开闸放水政策发行国债「房企债券爆雷」

（文/张志峰 编辑/马媛媛）5月20日，央行再次宣布“降息”，降幅远超预期：1年期贷款市场报价利率（LPR）最新报3.70%，上次为3.70%；5年期报4.45%，上次为4.60%。

这意味着，按照日前央行公布的房贷利率政策，全国首套房贷款利率最低值将再次下降15个基点，为4.25%。

而就在央行出手下调房贷利率的同时，一系列支持民营企业债券融资的积极政策信号随之释放，停滞多时的民营房企境内发债的融资渠道正在重新打开，为行业带来一波新鲜血液。

近日，包括碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城在内的多家民营房企陆续宣告启动新一轮债券发行计划。

示范房企接连发债

5月19日，继碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企境内融资率先破冰之后，新城与旭辉两家也同时传出发债消息，“示范发债房企”名单再扩容。

有媒体报道称，旭辉集团将于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。

同日，新城控股也传出消息称，拟于近期在银行间市场发行一支中期票据，创设机构将同时发行信用风险缓释凭证（CRMW）为该期中票提供信用保护。本期中票计划发行不超过10亿元，期限或为2 1年。

而就在几天前，5月16日，有市场消息称，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

当晚，龙湖、美的置业、碧桂园相继发布公告，3家民营房企即将在上交所发行一期公司债，合计发债规模为20亿元。

其中，碧桂园作为常年占据全行业规模排行第一的民营房企，将发行不超过5亿元人民币1＋1＋1年期无担保公司债券，主体评级AAA，起息日为5月24日，兑付日为2025年5月24日。募集资金扣除发行费用后,将用于置换发行人对“19碧地01”债券回售垫付的自有资金。

另一头部民营房企龙湖也表示，将于5月18日及19日在国内公开发行2022年公司债券(第二期),规模同样不超过5亿元人民币，为6年期,第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券,票面利率询价区间为3%-4%。

相比之下，销售规模最小的美的置业反而发债规模最大，债权总额将达到10亿元，期限为4年，债券简称“22美置01”，券票面利率询价区间为4.10%-4.90%，发行时间为5月23日和24日。

据了解，为吸引投资者、减少投资者后续认购相关债券的顾虑，此次被选为示范发债的房企都将采用“债券发行 信用保护工具”的模式，这一模式过去在房企发债时基本没有使用过。

民营房企迎来迟到的融资春天

要知道，自去年下半年以来，房地产行业进入深度调整阶段，虽然2022年以来政策不断维稳房地产，但行业债券融资改善仅限于国有房企，民营房企的债券融资并不多。

行业普遍认为，随着暴雷房企不断增加，未出险房企目前也普遍为流动性发愁，参与公开土地市场招拍挂的积极性几乎为零。如今，几家具有代表性的优质民营房企在监管推动试水发债，对于民营房企债券融资来说具有很强的破冰和示范意义，将为其它房企和市场注入信心。

既然是“示范”，目的必然是为了在更多民营房企发债中进行推广。

因此，有不少声音认为，预计将有更多民营房企效仿类似增信措施进行发债融资。

受此消息及连日来从中央到地方救市政策影响，低迷许久的地产股也随之出现波动。5月19日，A股房地产开发板块大涨2.65%，南国置业、海泰发展、福星股份、中洲控股、京投发展、中迪投资等多支股票涨停。

不过，亦有房企人士向观察者网表示，此次融资破冰短期内仅覆盖少数本身财务数据较为优质的房企，行业内绝大多数民营房企所面临的流动性问题仍需谨慎对待，还远远未到整体融资回暖的时候。

上述人士分析称，三家示范房企中，碧桂园规模第一，龙湖整体质量最为稳健，美的则为中小民营房企中的典型代表，且背后的美的控股实力雄厚；后来扩容的旭辉与新城，也素有行业“三好生”的称号。由此可见，这张融资债券的发行并不容易。

此外，随着暴雷房企不断增多，市场对民营房企的信任危机中日渐加深，多数民营房企想要依靠自身信用在公开市场上发行债券必然难以获得投资者接纳。即便加入了新的信用保护工具，恐怕短期内依然难以具有足够的吸引力。

因此他认为，房企想要重新活跃在债券市场，必然离不开楼市整体的复苏。绝大多数民营房企能否顺利走出困境，关键还要看此轮救市政策刺激下，购房者信心能否如期恢复。

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