房地产偿债高峰期「房企发债」

新冠肺炎疫情持续，房企资金链进一步承压。

1月井喷的离岸债发行在2月遇冷。地产企业一面转向发行效率更高的离岸短债，一面寻求国内公司债。

据上交所数据显示，仅2月11日、12日两日，就受理了龙光地产（03380.HK）、金地集团、富力地产(02777.HK)3笔金额分别为40亿元、110亿元、80亿元的公司债，发债节奏也开始加快。

深圳一家房企的财务部负责人士向第一财经记者坦言，房企正在开启一场和偿债高峰来临的融资比赛，竭尽所能去丰富融资工具也就是为自身“活下去”增加筹码。从近期房企加快国内公司债申请节奏来看，境内资本市场或已对房企更加友善。

随着央行、财政部、证监会等通过累计投放1.7万亿、下调1年期MLF（中期借贷便利）操作中标利率10个基点来稳定市场预期，正式发布《关于修改的决定》等令部分房企看到了扩“融”的希望。

但业内人士也坦言，在“房住不炒”主基调下，对房企进行的金融工具支持更多只是助力企业度过短期资金难关，优化债务结构，而非扩大债务总量。

国内公司债按下快进键

地产企业“左手”摇旗呐喊以求促销回款，“右手”寻求多渠道融资输血，回笼资金成了春天的主旋律。

数个政策礼包的加持，令包括房企在内的企业似乎看到了扩“融”的曙光。

诸多房企将视线锁定国内资本市场。主要的融资工具便是能快速补充现金流的超短期融资券。

截至2月18日，包括金地集团（600383.SH）、金茂集团、阳光城（000671.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）等房企均在近日宣布发行超短期融资券以补充公司营运资金缺口和应对近期到期的有息债务。

在机构资金相对充沛且企业融资需求强烈的背景下，政策也为包括房企在内的企业提供疫情防控类公司债支持。

诸如，珠海华发集团有限公司、中国南山开发（集团）股份有限公司近期所发行债券均属于涉疫区医院援建、疫区商户租金减免等疫情防控类超短期融资券。

“类似于国资背景或者信用资质不错的房企所发行债券只要用途与疫情防控类相关，基本两三天内就能获批，而且能获得低于同类型产品的发行利率。”华南一家房企的财务部人士表示。

除超短期融资券外，房企境内公司债也开始呈现出热闹景象。

Wind数据进一步显示，融侨集团35亿元额度的小公募已于2月12日获上交所通过；阳光城发行额度80亿元的小公募也于2月13日获深交所反馈。

同时，涵盖小公募、私募在内的公司债审批通过的速度明显加快。以融侨集团为例，其35亿元额度的小公募债从“反馈意见回复审查”到“已通过发审会”前后仅耗时5天。

而对比2019年，碧桂园（02007.HK）等不少龙头房企实现从“反馈意见回复审查”到“已通过发审会”前后耗时大概两个月。

而房企新近发行的多笔公司债均指向，偿还已发行的公司债券，补充流动资金。

离岸债回暖

房企近期密集推进多渠道债务融资背后是高企的债务规模和正在释放暖意的融资政策。

2019年，以银保监会23号文为代表的金融政策，坚持防风险与稳增长相结合，严格阻止了信托、理财产品以“前融”等形式进入房地产。在“限购、限贷、限售、限价、限商”的环境里，房企获得市场化融资支持的机会几乎没有。

但2019年仍是房企近三年公司债发行额度较高的一年。

Wind统计显示，包含一般性公司债、私募在内的房企公司债2017年、2018年、2019年对应的发行额度分别为689.24亿元、2546.27亿元、3001.65亿元。2019年，房企公司债发行只数高达264个，也属于近三年的峰值。

2019年政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房企的融资路子也逐步被堵起来了，融资难成为房企2019年的行业困境。

寻求国内信用债、资产证券化金融工具支持之外，监管较宽松的海外债很快就引起了地产企业的注意。

2020年1月份，海外债单月发行额度就一举刷新了房企近两年的发行记录。久期财经的统计数据显示，32家房企当月发行离岸债总规模达183.38亿美元。

因受疫情侵袭、线下售楼处关闭、土拍暂停、春节法定假期等多因素制约，海外长债在2月停摆。对资本保持着高度机敏的房企很快就“嗅”到了不需要申请备案登记更便捷高效的海外短债融资渠道。

据久期财经统计，自进入2月以来，有6家地产企业发行了7笔离岸债券。其中，包含建业地产(00832.HK)、中梁控股(02772.HK)在内的4家房企共发行5笔短期离岸债。相较之下，2019年房企短期离岸债尚不足20笔。

深圳一家中型房企的资产管理部门负责人直言，长期债券的融资成本通常更低，企业多倾向于锁定长期资本。房企近期选择利率更高的短期离岸债也是为了应对当前疫情销售停摆的现金流周转之术。

据中国指数研究院统计显示，房企2020年偿债规模保持高位，录得7493.9亿元，叠加疫情带来的销售回款骤减，资金压力进一步加剧。

业内认为，从金融机构动力还是市场需求来看，2020年对房企的公司债务发放是一个较好时机。

“房企应对疫情的关键还是在上半年。为了快速回笼资金，房企要尽力丰富自身的融资渠道，宜早不宜迟。”第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、投资部主管吴睿表示，若按照中性预测, 疫情至3月底基本结束,但对销售的影响也将一直持续到7月底。若仅寄望于后续8月至12月这5个月时间的销售反弹追回全年20%以上的销售缺口，具有较大不确定性。所以房地产企业需在疫情下采取主动策略应对。

中指研究院负责人士也表达了类似观点，“目前来看地产融资调控周期越来越短，原来可能是3年一个周期，最近是一年、半年甚至3个月。当前央行开展史上最大规模的逆回购等，未来也有大概率降准、降息政策推出，疫情加速货币宽松趋势。”

当前，市场资金面开始松动，以衡阳、无锡等为代表的三四线城市或着手购房契税减免、人才购房补贴、松绑房地产开发前端环节等，以缓解房企现金流压力，鼓励企业拿地，逆周期调节开始逐步发力。但同时，财政部、统计局等机构先后重申“房住不炒”，融资端政策也尚未触及按揭、房产开发贷调整等核心环节。

至于金融市场是否对地产进行市场化松绑，放开融资窗口，业内持谨慎态度。

“房地产产业链是逆周期对冲，实现稳经济加托财政的重要手段，现在主要是在合法合规和控制风险的前提下，给予地产企业必要的金融和财政支持，以缓解房企短期资金链紧张，避免出现经济金融风险。”交银国际董事总经理兼首席策略师洪灏表示，近年持续调控才使得地产融资实现占比基本稳定。未来，地产债务总量放大的可能性不大，更多是聚集助力房企债务结构的优化调整，以降财务杠杆。

吴睿也表达了类似观点，“目前，主要是对房企进行一些边缘性金融支持，融资窗口并没有打开。不少房企预期今年销售目标很难实现，所以会持续寻求丰富融资渠道，以借新还旧。离岸债预计后续会回暖，利率也会上行。”