“拯救”地产美元债「国债逆回购 潜在风险」

房地产行业的流动性风险还在持续释放，随着新一波偿债高峰来临，很多房企开始积极回购美元债，希望借此向外界传递积极信号。

据和讯房产初步统计，1月份以来，碧桂园、时代中国、弘阳地产、雅居乐、龙光集团、中梁控股、新城控股(601155)、旭辉集团等房企积极展开美元债回购。根据中指研究院监测显示，2022年初以来，回购美元债12.8亿元。

在行业信用风声鹤唳的背景下，提前回购美元债无疑对债券或票据投资人非常友好，更重要的是，释放积极信号，并表明对企业长期发展的信心。不过，由于回购力度不大，业内预计不会对行业基本面产生影响，房企能否走出危机最终还要看经营条件和实力。

2022年1月以来房企回购美元债情况

数据来源：企业公告，由和讯房产整理

提前回购美元债

2月7日，新城控股发布公告称，2018年6月20日，公司境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED在境外发行票面利率为7.5%的无抵押固定利率债券，截至目前存续金额为2亿美元，将于2022年3月20日到期，相关投资者可于2022年2月7日至2月16日期间进行赎回申报。

新城控股在公告中表示，将按照债券票面的原价进行赎回，并支付投资者申报赎回债券相应截止本次赎回日的未支付利息，赎回后，这些债券将予以注销。

据和讯房产查阅，碧桂园、龙光集团、弘阳地产、雅居乐等房企均是提前回购，碧桂园自2022年1月18日起至2月4日于公开市场进一步购回于2022年7月到期的4.75%优先票据，龙光集团回购的则是将于2022年7月到期的美元债，雅居乐回购的是2022年3月7日到期的5亿美元6.7%优先票据，弘阳地产回购的是2022年4月到期美元债。

近一段时间，房地产金融审慎监管执行过紧，地方政府过严的预售资金监管形成对房企“挤兑”，房地产市场深度调整，部分房企出现流动性困难，房企海外债违约连续发生，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，一些房企为避免发生海外债违约引起信用危机，会选择提前回购美元债。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，在美元债已普遍下跌的情况下，企业在能力允许的范围内提前赎回部分美元债，一方面可以为自身节约不少财务费用，另一方面也有利于提升市场对自身的信心，从而有利于在公开市场乃至私募市场的后续融资。

对房企而言，提前赎回美元债可以对外界释放信心，有利于后续融资，但提前赎回美元债所消耗的资金无疑也会消耗公司的流动性储备，对公司运营的影响不言而喻，对部分现金流紧张的房企来说，这无疑是一场“虚”与“实”之间的抉择。

不过，房企虽然积极回购美元债，但相较于将到期债务总额而言，回购力度偏小，以碧桂园为例，自2021年12月30日至今，碧桂园累计购回优先票据本金总额3010万美元。wind数据显示，2022年碧桂园有三笔美元债到期，总额为16.56亿美元，碧桂园的美元债回购力度仅为1.8%。

就单笔美元债而言，弘阳地产的回购力度相对较大，公司斥资4820万美元回购2022年4月到期美元债，也仅占该票据初始发行本金总额约10.71%。

部分房企表示，未来有可能会继续回购，时代中国认为，购回优先票据将减少本公司未来的财务开支并降低其财务负债水平，将继续留意市况及其财务结构，可能适时进一步购回其优先票据。碧桂园也表示将继续监察市况，并于适当时候进一步购回优先票据。

美元债市场仍低迷

对美元债的积极回购一定程度上传递了市场信心，但目前看来，并没有在地产美元债市场引起较大反响。

虽然地产美元债近日普遍出现上涨行情，截止2月11日下午17：00，融创中国、雅居乐、世茂集团、时代控股等部分债券出现较高涨幅，以融创为例，SUNAC 8.35 04/19/23中间价报68.754，价格上涨6.489%，收益率45.309%。不过，正荣的部分债券下跌幅度在10%以上。

这体现了在市场回暖预期之下投资者对于企业未来偿债风险走势的信心变化，柏文喜认为，一些信心得以改善的房企美元债出现上升势头，而另外一些情况不明朗或者还有恶化趋势的房企美元债则出险了下跌问题。

整体来看，投资者信心仍然没有显著恢复。根据久期财经数据，当前，地产信用主体数量118，未到期的债券数量为555，平均票息率7.089%，当月累计涨幅为﹣4745.200个基点。

值得一提的是，在停摆大约3个月后，地产美元债市场有破冰迹象，根据久期财经数据，1月共有14家房企发行了22笔离岸债券，规模折合约30.02亿美元，环比增长188.93%。不过，纯增发规模只有1.71亿美元，整体市场趋于避险，境外融资规模回升，相当一部分为满足要约以作交换。

整体来看，当前美元债市场仍处于低迷状态。机构数据显示，亚洲（除日本外）今年以来的美元债发行总额只有350亿美元出头，是2019年以来的最差开局，同时，亚洲高评级发行人在美元债市场的平均融资成本本周攀升至3%以上，为2020年5月以来首次。

不仅如此，房地产行业的融资境况没有显著改善，根据贝壳研究院数据，2022年1月房企境内外发债481亿元，同比大幅下降70%，境外债券规模占比30%，较2021年同期下降24个百分点。与2021年首月抢跑美元债市不同，2022年延续了境外债整体低迷趋势。

中指研究院数据也显示，2022年1月房企融资总额为792.2亿元，单月融资规模同比连续11个月下降，其中，房地产行业信用债融资同比下降53.6%，海外债融资同比下降88.0%，信托融资同比下降83.9%，ABS融资同比下降47.2%。

投资逻辑回归经营能力

虽然诸如房贷利率下降、公积金支持购房、支持收并购专项融资等政策陆续出台，调控边际有所放松，但整体融资境况难言放松，起码在发债执行层面尚未得到明显改善。

偿债能力减弱造成投资人更为审慎，这被认为是融资总额大幅下降的主要因素，可以确定的是，严苛的融资环境叠加即将到期的偿债高峰，当前的房地产行业仍然处于出清的关键时期。

据和讯房产不完全统计，截至一季度末，上市房企共有43只存量美元债券到期， 1月到期的债券数量最多，共有21只，即将到来的3月偿债压力也不小，偿还额度近70亿美元，恒大、金茂、绿地等房企均有上亿美元债到期。

数据来源wind,由和讯房产整理

随着各房企通过回购、交换要约和修订条款同意征求等途径解决即将到期债券问题，未来三个月的到期规模已缩减至142.55亿美元，但久期财经分析师认为，在行业销售不振的情况下，行业仍需等待政策落地。

2月10日，据媒体报道，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，对预售资金的标准和额度进行规范，业内认为，如果该政策最终落地，将在一定程度上缓解部分房企的流动性压力。

不过，预售资金放宽更多是解决当下的燃眉之急，长期来看，房企摆脱当前困境的核心还是依靠自身的经营能力，这也是当前资本市场对房地产的基本投资逻辑。这从近期金融机构对回购美元债房企的态度上可见一斑，以碧桂园、旭辉、龙光为代表的稳健经营型房企，获得了机构的肯定评价，惠誉1月17日确认旭辉控股集团“BB”长期本外币发行人评级，该机构认为，旭辉控股能够将30%-40%的销售收益回流至其控股公司，因为负面消息较少，使其被排除在监管机构对陷入困境的开发商的预售资金严格控制之外，确保了项目交付。

惠誉进一步认为，旭辉控股集团的土地储备可以维持两到三年的开发需求，2022-2023年的销售规模将超过2200亿元人民币。龙光集团亦如此，联合国际授予龙光集团可转债“BBB-”投资级评级，反映了龙光在过去几年已确立的市场地位、稳固的经营表现以及稳健的财务表现。

反之，时代中国、雅居乐、弘阳地产虽然赎回部分美元债，但仍然面临较大压力。1月17日，标普将时代中国发行人信用评级由“BB-”下调至“B ”，将其担保的美元票据的长期发行评级由“B ”下调至“B”。

标普认为，由于销售带来的现金流减少和融资渠道减弱，时代中国的流动性缓冲可能会进一步减少，该机构预计，时代中国在2022年和2023年的合同销售额每年将下降3%-6%，2021年营收将只有10%-12%的增幅，远低于标普之前预期的25%-30%的增幅。

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