房地产动荡「地产风暴开始了」

既有退市的生死抉择，又有卖股、上市的变革

在中国房地产史上，2018年必将是浓墨重彩的一年，这一年既是中国改革开放的40年，也是房地产市场化的20年。这一年，是巨变的一年，更是充满纷争裂变的一年，既有崩盘与退市的生死抉择，又有降价、裁员、卖股、上市的被动或主动式变革。调整还未结束，企业的生存之战仍将持续。

房企迈入“6000亿时代”

如无意外，2018年房企销售额首次迈入“6000亿时代”，而制造这一历史的是碧桂园。截至11月30日，碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售额约人民币4897.4亿元，同比增长29.52%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约5246万平方米，同比增长22.31%。

如果按照上半年75.3%的权益比例计算，碧桂园前11个月的流量销售额超过了6500亿元。根据克而瑞前11个月的统计数据显示，碧桂园流量金额达到6645.5亿元。由此可见，房企销售额已经迈入“6000亿时代”，市场集中度进一步提升，强者恒强的马太效应愈发凸显。但不可否认的是，行业增速放缓已是事实，增量市场天花板愈来愈近。未来的增长，除了传统的地产开发外，更多的是聚焦在提升内部质量的同时，开辟新的业务线与增长点。

万科高喊“活下去”

万科的“活下去”堪称平地一声惊雷。9月28-29日在深圳举行的万科秋季例会上，会场屏幕与侧墙上“活下去”字样引人注目，此后现场图片经传播刷屏朋友圈和互联网。作为地产行业老大哥，万科的“活下去”口号，令同行们“瑟瑟发抖”的同时，也充满疑惑，猜测这是否是危言耸听、烟幕弹？

万科表示活下去是出于“忧患意识”。但外界却戏谑其是“一边高喊活下去、一边大举买地”的“戏精”，主要的表现是万科的“买买买”模式，9月份之前在土拍市场积极抢地，10月以32.34亿元收购华夏幸福旗下5家公司部分股权，11月将嘉凯城旗下5家公司收入囊中，又以15.82亿元收购了海航旗下广东兴华实业有限公司100％股权及债权。

众所周知，万科失去“一哥”宝座已久，2018年销售增速与碧桂园、恒大相比又不占优势，“忧患”自不必说，而此轮行业调整周期，通过融资拿地、盖房售楼，或许也会成为其弯道超车的机会。

特06-特07版采写

新京报记者 段文平 徐倩

“第一仙股”中弘退市

经过1年多的自救，中弘股份难敌退市“命运”。11月8日，深交所做出中弘股份股票终止上市的决定，其也成为首家因股价连续低于面值而被强制终止上市的公司。

2018年以来，中弘股份出现业绩大额亏损、多项债务逾期、主要项目停工、股票价格连续20交易日低于股票面值（1元）等重大风险事项。中弘股份也曾多次尝试自救，今年3月，中国港桥曾有意重组中弘，但该计划于两个月后流产。6月份，“接盘侠”新疆佳龙现身，但也告吹。8月份，中弘股份与加多宝签署重组协议，遭后者否认。9月最后一天，在退市截止期的最后关头，中弘股份第四次引援，与宿州国厚及中泰创展共同签署《经营托管协议》，但是新的白武士未能助中弘股份走出困境。

被强制退市，中弘股份的麻烦并未终结，账上94.36亿元的各类借款，偿债压力巨大。此外，此轮地产下行周期，中弘股份作为第一个倒下的房企代表，也给中小房企的现金流、债务状况拉响警报。

融创62.81亿接管万达文旅

融创与万达的第二次交易前，网络曾盛传“融创将全部接盘万达文旅”，不过万达声明称“消息失实”，但传言并非空穴来风。10月29日晚，融创中国公告称，将以约62.81亿元的代价，全盘接手13座万达城的设计、建设和管理。如果说此前融创是买下了万达的文旅项目，那么这次收购的核心则是全盘接手万达文旅项目的运营公司及团队。

早在2017年7月19日，万达商业将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创中国，同时参与交易的还有富力地产，这被称之为“世纪交易”。如今，融创全面接盘13个万达城项目，一次性解决了其与万达在合作过程中的诸多不便与摩擦，并助其在文旅产业方面开疆拓土，建立自己的体系能力和品牌影响力。此外，媒体曾用“全盘收购”来形容这次交易，这引起市场的好奇与猜测，万达是否全面退出文旅产业？事实上，万达在文旅产业方面的动作仍在继续。12月13日和11月8日，万达城分别落地延安和兰州，总投资420亿元。万达的文旅地产这盘棋，仍有看点。

房企轮番“裁员”

在地产行业步入“寒冬”之际，各大品牌房企也纷纷开始裁员“瘦身”。由于宏观政策调控从严，市场由热转冷，销售承压，开发商主动裁员，削减人力成本。年内，诸如泰禾集团、华夏幸福、绿地控股、碧桂园、旭辉地产、新城控股等房企都传出了裁员的消息，其中不乏位居销售排行榜前十位的品牌房企。从目前来看，房企裁员一般针对刚入职的新员工和销售业绩不佳的区域公司。由于前两年市场热时房企大规模扩张招人，而一旦市场收缩，销售不佳，裁员就首当其冲。除了裁员之外，各大房企为了削减成本，减少开支，还对行政开支进行限制，例如降低出差标准等。业内人士预计，在市场转冷、销售承压的情况下，房企裁员潮将会越演越烈。

华夏幸福走向“平安”时代

受调控影响，环京楼市成交呈现断崖式下跌，首当其冲者当数环京布局的房企，这其中包括华夏幸福，为了缓解资金紧张的状况，除了到处融资外，华夏幸福还走上卖股权卖项目的路径。7月，华夏幸福控股股东华夏控股与平安资产管理签订协议，向平安资管转让公司总股本的19.7%，平安资管成为华夏幸福第二大股东。10月，万科以32.34亿元的交易价款入股华夏幸福环京5项目公司。

平安入股，华夏开启“幸福”大门，除了137.7亿元的融资会陆续到账外，华夏幸福又通过平安资管融资60亿元，可谓傍上了“大金主”。但是幸福之外，华夏幸福也在变化与调整。平安在侧，华夏幸福董事会改组，战略悄然转向。平安入局的这半年来，伴随着的是裁员、事业部裁撤、产业小镇收缩等。值得关注的是，市场传闻，华润置地执行董事吴向东受平安委派加盟华夏幸福，但至今仍未落定。不管如何，华夏幸福正一步步走向“平安”时代。

恒大与FF“婚变”

贾跃亭身上似乎有一种“魅惑”地产商的魔力，从融创的孙宏斌到恒大的许家印，一个比一个大牌，但一个个都折戟于此。2017年下半年，败走美国造车的贾跃亭多次赴港寻求融资，最终他找到了许家印。2018年6月25日，恒大健康宣布投资FF，仅过百余天，这场“婚姻”就迅速瓦解。10月7日，恒大健康一纸公告将双方“不和”踢爆。恒大健康称，支付给贾跃亭实际控制的FF的8亿美元已基本用完，对方要求再提前支付7亿美元。同时，贾跃亭方面已于10月3日提出仲裁，要求剥夺恒大作为股东享有的有关融资的同意权并解除所有协议。FF方面回应称，“FF解除所有协议”的唯一原因是恒大未能实现其意图，继而拒绝支付其已同意支付的资金。此后，双方又进行了三次交战，这其中，FF申请两次紧急仲裁，对于紧急仲裁结果，双方各执一词，恒大健康称FF紧急仲裁申请被驳回，FF称自己获得紧急仲裁胜利。如今，在纠纷未解决之时，FF又面临严峻的现金流危机，并伴随着高管离职、裁员等人事变故。

中介“大战”

这一年，中介行业风起云涌，随着市场竞争的加剧，各大中介机构剑拔弩张，或合纵连横，或分庭抗礼，试图赢得最后的战争。今年年初，因58同城及旗下安居客平台提高了中介发布信息的端口费用，北京多家中介机构包括我爱我家、链家以及麦田等以联名形式进行抵制。

而年中，由于链家发布了贝壳找房的线上平台，58集团、我爱我家、中原地产、21世纪不动产中国等多家中介机构联合，举办了一场全行业真房源誓约大会，意图对抗链家。

8月，就在链家和58集团对抗进入白热化的时候，时任我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，随后因此“被离职”，这一离职事件再次把我爱我家和链家推上风口浪尖。在激烈的中介战争中，各大中介抢占市场，跑马圈地，这场没有硝烟的中介战争仍然在持续。

昔日热点城市现“降价潮”

今年，在宏观调控政策持续不放松的背景下，各大热点城市房价继续降温，部分热点城市也已经出现降价现象，进入下半年，房价下降的城市增多。根据国家统计局发布的11月份70个大中城市房价数据显示：一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，但二手住宅价格持续下降；热点二三线城市诸如厦门、天津、温州、金华、深圳新建商品住宅销售价格指数环比下降，厦门、北京、无锡、杭州、宁波、福州、郑州、天津、广州、温州、金华、石家庄、深圳、泉州、上海、合肥、海口二手住宅销售价格指数环比下降。曾经名噪一时的“房价四小龙”城市苏州、南京、合肥、厦门也相继降价，尤其是二手房市场，卖方主动调价，买方观望情绪浓厚，降价更为明显。

长租公寓“爆仓”

随着政府不断加大住房租赁政策扶持力度，长租公寓行业迎来“风口期”，标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来。在政策风口的推动下，长租公寓成为房企转型的突破口之一。

今年以来开始疯狂跑马圈地。但是，由于长租公寓市场处于刚起步阶段，盈利模式不明确，加之经营理念错位，出现了租金倒挂、房屋空置和资金期限错配、挪用等违规操作，继而引发了多家长租公寓企业爆仓。2018年以来，已有超过10家长租公寓因发展过快出现资金问题，爱公寓、优租客、寓见公寓等公司相继破产跑路。近两年，长租公寓爆雷数量、频率明显加速，引发社会关注。业内人士认为，长租公寓在野蛮生长的初期，部分公寓运营方过于追求规模、管理公寓数，疯狂拿地拿房和盲目扩张从而导致资金链断裂，引发爆仓危机，对此，长租公寓企业应当以此为戒，理性发展，同时也呼吁政府部门对长租公寓行业加以规范。

中小房企集体赴港上市

今年，在国内融资渠道趋紧，A股上市收紧的情况下，多家中小房企纷纷选择赴港上市。1月，正荣地产正式在香港挂牌上市；7月，南京房企弘阳地产成功在香港挂牌上市，随后，大发地产与美的置业分别于10月份上市；11月，河南小房企恒达集团四次冲击上市，终于在港交所敲钟；12月，万城控股也将赴港上市，成为年内第六家成功上市的中小房企。除此之外，年内还有温州的中梁控股、南京的银城国际、杭州的德信中国、万城控股向港交所提交上市申请。今年以来，融资监管趋严，房企融资渠道逐步收紧，中小型房企的融资成本提高。随着中小企业生存环境越来越艰难，赴港上市将成为中小房企龙门一跃的最后一搏。