中海地产负债率高吗「中海信托」

楼市严厉调控背景下，房企融资日益收紧，想要发行境内低息公司债已愈发艰难，但财务稳健的中海地产却依然能实现这一融资计划。

10月22日，中海地产宣布，公司2018年面向合资格投资者公开发行公司债券（第一期）发行成功，最终发行规模为35亿元，评级为AAA，共获得2.13倍超额认购，三年期最终发行利率4.00%。

这一利率明显低于同期各行业协会重点AAA债券同期限估值4.34%，是近两年来房地产单期公司债最大发行规模之一，并创下2017年以来房地产行业国内公司债最低利率。

可以对比的是，另一家房企时代中国在10月19日获批发行的17亿元三年期公司债券，票面年利率最终为8.4%，是中海地产的两倍，而越秀地产在18日发行的三年期公司债券票面利率虽然为4.24%，但发行金额只有8亿元。

与10月18日成功发行的其他行业案例相比，中海地产本期发行的债券不仅规模大，利率也是最低。格力集团发行的规模5亿、三年期公司债券融资成本4.24%，国投电力的利率为4.1％。

即便与万科在8月初成功发行的15亿元、票面利率为4.05%的住房租赁公司债券相比，中海地产此次公司债也具有优势，虽然利率相当，但规模更大，并且万科发行的还是国家政策支持的住房租赁债券。

在境内房地产融资逐步收紧的背景下，对房企而言公司债是一项能缓解资金压力的不错融资方式，但是想要达到中海地产的这一水平却并不容易，先不论利率高低，能获准成功发行都是难事。

10月以来，已经有多家房企的公司债遭遇终止发行。10月13日，上交所终止了雅居乐拟非公开发行的80亿元公司债券，10月7日，鸿坤地产与合生创展拟公开发行的20亿和100亿住房租赁专项公司债券也在当日被中止。

今年以来，发行公司债被中止的房企则更多。包括行业行业龙头碧桂园在内，富力地产、金融街、花样年、中骏集团、建发地产等，拟计划发现的不同名目公司债均未成功。

发行境内公司债愈发艰难，意味着房企整体融资环境变差，融资渠道也越来越窄，即便成功，融资成本也在上升。根据同策研究机构数据显示，今年9月份40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，创下2018年全年单月历史新低。

与此同时，信托、银行等金融机构的融资门槛也在不断提高，9月份房地产信托环比下降17.5%，资金净减少近120亿元。随着融资渠道的收紧和房企偿债高峰来临，预计四季度房企的资金将更为紧张。

房企融资收紧的整体背景下，中海地产此次成功发行规模大、利率低的公司债券，也显示出这家公司的融资能力和市场信任度。

一周前，中海地产在标准地产研究院发布的2017年度上市房企信用安全排行榜中位居首位，是榜单中唯一一个在短期信用和长期信用方面都高度均衡的房企。

中海地产的风险控制能力同时也得到了国际评级机构的认可。今年上半年，中海地产继续保持了地产行业最高的信用评级：穆迪Baa1╱稳定、标准普尔BBB ╱稳定、惠誉A–╱稳定，是全行业唯一获得国际评级机构给予A-评级的企业。

债务结构方面，中海一年内到期的债务仅有75.85亿港元，占总有息负债的15.5%，以中海的现金储备足可以偿还短期债务，不会存在短期的债务风险和资金压力。

论财务状况，中海地产是TOP10房企中最稳健的一家。截至上半年末，他们共持有现金1279.3亿港元，相比2017年末增加238.8亿港元，资产负债率为59.96%，在千亿以上规模房企中保持最低负债率，净借贷比率为28.1％，加权平均融资成本4.27% ，均保持行业低水平，这次35亿元公司债将进一步拉低其融资成本。

融资能力一向是中海地产的强项。在2015年那轮房企发债潮中，他们一笔发行规模为70亿元的公司债，最终票面利率仅为3.40%，不仅低于国内5年期以上的贷款利率，还创下当时公司债发行的新低。

在盈利能力上，中海地产也一直领先于行业。今年上半年他们的利润总额为357.46亿港元，同比增长11.25%，归属母公司股东净利润为232.19亿港元，净利润率达到26.2%，净利润率为行业第一。

此次债券的成功发行，再次体现了银行、券商等各类投资机构看好中海地产业绩持续增长。今年在市场变动的情况下，中海地产前9个月的销售额达到2264.4亿港元，同比增长23.3%。