场以及佳兆业E立方外，佳兆业城市广场六期接下来要入市的是其收官之作，佳兆业未来城最后一批住宅虽也已刚入市，但该项目未来还将有公寓产品推出。

地处坂雪岗大道最北端的佳兆业城市广场，总建面约180万㎡，体量为5大产品之首，项目涵盖住宅、商业、公寓、写字楼以及酒店等业态。佳兆业城市广场共分6期开发，前4期都已入伙，五期目前仅剩少量的公寓在售，将要入市的6期其产品为45-88㎡的商务公寓和45-270㎡的办公产品。佳兆业集团深圳公司内部人士告诉笔者，项目6期将无缝连接于地铁10号线的雪象站和该期建有的9万㎡商业MALL。不难看出，佳兆业城市广场在以臻于醇熟的方式来打造自己的收官之作。

从区位来看，项目坐落在坂田北的坂雪岗科技城，与平湖金融与现代服务业基地一样同为全市18个重点发展区域之一，且地铁10号线贯穿了整个坂雪岗科技城。该条线路南起福田口岸站，北至平湖中心站，将于2020年6月试运营。早在2012年，佳兆业集团深圳公司就进入了坂雪岗科技城。佳兆业城市广场是其在该片区打造的第一个项目，6年时间过去，180万㎡体量的综合体业已形成。对于较早进军旧改领域的佳兆业来说，其在坂雪岗科技城的布局也是星罗棋布，继佳兆业城市广场后，又拿下8大旧改项目。据上述人士透露，整个坂雪岗科技城区域，佳兆业拿下的旧改占地约165万㎡。

据深圳市规土委数据，去年12月，佳兆业未来城4栋、5栋、6栋共计835套住宅获得预售许可，均价48767元/㎡。上述人士告诉记者，单开盘日就卖出了261套，签约率超过85%；在成交套数和成交面积方面，今年上半年更是取得了龙岗区销量双料冠军。本月22日，该项目进行了加推，2栋共计313套住宅入市，均价约4.8-4.9万元/㎡，户型建面为约89㎡和123㎡两种。据其透露，这是佳兆业未来城最后一批住宅产品，今年内，二期03地块的公寓产品也将有望入市。

笔者了解到，03地块的公寓共有1107套，包含商务公寓和商业LOFT公寓两种产品。其中，商务公寓988套，商业LOFT公寓123套。项目与世茂耗资239亿元打造的深港国际中心仅一街之隔，且周边被国际大学城环绕，教育资源充沛。交通方面，项目距离地铁16号线的龙城西站步行耗时不超过10分钟，可经大运站换乘3号线通往罗湖、福田。只不过，该线路的开通尚需时日。值得一说的是，佳兆业未来城还规划有31万㎡商业，体量颇大，足以辐射整个大运片区的人群。

佳兆业集团在深圳的旧改不仅只分布于龙岗和盐田，其在龙华也早已布局，位于观澜湖国际社区的佳兆业E立方项目就可以说明这一点。据佳兆业集团深圳公司内部人士透露，该项目是一体量为21万㎡的生活体，产品涵盖公寓、住宅和商铺。其中，30-39㎡2-3房的公寓是主力。

2020年，地铁4号线延长线将建成。届时，观澜无地铁时代将终结。据上述人士介绍，项目距离延长线始末站牛湖站距离为1.5km，骑行约8分钟。此外，距离项目3公里处有一座50万㎡的观澜湖新城购物中心，体量相当于2个万象城 1个欢乐海岸，其辐射力可想而知。

观澜湖国际社区拥有大批量的城市更新项目，其中，占地约186万㎡的鸿荣源牛湖旧改与项目仅一路之隔，该区域的焕新在加速。作为区域城市更新的一员，佳兆业E立方的容积率仅为4.72，绿化率达40%。无疑，该项目又为周边其他旧改树立了一个参照系。

旧改收获期已来临

作为业界的“旧改专家”，佳兆业集团的旧改能力确实走在了业内的前头，其中，又以深圳公司为最甚。早于2011年，上市公司就集中优势资源打造了国内首个旧改公司——佳兆业置业发展（深圳）有限公司，相较于业内其他房企，这种时间上的先发优势也使得旧改成为了其发展的护城河，而后者则难以望其项背。

凭借早期桂芳园等旧改项目的大获成功，上市公司便将这一模式复制到粤港澳大湾区乃至全国多个核心城市，旧改业务涉及旧城中村、旧住宅小区、旧工业区及烂尾楼改造等，这些项目经过佳兆业集团之手相继焕新为住宅、公寓、写字楼、酒店及商业等业态。与此同时，项目周边人们的生活品质及其生活方式也得到了不同程度的焕新和升级，这也体现了发布会中俞倩倩所说的“佳兆业集团深圳公司从空间和形态上帮助区域完成居住升级，继续拓宽了城市中心的边界”。

佳兆业集团2018年半年报显示，上半年度，佳兆业集团实现合约销售253.19亿元 ，相较于2017年同期上涨12.7%。就区域来说，单粤港澳大湾区的合约销售占比就达55%，深圳市场的贡献达37%。佳兆业集团执行董事兼行政总裁麦帆在其2018年中期业绩发布会中透露，目前，上市公司在全国共有建筑面积约2216万㎡的土地储备，其中，87%位于一线及重点二线城市，大湾区占比57%，数值为1261万㎡。在上述土地储备中，旧改项目超过310万㎡，主要位于深圳、珠海、东莞等大湾区城市。

据麦帆介绍，上市公司土地储备的货值近3800亿元，其中大湾区的数值就有近2500亿元。在旧改拓展方面，上市公司积极布局大湾区土地市场，大力拓展深圳、广州及中山等市场，使得佳兆业集团的旧改项目占地面积提升至近2700万㎡，相较于2017年同比增长91%。在大湾区的几个城市中，深圳旧改项目储备占地面积最多，有近1000万㎡，占比高达37%。麦帆表示，经过多年对旧改市场的深耕，上市公司集中供货供地期已经来临。佳兆业集团将加快城市更新项目的土地供应，释放优质旧改项目的价值，下半年推盘将主要集中在三季度末及四季度。单深圳就有四大主力旧改项目将陆续进入供货阶段，总货值超过440亿元。

佳兆业集团深圳公司此次举办的五盘联动产品发布会，不正是对麦帆上述话语的有力证明。在其他房企陷入拿地困境中，佳兆业集团却能源源不断获得城市更新项目，这也表明其早已成为旧改领域的佼佼者。随着上市公司旧改项目收获期的到来，这也为下半年其业绩的增长提供了基础。一言以蔽之，不是爆发便是大爆发，而且这种势头还不是短期的。从上述数据不难看出，深圳将依旧会是上市公司业绩的领跑区域。