南昌市公积金商转公「南昌商转公积金贷款流程」

今天是纯干货。

最近关于公积金和商转公的问题越来越多了，今天就稍微整理了一下，应该也比较齐，后面还有一些问题的答复，大家可以转发收藏一下。

第一部分内容是公积金贷款，第二部分内容是公积金提取，第三部分是商转公，第四部分内容是常见问题答复，大家可以根据想了解的信息对号入座进行查找。

稍后我们也会出一篇视频精简版，可以在我们视频号查看。

公积金贷款

平时我们接触多的就是省直公积金和市直公积金，还有一些像铁路公积金等，今天主要针对省直公积金和市直公积金聊一聊。

首先是省直公积金和市值公积金的区别。

最简单的，省直公积金是可以全省通用的，而市直公积金只能在市内使用。

下面说一下，公积金的贷款利率、贷款额度、贷款期限，公积金提取以及部分注意事项。

公积金贷款申请条件。

省直公积金：

1.具有江西省的城镇常住户口或者有效身份证明，且具有完全民事行为能力;

2.单位及职工按规定连续足额缴存住房公积金6个月及以上;

3.必须是购买、建造、翻建、大修自住住房产权人或者产权共有人;

4.能够提供购买、建造、翻建、大修自住住房相应的购房备案合同(协议)、建造批准文件或者房屋安全鉴定证明等材料;

5.有稳定、合法的经济收入，信用良好，且具有偿还贷款本息能力;

6.同意按公积金中心认可的担保方式进行担保;

7.申请人家庭名下（包括申请人、配偶及未成年子女）持有2套（不含2套）以下住房。

市直公积金：

1.具有有效身份证明和户籍证明，具备完全民事行为能力；

2.有较稳定收入、信用良好，有偿还贷款本息能力；

3.借款申请人至申请公积金贷款时已按《南昌市住房公积金缴存管理办法》连续足额缴存住房公积金6个月（含6个月）以上；

4.申请公积金贷款的房屋未办理以购房原因提取公积金的业务；

5.公积金贷款用于在本市购买自住住房，必须有合法的购房合同；

6.商品房公积金贷款申请需借款申请人应为房屋买受人之一；

存量房（一般指二手房）公积金贷款申请需借款申请人应为产权人之一；（注意，买受人和产权人是不一样的，简单理解，买受人就是出钱的那个人，而产权人是房子产证上的人）

7.具有符合规定的一定比例的购房首付款；

8.提供符合法律规定的担保。

9.申请人家庭名下（包括申请人、配偶及未成年子女）持有2套（不含2套）以下住房。

公积金贷款申请材料。

省直公积金：

1.身份证（含共同借款人）；

2.户口簿（或户籍证明）；

3.婚姻状况证明（结婚证、离婚证、民事调解书、民事判决书和中心统一格式的未婚声明）；

4.商品房买卖合同；

5.首付款发票；

6.个人信用报告；

7.贷款申请与共同偿还等相关事项诚信承诺书；

8.江西省直单位职工住房公积金借款及担保合同；

9.委托银行还款账户（一类卡或存折）；

10.因特殊原因需提供的其他佐证材料。

省直公积金在申请存量房贷款时还需：

1.房地产交易增值税发票、契税完税证原件；

2.售房人须提供身份证明材料，婚姻关系证明、户籍证明材料、房屋所有权属证（或不动产权证）、委托银行一类收款账户原件；

市直公积金：

1.借款申请人及共同申请人的身份证明材料、户籍证明材料原件；

2.婚姻关系证明材料原件（结婚证、离婚证、民事调解书、民事判决书和管理中心统一格式的未婚声明及面谈笔录）；

3.受委托贷款银行一类还款账户原件；

4.首套房的首付款不低于总房价款的30%，第二套房的首付款不低于总房价款的40%的首付款发票原件；

5.借款申请人及共同申请人签署的《贷款担保与共同偿还公积金贷款诚信承诺书》和《授权委托书》原件；

6.《公积金贷款个人征信客户授权书》及人民银行征信系统《个人信用报告》原件；

7.房产管理部门备案的《商品房买卖合同》原件；

8.如申请异地贷款，需提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》原件；

9.因特殊原因需提供的其他佐证材料。

市直公积金在申请存量房贷款时还需：

1、房地产交易增值税发票、契税完税证原件；

2、售房人须提供身份证明材料，婚姻关系证明、户籍证明材料、房屋所有权属证（或不动产权证）、委托银行一类收款账户原件；

公积金贷款利率。

公积金贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率。

首套房1-5年（含5年）贷款年利率为2.75%；5年以上年利率为3.25%；

二套房1-5年（含5年）贷款年利率为3.025%；5年以上年利率为3.575%。

公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，按合同利率实行；在一年以上，如果央行的贷款利率调整，那么调整前发放的贷款，会在下一年度1月1日执行新的贷款利率，但是如果是调整后（含当天）发放的贷款，将会执行新的贷款利率。

公积金贷款房屋套数认定。

以人民银行征信报告、住房公积金业务系统及个人承诺等综合数据为计算依据。（家庭为单位累积计算）

公积金贷款额度。

南昌市直公积金和省直公积金贷款最高额度在不久前提额，单缴存职工公积金贷款最高额度为70万元，双缴存职工公积金贷款最高额度为80万元。

省直公积金贷款额度=（主贷人公积金余额 共同借款人公积金余额）*30倍*缴存年限系数*剩余缴存年限系数（此系数为1）。

市直公积金贷款额度=(主贷人公积金余额 共同借款人公积金余额)*30倍*缴存时间系数*剩余缴存年限系数（此系数为1）。

这里面，最高额度调整时间为2022年3月4日，以这个时间为准，新房看购房合同签订时间，存量房看契税完税日期。

省直公积金方面，单缴纳职工是指主借款人一方在江西省直中心缴存住房公积金；双缴纳职工是指主借款人在江西省直中心缴存住房公积金，共同借款人仅限于在江西省直、南昌市、南昌铁路或九江市中心缴存住房公积金。

而市直公积金方面，单缴纳职工指主借款人一方在南昌市直中心缴存住房公积金；双缴纳职工是指夫妻双方都在南昌市直中心缴存住房公积金。

缴纳时间系数，看表，省直公积金和市直公积金相同：

不过，市直公积金方面，如果是异地调入的职工，由异地公积金中心出具正常缴存6个月及6个月以上的缴存证明，并将异地缴存的公积金全部转移至本地公积金账户上。缴存时间系数统一设定为0.9，否则按职工在南昌住房公积金管理中心参数时间确定

同时，关于贷款额度的问题，还要考虑缴存状况，缴存时间、是否异地调入等因素，根据缴存基数推算出收入，月供不能超过收入的60%，比较复杂，粗略计算可以使用南昌市公积金管理中心的贷款试算工具计算，具体还是需要电话咨询相关公积金管理中心。

贷款试算工具链接（可复制在浏览器打开）：

http://ncgjj.nc.gov.cn/nczfgjj/dkssgj/list_no_tt.shtml

公积金贷款首付款比例。

商品房公积金贷款首套房首付比例不低于总房价款的30%，二套房首付比例不低于总房价款的40%。精装修的商品房需在以上的首付款比例上增加一定比例，增加比例为装修标准总价和购房总价的占比比例；

也就是说，现在（购房合同日期在3月4日之后）商品房的公积金贷款额度按房源的毛坯价来计算。比如100万的精装房，其中装修30万，毛坯70万，公积金额度足够，那么公积金贷款最多只能贷70万*70%=49万。

存量房公积金贷款首付比例同样是首套首付款比例不低于总房价款的30%，二套房首付款比例不低于总房价款的40%，当公积金贷款额度不足、但评估价能达到时，可申请组合贷款。

公积金贷款年限。

商品房贷款期限最长为30年，存量房贷款期限最长年限20年，公积金贷款对借款人年龄有要求，男方不超过65周岁，女方不超过60周岁，女性处级以上（含处级）干部不超过65周岁，且存量房公积金贷款时贷款期限不能超过所购房的剩余房龄。

公积金提取

关于公积金提取，根据公积金种类不同、提取原因的不同，所需材料也不相同。

基本我们需要提取公积金都是用于购房和偿还房贷。

*省直公积金

在购房时提取省直公积金，所需材料和提取时限如下：

在需要修建（非装修）自住房、翻建自住房、自建农房等时，也可以提取公积金。

注意，省直公积金用于上述购建（含大修）住房类提取公积金时，要满足以下条件：

1.职工因购买自住住房申请提取住房公积金且不需申请住房公积金贷款的，可在购房两年内提取一次住房公积金帐户余额；

住房公积金贷款尚未结清的，职工本人、配偶以及其他共有产权人提取的住房公积金仅能用于偿还住房公积金贷款本息（含组合贷款中的商业贷款本息）。

2.商品房起始时间以购房合同登记备案时间为准；存量房起始时间以不动产权证登记时间为准；

可提取金额以上述时间一年内公积金账户余额为准，累计提取金额不超过实际支付的购房款（不含贷款金额）。

3.提取配偶或直系亲属（仅指父母、子女）余额的，须同时申请办理，另提供其身份证及关系证明。

4.存在非配偶或直系亲属共有产权人的，不予受理提取申请，即只能由自己、配偶和父母申请。

5.提取金额以百元为单位。职工本人、配偶及其直系亲属累计提取总额不超过实际支付的购房款（不含贷款金额）。

以下情形不准予提取住房公积金：

1.原套取的住房公积金尚未全额退回的；

2.经调查，提取行为不真实的；

3.原购房职工已提取过住房公积金，在该套住房交易后，现购房职工同一年度内再次申请提取的；

4.两人（含两人）以上购买同一套住房，共同购买者非配偶或直系亲属关系的；

5.职工与配偶或与直系亲属之间发生住房产权转移的。

在偿还房贷时提取省直公积金，根据是否结清所需材料和提取时限如下：

除了购房和偿还房贷，还有多种类型可以提取公积金，比如工作调动、租房等，下面就简单列举几个。

租房提取额度：每月1500元，单身职工减半执行。已办理2022年年度租房提取业务的职工可补提差额。

注意，尚有住房公积金贷款未结清的、及使用公积金在异地申请公积金贷款未结清的，职工及其配偶提取的住房公积金仅能用于偿还住房公积金贷款本息（含组合贷款中的商贷本息）

上面是大家比较关注的几个提取类型，还有其他提取类型，如果需要了解可以评论区留言。

*市直公积金

在购房时提取市直公积金，所需材料和提取时限如下：

市直公积金提取用于购房使用时提取额度：所有提取人提取总额不超过实际发生的支出（不含房屋装修金额），提取金额以百元为单位，提取金额还不应超过购房一年内公积金账户余额。

当用于偿还房贷时，市直公积金提取所需材料及说明：

当因工作调动、租房原因提取市直公积金，所需材料及说明：

商转公

在购房初期，很多人可能因为各种原因不能申请公积金贷款，但是在南昌，后续可以将商业贷款转成公积金贷款，也就是我们说的商转公。

同样，商转公也分为商业贷款转省直公积金贷款和商业贷款转市直公积金贷款。

两者办理模式相同，分为：

中心垫资模式：指借款申请人向中心申请，通过将住房公积金贷款发放资金用于全部结清或偿还部分商贷本金的方式，办理商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款及组合贷款。

自筹资金模式：指借款申请人向中心申请，通过自行筹措资金先还清商业贷款，再申请公积金贷款的方式，办理商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款。

也就是说，两者商转公后都可进行组合贷。

职工申请的商业贷款银行为中心受委托贷款合作银行的，如借款申请人申请的商转公贷款额已达到公积金贷款最高额度，仍不足商贷剩余本金的，可以同时申请可贷比例内的商业性贷款，即组合贷。

比如：某单职工目前有住房商贷150万，省直公积金（市直公积金）最多只能将其中的70万转为公积金贷款，但是70万仍然不足以还清商贷剩余本金，那么可以将商贷本金部分以公积金贷款的形式还款，剩余部分以商贷的形式还款。

注意，如果原来就是组合贷形式，则原组合贷款里的商贷部分不能办理商转公，因为公积金贷款是以家庭为单位，一个家庭同时只能一套房申请公积金贷款。

商转公申请条件。

省直公积金商转公：

凡属江西省直住房公积金正常缴存户，其名下有尚未结清的商业性个人住房贷款并符合以下条件的职工：

1、借款申请人按规定连续足额缴存住房公积金6个月（含6个月）以上且申请贷款时公积金账户处于正常缴存状态；

2、具有有效身份证明和户籍证明，具备完全民事行为能力；

3、有稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息的能力和意愿；

4、个人征信情况良好，符合中心征信要求；

5、借款申请人应为不动产权人之一；

6、公积金贷款用于在本市购买普通自住住房，必须有有效的购房合同或存量房交易契税完税证明、增值税发票和借款合同；

7、2016年5月16日（含）后发放的商业住房贷款可申请转住房公积金贷款；

8、具有符合规定的购房首付款比例；

9、房屋已取得不动产权证书（房屋所有权证）；

10、申请转贷的房屋办理过购房性质的公积金提取业务，需间隔6个月后才能申请商转公,且可贷额度减去已提取金额。

注:

(1)申请转换的商业贷款为纯商业性住房贷款，商品房以购房合同总价为准，二手房以契税完税证明和增值税发票总房价为准；

(2)公积金贷款以家庭为单位，所有不动产权人及配偶应作为贷款申请人；

(3)房屋套数认定以家庭为单位，参考人行征信系统、住房公积金业务系统以及个人承诺等综合数据为计算依据。已出售房屋不计入套数，但需提供借款合同及房管部门或不动产部门交易证明；

(4)再次申请住房公积金贷款的借款人必须结清上笔住房公积金贷款本息；

(5)原单位在异地缴存住房公积金的职工，其个人账户余额按规定已合并至省直缴存单位且新、旧账户缴存记录能连续上，申贷时执行本中心账户余额认定标准。

市直公积金：

1、具有有效身份证明和户籍证明，具备完全民事行为能力；

2、有较稳定收入、信用良好，有偿还贷款本息能力；

3、借款申请人至申请公积金贷款时已按《南昌市住房公积金缴存管理办法》连续足额缴存住房公积金6个月(含6个月)以上；

4、借款申请人应为不动产权人或房屋买受人之一；

5、具有符合规定的一定比例的购房首付款；

6、房屋如办理过购房性质的公积金提取业务，需间隔6个月后才能申请商转公,且可贷额度减去已提取金额；

7、申请转换的商业贷款为2016年5月16日（含）后发放的纯商业性住房贷款。

8、申请转换的商业贷款的房屋为自住住宅。

办理模式和机构。

省直公积金

市直公积金

贷款额度及期限。

在贷款额度和期限等方面，省直公积金与市直公积金内容大致相同。

省直公积金和市直公积金贷款单缴存职工公积金贷款最高额度为70万元，双缴存职工公积金贷款最高额度为80万元。

可贷款额度不超过原商业性住房贷款的贷款余额，同时不能超过公积金中心规定最高贷款额度；（原商贷余额≤可贷额度≤最高贷款额度）

贷款额度=（借款人公积金账户余额 共同借款人公积金账户余额）X30倍X缴存时间系数X剩余缴存年限系数（此系数为1）

注意，商转公后省直公积金和市直公积金贷款额度计算方式一样，不过市直公积金在公积金贷款额度时，商品房以购房合同上的毛坯总价为准；二手房以契税完税证和增值税发票上的总房价为准。

商转公之后，公积金贷款期限最长为20年，同时不超过借款人法定退休年龄。

对连续足额缴存公积金，收入稳定、信用良好，有偿还本息能力的借款人，借款人的贷款期限可在法定退休年龄的基础上延长1-5年，但不得超过规定的住房公积金贷款最长期限。

贷款利率：

1～5年（含5年）贷款年利率：首套房2.75%，二套房3.025%。

6～30年 贷款年利率：首套房3.25%，二套房3.575%。

如遇国家调整贷款利率，调整之日前发放的贷款，于下一年度1月1日执行新的贷款利率；调整之日后发放的贷款，执行新的贷款利率。

常见问题

问：夫妻中有一方婚前贷过一次公积金贷款，结婚之后，以另一方名义能贷款吗？

答：不能贷款。贷款以家庭为单位，夫妻视为一户，一方有贷款记录的另一方也不能贷。

问：在省直中心新开户的缴存职工，曾在其他地方缴存住房公积金，现在申请公积金贷款时，个人公积金缴存时间及月余额是否能新老账户合并计算？

答：需办理转移接续手续将款项转入省直中心，缴存时间和缴存余额根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存明细合并计算。

问：所有楼盘都能使用公积金贷款吗？

答：不是，只有开发商、受委托银行与公积金管理中心签订了合作协议，才能申请住房公积金贷款。

问：省直公积金缴存的职工可以在外地买房贷款吗？

答：如果是在南昌以外地区贷款买房，要看当地公积金政策是否允许办理异地住房公积金贷款，如果可以，到省直中心出具相关证明。

问：离职了，公积金正在还贷，贷款有影响吗？

答：没有，每月正常还贷就行。

问：刚买的新房，写的小孩名字，可以提取父母的公积金吗？

答：市直公积金可以在备案2年之内提取直系亲属的公积金，提供关系证明。

问：房产证只有自己名字，购房合同上也只有自己名字，但是办理商贷时是两个人一起办的，现在要商转公，申请材料中的共同申请人是指商贷共同申请人还是自己？

答：公积金以家庭为单位，夫妻作为共同申请人。

问：夫妻一方在婚前纯商贷买房，婚后是否可以商转公共同还款？

答：可以的，分四种情况。

第一种情况，房产证上有A的名字，同时A缴纳了公积金，可以商转公，但只能以单职工的公积金贷款额度来申请商转公；

第二种情况，房产证上有A和配偶B的名字，只有A或者其配偶B一个人缴纳了公积金，可以商转公，但只能以单职工的公积金贷款额度来申请商转公；

第三种情况，房产证上有A和配偶B的名字，且A和配偶B都缴纳了公积金，可以商转公，以双职工的公积金贷款额度来申请商转公；

第四种情况，房产证只有A一个人的名字，但A没有缴纳公积金，只有配偶B缴纳了公积金，则不能商转公，因为公积金贷款的条件必须是产权所有人之一。

最后，关于公积金和商转公的问题确实比较麻烦，而且很多东西实际操作起来和官方公布的信息又有所不同，并且一些内容是会根据政策调整的。

就比如，以前省直公积金商转公是不支持组合贷的，但是现在可以组合贷了，因此，最好还是致电公积金管理中心，本篇仅说明大致信息，希望能给大家带来帮助。

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