房地产政府回购是什么意思「房子回购业主损失」

中国商报（记者 周子荑 ）2月底，包括中骏、融信、旭辉等多家房企都发布了提前偿债或回购债券公告，此前已有多家房企主动亮出“家底”，向市场传递信心。同时，多地因城施策稳定楼市。业内人士认为，今年以来，楼市各主体都在试图恢复信心，但从目前市场销售情况看，市场彻底回暖尚需时日。

房企主动偿债和回购

2月28日，中骏发布公告称，公司已向2022年美元债券受托人汇出未偿还本金及截至到期日应计利息的资金，以在到期日进行偿还。该2022年美元债券为2022年3月10日到期，发行本金总额5亿美元的5.875%的优先票据。至此，连同此前中骏发布公告陆续在公开市场上购回并注销的美元债，中骏一年以内无其他美元债券到期。

而在2月25日前，中骏已多次发布公告称，在公开市场上购回了一定金额的2022年票据。截至2月25日，中骏已购回本金总额1.53亿美元的2022年票据，相当于原先发行2022年票据本金总额30.6%。

中骏方面对中国商报记者表示，在复杂多变的市场环境下，中骏提前回购举措及提前汇出美元债券偿还资金的安排向资本市场注入了强烈信心，赢得了市场和投资者的认可。

2月25日，融信也对外表示，已汇出资金至境外还款账户，用于偿还于2022年3月1日到期的优先票据2.63亿美元及已累计未支付利息金额2396.57万美元，合计约2.87亿美元。至此，融信2022年上半年的美元债已全部清偿。

同日，旭辉也发布公告，2022年2月8日至2月24日，公司已回购并注销2900万元2022年4月到期、票面利率为6.7%的优先票据。根据此前1月19日公告，公司已回购2000万元该笔票据，目前共回购注销4900万元。

在谈及为何回购债券时，旭辉CFO杨欣表示：“旭辉历来坚持量入为出的日常经营、积极主动的债务管理，后续的兑付我们已做妥善安排，用实际行动降杠杆、稳预期。”

除了在资本市场上进行提前偿债和回购票据，近期，还有多家房企主动晒“家底儿”，展现自身业绩，向市场传递信心。据了解，2月24日，十家房企主动公开企业经营状况，主要内容包括销售情况、债券发行情况、偿债能力以及公司的整体战略安排等，而这些房企中不仅有保利发展、金茂、首开等央企国企，还有新城控股、旭辉等民营房企。

市场信心有所恢复

房企此番行动意欲何为？某房企内部人士王明亮（化名）对中国商报记者表示，2022年是房企美元债兑付的高峰期，公司积极偿债不仅证明了现金流的充足稳定，更体现了对于资本信用的重视。目前公司经营稳健、土储优良，对于保交付和保兑付充满信心，后续也会继续维护投资者利益。

目前，不少房企都在改善债务状况上积极努力。如华侨城坚持“以收定投”原则，坚持“去化”速度及优质项目拓展的匹配关系，在实现签约销售金额大额回流情况下保持经营净现金流健康为正。

某浙系房企的内部人士对中国商报记者表示，在债务兑付上，没有一家房企愿意“躺平”，大家都在积极解决困难。楼市“黑铁时代”下，对房企而言，未来能做的就是做好产品和服务。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者表示，房企提前还债等积极行为一方面意在告诉资本市场公司自身债务没问题，向市场传递信心；另一方面也是展现姿态，在当前市场转暖背景下，各城市陆续公布拿地计划，房企想通过这些动作展示自身实力，或能获取一些拿地方面的利好。这些都是为后续市场做铺垫和服务。

“房企的主动作为意在向外界传递自身经营状态的向好趋势，增强投资者及市场信心。而这种包括优化债务结构、拓展销售渠道的方式，将在一定程度上提升房企资金流动性，加快楼市交付速度，在供应端给予楼市信心。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对中国商报记者表示。

王明亮透露，据其在市场一线的观察，春节后，多个城市的来访量和交易量确有明显变化，目前业内对于三月的楼市表现较为乐观。

短期内房企仍承压

尽管楼市各主体都在积极作为，楼市信心逐渐恢复，但市场层面彻底回暖仍需时日，这从1-2月楼市成交数据中可见端倪。

房地产研究机构克而瑞发布的报告显示，2月，百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低24%、同比降低47%，较1月降幅扩大逾10个百分点，较2021年月均水平则降低57%。中指研究院数据显示，1-2月，TOP100房企销售额均值为103亿元，同比下降34.0%；其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家。

王明亮坦言，其所在的房企整体表现较好是因为公司楼盘多布局在一二线城市，而一二线城市楼市成交表现相对较好。但实际上，房企的流动性问题没有从根本上缓解，尤其民企压力较大，目前拿地的主流仍是国企央企。

另一家房企内部人士也对中国商报记者坦言，即使市场回暖，房企流动性问题也难从根本上解决，房企该偿还的债还是要还，对于很多偿债困难的民营房企，更多考虑的还是生存问题，无暇顾及拿地等发展问题。

关荣雪对记者表示，从市场层面来看，短期内房企债务到期量仍然不少，资金压力犹存，楼市交付进程提速难度不小。同时产品去化情况也未见明显改善，导致目前市场对楼市交付、资金层面的真实信心虽有恢复但并不明显。

卢文曦也坦言，目前房企信心在恢复，但彻底回暖仍需时日。房企承压不仅体现在偿债层面，目前受新冠肺炎疫情影响，很多地方楼市施工也在受限，部分楼盘可能面临延期交付的情况，这些都是房企面临的问题。

调控政策更精准协调

今年以来，央地都在出台稳定楼市的政策。住建部部长王蒙徽表示，2022年要保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。

中原地产首席分析师张大伟对中国商报记者表示，房地产调控政策延续了去年四季度政策方向，今年1-2月，各种稳定楼市的政策频频出台。从政策内容看，除下调房贷利率和调整首套房认购标准外，还涉及提高公积金贷款额度、降低首付比例等。从市场看，随着政策底部的出现，市场成交也逐渐接近底部。

值得关注的是，3月1日，河南郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，郑州成为首个取消“认房又认贷”的大城市。市场分析认为，这将实质性降低购房成本，激发改善换房需求市场，将对其他城市也有示范作用，利于提升市场预期。

中信证券报告显示，随着按揭贷款利率的快速下行和政策的陆续出台，预计2022年3月将是楼市全年销售的底部，二季度起楼市销售将有复苏的可能。

贝壳研究院高级分析师潘浩对中国商报记者表示，从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过渡，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中，预计楼市“小阳春”有条件在多地出现。