房地产接盘侠「国资和地产」

文/乐居财经 程孟瑶

在资金承压，融资又尚未“解冻”的背景下，房企通过出售旗下资产、质押股权尝试“自救”。这个过程中，隐藏于地产圈背后的“国资系”成为主力。

地方国资接盘民营企业股权的步伐不断加快。据乐居财经不完全统计，今年以来，包括广州，建、四川、上海、江苏、郑州等十余个省市的国资，均已下场接手民营房企下属公司的项目股权，涉及的房企包括富力、旭辉、恒大、万科、泰禾、佳兆业等等。而进入年末，双方的往来还在升温。

11月26日，上实城市开发（00563.HK，简称：上实城开）公告，拟以35.76亿元的代价转让附属公司，上海寰宇城市投资发展有限公司（简称：上海寰宇）60%股权。

转让前，徐汇国资委间接持有上海寰宇64.6%股权，上实城开间接拥有35.4%股权。转让完成后，上海寰宇成为一家100%国有资产控股企业，上实城开不再拥有上海寰宇任何权益，上海寰宇的财务业绩也不再并入上实城开的财务报表。

国资委“回购”

在国资地产资源整合模式下运作了14年之后，上实系退出，徐汇国资委重新全资拥有上海寰宇及其对应项目滨江城开中心。

最初，上海寰宇由上海城开成立，当时为了打造徐家汇中心，上海城开持有60%股份、徐汇区土地发展中心持有30%股份、徐汇商城持有10%股份。彼时，上海城开是徐汇区政府出资成立的国有企业，上海寰宇由徐汇国资委全资持有。

2007年，上实城开的母公司上实控股（00363.HK），向上海城开注资21.3亿元，并获得40%股权。随后上海城开挂牌出让其19%股权，被上实控股以15.7亿元收入囊中。

最终，上实控股以总计36.7亿元的代价获得上海城开59%的权益，拿到徐家汇中心项目和上海万源城项目的控股权，上海城开也从一家区属国有企业，变成上市公司的子公司。

不久后，上实城开成立，由原上海城开董事长倪建达出任上实城开主席、总裁兼执行董事，并向母公司上实控股收购上海城开59%股权。与此同时，由上海城开持股60%的上海寰宇，也一并成为了上实城开间接非全资子公司。

此次，上海城开拟以35.76亿元的代价转让上海寰宇60%股权，这是上海城开于上海寰宇的所有权益，相当于将滨江城开中心完全剥离出上市公司。接盘方徐汇资本，与上海寰宇另外两位股东一样，同属于徐汇国资委。

截止目前，滨江城开中心一期已竣工并投入运作。滨江城开中心一期包含五座四至六层高的办公楼，总建筑面积为2.69万方；以及一座含停车位、零售店面和储存空间的多用途楼宇，总建筑面积约为3.39万方。

截至2021年6月30日，上实城开录得营业收入45.77亿港元，同比上涨44.27%；归母净利润5402.9万港元，同比下降64.23%。据披露，上海城开将会就出售事项录得未经审核除税后收益约1.64亿元，弥补了上半年利润的下滑。

地方国资哪家强？

房地产去杠杆之下，一些公司经营压力较大，需要通过引入战投或者新的实控人来度过危机，相对于民营资本，国资这根“稻草”显然更加牢靠。乐居财经梳理发现，近年来国资系“攻略”民营房企的案例越来越多，其中深圳国资是最大的接盘者。

2017年深圳市地铁集团有限公司以664亿入股万科，成为第一大股东，持股数32.43亿股，占总股本比例29.38%；2020年深圳市人才安居集团又拿出250亿，将恒大地产5.88%股权收入囊中；今年2月，深国际控股（深圳）有限公司、深圳市鲲鹏股权投资管理有限公司出资148亿元收购电商龙头苏宁易购股权；上述公司背后均有深圳国资委身影。

在一些需要资金支持的民营房企背后，国资构建起了企业稳定发展的一道道护城河。上海市国资委涉足光明地产、城投控股、上实发展、中华企业、上海临港、华鑫股份、绿地控股等。陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥背后有浦东新区国资委，西藏城投和市北高新等背后是静安区国资委，嘉宝集团和亚通股份分别背靠嘉定区国资委和崇明区国资委。

深圳、上海之外，各地国资也动作频频。今年6月浙江广厦易主，浙江东阳市国有资产投资有限公司控股的东阳市东科数字科技有限公司，以5.48亿元竞得浙江广厦2.18亿股股份，占广厦控股及其一致行动人所持浙江广厦股份的51.97%，约占浙江广厦总股本25.83%，将浙江广厦第一大股东及实际控制人发生变更。

今年10月有消息称，江苏无锡市国资机构或接盘云南建设烂尾多年的景成大厦。

除了直接出钱投资，还有一些国资选择间接援手。

比如，广州城投通过股权质押的方式驰援富力。2020年12月29日和30日，广州富力分别将旗下的三家子公司广州圣景房地产开发有限公司、广州富景吉山房地产开发有限公司和广州天力建筑工程有限公司的部分或全部股权质押给广州城投，后者背靠广州国资委。

三家被股权质押的富力子公司，均持有较为优质的资产，例如，广州圣景是富力盈凯广场的开发公司，后者是广州珠江新城CBD的大型复合地产项目；广州富景吉山则是天河吉山村旧改的开发公司，而天力建筑是富力旗下的一级建造资质总包单位。

城投为王

在国资介入的民营房企时，大多并不是由国资直接持有，而是由地方城投公司、城开公司以及控股子公司持股。

11月19日，广州市国资委将其持有的珠江股份（600684.SH）4.52%股份，无偿划转至广州市城市建设投资集团有限公司，不再直接持有该公司股权。

此外，广东国资委出手援助恒大的过程中，就是由广州城投接手恒大位于广州番禺的大球场以及配套公寓。

在土拍市场，地方平台兜底表现更加直接。比如在11月1日结束的无锡第三批集中供地中，挂牌的20宗地块里有15宗地块由地方城投、城开等兜底获得；11月11日，成都东部新区首次在空港新城释放常规住宅用地，8宗地块中有2宗最终由国资兜底……

城投公司也叫地方政府融资平台，其发行的城投债是政府基建资金来源的重要变量之一。在吸纳地产资产后，城投公司也需要更多资金担当起地产开发大任。

11月26日，上交所公司债券项目信息平台显示，临颍城投5亿元私募债券获受理；沂水城投10亿元私募获受理；建湖城投15亿元私募债券获受理……

据不完全统计，11月份以来，已经资阳城投、贺州城投资、湖州城投、重庆万盛经开城投、临沂城投、长沙开福城投、邵阳城投、泰安城投等十余家城投公司发行城投债。