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2分钟学REITs

第一期：什么是REITs？

近期，公募REITs不断走入公众视野，点燃市场热情。4月28日，东吴-苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金正式上报。那么什么是REITs？公募REITs产品又有何特点？下面，不妨与我一同走进REITs投资

正文

01 什么是REITs？

REITs指“不动产投资信托基金”，是向投资者发放收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

我们的工作和生活都与不动产的发展密切相关，写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等，都属于不动产的范畴。放眼全球，REITs起源于美国，后发展到澳大利亚、日本、新加坡、香港等40多个国家和地区。从诞生到现在的近60年里，基础资产从商业物业逐步拓展到了交通、能源、零售、医疗等领域，全球资产管理规模已超过2万亿美元。

02 什么是基础设施公募REITs？

了解了什么是REITs，相信你一定更好奇基础设施公募REITs是什么。

具体而言，基础设施公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。从投资标的来看，本次基础设施公募REITs试点包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等，不包括住宅和商业地产。

03 基础设施公募REITs有何意义？

基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳健、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资占比，增强资本市场服务实体经济的质效。

对投资者而言，一方面基础设施公募REITs让投资者用较少的资金参与到大型基建项目中，分享项目的基础收益和资产增值；另一方面，基础设施公募REITs是一种区别于股票和债券的大类金融产品，可以为投资者提供中等收益、中等风险资产，有助于投资者的多元化资产配置。

04 我国基础设施公募REITs扬帆起航

2020年4月30日中国证监会和国家发改委联合发布重要通知，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。2020年8月7日中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，聚焦基础设施领域开展公募REITs试点。试点项目具有权属清晰、信用稳健、投资回报良好等特点。

正文内容来源于：上交所投教公众号

风险揭示书：

基础设施基金采用“公募基金 基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。

一、基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。

二、基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

三、流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

四、终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。

五、税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。

六、基础设施基金相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件（以下简称法律法规）和交易所业务规则，可能根据市场情况进行修改，或者制定新的法律法规和业务规则，投资者应当及时予以关注和了解。

本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金投资的所有风险。投资者在参与基础设施基金投资前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关法律法规、交易所相关规则等，对其他可能存在的风险因素也应当有所了解和掌握，并确信自己已做好足够的风险评估与财务安排，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。

免责声明：基金有风险，投资需谨慎。本信息不构成任何投资建议，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息作出决策。我们力求本材料信息准确可靠，但对这些信息的准确性或完整性不作保证，亦不对因使用该等信息而引发的损失承担任何责任。