浅谈什么是房地产投资信托基金业务「房地产信托的概念」

房地产投资信托基金

房地产基金是什么

中国房地产开发投资过于依赖商业银行体系的房地产融资模式，需要通过金融创新拓宽房地产融资渠道，发展房地产投资信托是其中的重要工作内容。

一、房地产投资信托基金概述

(一)房地产投资信托基金的概念

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。

在众多投资工具中，房地产投资收益丰厚，价值性较好，一直是资金投向的热点领域。REITs为广大的个人投资者提供了投资房地产的良好渠道，在市场经济发达国家和地区已经广为通行。但同时，房地产投资所具有的资金量大、回收期长的特点，使众多社会闲散资金或个人投资者无法进入。

作为购买、开发、管理和出售房地产的产业基金，REITs的投资领域非常广泛，涉及各种不同类型的房地产(公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等)，相应投资的净收益主要分配给投资者，本身仅起到投资代理作用。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金来源有两种:①发行股票，由机构投资者(如退休基金、保险公司和共同基金)和个人投资者认购;②从金融市场融资，如银行信贷、发行债券或商业票据等。REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。

REITs通常聘请专业顾问公司和经理人负责公司的日常事务与投资运作，与共同基金一样可实行投资组合策略，利用不同地区和不同类型的房地产项目及业务来分散风险。中小投资者通过REITs在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。

REITs具有广泛的公众基础，在享有税收优惠(REITs不属于应税财产，且免除公司税项)的同时，也受到严格的法律规范与监管。如美国的REITs有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中;所筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务;75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;至少有75%的毛收入来自租金、抵押收人和房地产销售所得等。

房地产基金

(二)房地产投资信托基金的功能

1.提供了收益较高的投资工具

REITs特别是广大中小投资者，提供投资于房地产的渠道 REITs主要以发行股票的形式来筹集资金，将投资于房地产所需的资金化整为零，者可据自己资金能力选择定的投资数量。此外EITs对于买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。另外，与 REITs套的法律也充分维护投资者的权益。例如，相关法律规定EITs收入

给投资者，这样确保投资者可以获得更多的现金流。 中至少有75%来自房地产;REITs净收益的90%以上都必须以分红的形式返还

2.提高了房地产投资的流动性

由于房地产作为不动产，属于非货币性资产，投资者很难在短时间内将其兑换成现金，因此直接投资房地产要承担较大的变现风险，即当投资者由于偿债或其他原因要将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备会使投资者遭受损失。相比之下，REITs以股票的形式来筹集资金，具有股票流动性强的特点，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围。

3.为投资者有效规避风险

REITs较高的流动性也使得其波动性减小，这一点可以利用β系数的值来衡量。B系数是将投资工具的市场价值波动性与某一标准指数(例如标准普尔500股价指数)波动性的相对值。从美国市场来看，1987年到1996年的10年中 REITs的β系数是0.59，即REITs的波动性是标准普尔500股价指数的0.59，充分反映了其波动性小，抗风险能力很强。此外，REITs能抵御通货膨胀的不利影响，通货膨胀率的提高会使REITs拥有的物业增值，租金水平上升，促使投资者收入的增长。

4.给房地产企业提供了直接融资渠道

REITs可以促使房地产开发商和物业所有者融资渠道的多元化，将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流人房地产市场

REITs的发行将优化公司的资本结构，降低债务比例，增强公司资产的流动性。

在美国，REITs的采用还可以在一定程度上享受税收优惠。同时由于税收优惠是法律规定的，因此房地产企业不需要在避税问题上花太多的研究代理费用，从而降低了成本。