万科房地产负债率「房企美元债」

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君

时至今日，中大型房企的规模化竞争已进入“资本大角逐”。这个，又该如何理解呢？如果说楼市之前的几轮周期，能穿越过来且还活着的房企，绝倒数是靠高周转策略一步步壮大的。

按“耿直BOY”孙宏斌的话说，“我们好干。"言外之意，我们一直很勤奋，也很能拼。眼下，我们可以盘算一下：当前真正纯民资背景的房企，还有多少家？泰禾仍未从资金链危机的阴影中脱险，三盛宏业、粤泰、银亿、新光等正在死亡线上垂死挣扎。

以泰禾为例，今年7月份曾发行过一笔4亿美元债券融资，期限仅有3年，但年息率高达15%，作为曾经如日中天的千亿黑马房企，如此高的融资成本，不禁令人咋舌哀叹。详情且看《重磅｜一线房企“逆境”赌注：泰禾拟发4亿美元债，15%利率创记录》。

据密探君观察，9月以来，受地产金融监管从紧的负面冲击，10多家大型中资房企纷纷赴境外频发美元债，年息率10%以上的不胜枚举，比如弘阳地产，最高达到13%。

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来源：美元债观察

11月13日，万科A公告依据经更新后规模95亿美元中期票据计划，万科香港近期发行金额4.23亿美元、5.5年期固息票据，年息率3.15%；发行金额为3亿美元、10年期固息票据，年息率3.5%。

地产密探（ID：real-estate-spy）梳理发现，年内至今，万科一共公告发行过2次美元债融资计划，第一笔发生在今年3月上旬，融资金额为6亿美元、5.25年期固息票据，年息率4.2%。

若往前追溯，万科2018年发行过3笔美元债、融资总额22.51亿美元。其中，2018年4月发行9.71亿美元，5年期定息票据，年息率4.15%；5月下旬发行6.5亿美元，5年息定息票据，票面利率为3个月LIBOR加155个基点；12月中旬发行6.3亿美元，5.25年定息票据，年息率5.35%。

2017年，万科香港仅发行过1笔10亿美元债，10年期定息票据，年息率3.97%。2016年万科香港发行2笔美元债，其中当年10月融资2.2亿美元，5年定息票据，年息率2.95%，当年底继续融资金额6亿美元，3年期定息票据，年息率3.95%。2014年万科香港发行美元4亿元5年期定息债券，年息率4.5%。

综上所述来看，万科除了2016年那笔2.2亿美元债融资利率曾创下年利率不足3%的之外，当前最新发行4.23亿美元、5.5年期固息票据以3.15%年息率引起外界高度关注。即便是一并发行的10年期3亿美元债，就3.5%年利率来说，在中资房企中也格外扎眼。

大家都说，央企中海背靠中国建筑这个大树，利润率高，资信水平也高，尤其是融资利率非常低。事实上，也的确如此。比如今年7月中海曾发行过1笔10年期的4.5亿美元债，年息率仅3.45%，被称为债券发行利息成本最低的中资房企。

从目前看，同样是10年期美元债，万科直追中海。大家都知道，万科历经股权之争后，深圳地铁集团成为其最大股东，而该地铁集团具有庞大地铁上盖物业项目储备资源，深圳日前被中央定位“建设中国特色社会主义先行示范区”，无形中给万科增加筹码。

再来看一下头部房企“三强争霸”之一的碧桂园，年内总计已发行4笔美元债，总计融资24.5亿美元。从时间上看，碧桂园1月初发行4.5亿美元债，年息率8%；3月份分别发行5.5亿美元债、年息率6.5%，发行9.5亿美元债，年息率7.25%；9月发行5.5亿美元债，年息率6.15%。

头部房企“三强争霸”之一的恒大，今年一共发行6笔美元债，都集中在上半年，综合近50亿美元，但成本较贵、

比如，恒大今年1月份增发3笔不同期限的美元债，总计近30亿美元。其中，2020年到期的11亿美元债，年息率7%；2021年到期的8.75亿美元债，年息率6.25%；2022年到期10.25亿美元债，年息率8.25%。

看恒大今年4月份披露的20亿美元债一揽子融资计划，比如2022年到期的12.5亿美元债，年息率9.5%；2023年到期的4.5亿美元债，年息率10%；2024年到期的3亿美元债，年息率10.5%。

以上对比看，万科融资成本占据绝对优势，谁让其姓“国"呢！而恒大美元债融资火力最猛，融资发行也非常集中，自国庆节及以来在全国楼盘促销力度也是最大的一家房企。

最后再来看，激烈争霸的三强房企今年前10个月销售数据，目前碧桂园仍以全口径销售额和权益销售额冠军继续领跑，恒大次之，而万科虽全口径规模暂居第三，但权益销售规模占比相对较低，被融创所紧逼。

值得注意的是，从克而瑞上述单月销售表格看，万科10月相比9月份却环比下降10.1%（同比下降19.8%），在金九银十这个去化窗口期遭遇明显下滑，确实值得集团管理层警惕。看前10个月总销售增幅，除了处于舆论风波中的绿地之外，在TOP10强俱乐部万科增速是最低的。

考虑到销售放缓及谨慎投资，万科1-10年新增规划建筑面积 3695.1 万平方米，同比下降 19.3%；对应总地价 2147.9 亿元，同比下降 12.8%，拿地额占比销售额达 41.4%，较上年 50.5%下降 9.1个百分点；平均楼面价 5813 元/平米，同比增长 8%。

截至 9 月末，万科持有货币资金1072.4亿元，相较于短期借款和一年内到期长期负债总和 590.8 亿，能全额覆盖，且是一年内有息负债 1.82 倍，有息负债总额 2306.3 亿元，净负债率 50.4%，比去年同期 51.2%有所下降，但比中报有所提升。

编辑：密探君

来源：地产密探

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