唯一的一套住房可以被执行拍卖吗「唯一的房产法院可以执行拍卖吗」

最高院:"唯一住房"可以强制执行！

#执行普法#

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015）

第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

最高院：唯一住房可以强制执行

在强制执行过程中，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，即认为被执行的房屋是唯一住房，而提出异议的，能否执行？2015年最高人民法院颁布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）对此有明确规定，当符合以下情形的，人民法院不予支持，即强制执行"唯一住房"的情形有：

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1.对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

解读:对被执行人有抚养义务的人，主要包括被执行人的配偶、成年子女、父母等主体，如果被执行人的配偶、成年子女、父母名下有生活必需的居住房租，那么被执行人名下的唯一房屋可以执行拍卖。

2.执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

解读:执行依据指法院下发拍卖房租的执行裁定书等，在执行依据生效后，被执行人为逃避债务，故意将自己名下的其他房屋转让给子女或其他人的，导致其名下只有一套房租的可以执行拍卖。

3.申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

解读:这是司法实践中执行唯一住房经常使用的情形。即当执行人为被执行人及抚养人提供住房，或从变价款扣除五至八年租金以满足其一定期限的居住权，法院应当强制执行唯一住房。

（1）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋。这里的当地指的是强制执行房屋所在地，廉租房保障面积标准需要按照当地政府公布的标准确定。

（2）申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。这里的当地指强制执行房屋所在地。平均租金标准，一般是指一定区域内租房市场近期平均租金水平，在司法实践中，执行法院应当组成合议庭,参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况，进行充分评议，确定“当地房屋租赁市场平均租金标准”。

关于扣除租金的具体年限，由执行法院组成合议庭评议确定“五至八年”的具体年限，执行法院在这段期限内根据案件具体情况，对被扣除租金进行适当调整的自由裁量权。计算租金时应当分别确定被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准，计算公式为：租金（元）=被执行人及所扶养家属的人数（人）×当地廉租住房保障人均面积（平方米/人）×当地房屋租赁市场的平均租金（元/平方米）。

另外，执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

关于执行"唯一住房"的相关司法实践规定，请见下文上海、浙江、江苏高院关于执行"唯一住房"的解答。

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